谈及房企的2022年，“守住利润”是一个绕不开的话题。过去一年时间里，房地产行业持续进行深度调整，总体利润大幅下滑。据不完全统计，三月初发布业绩预告的73家上市房企中有6成预计亏损，合计金额最高超1700亿元。
相比于央企、国企以及其他混合所有制企业，民营企业所面临的压力更为艰巨。上述统计所覆盖的39家民营房企中有25家预告亏损，最大亏损额超200亿。
亏损潮汹涌而至，却也有房企能顶住压力、守住利润。比如新城控股，在“住宅+商业”双轮驱动战略优势下，其去年实现总营业收入约1154.57亿元，其中房地产开发销售营业收入为1049亿元；物业出租及管理营业收入92亿元，同比增长16%；归属于上市公司股东净利润约13.94亿元。
能取得这份业绩，在去年的大环境下实属不易。
商业运营总收入破百亿
“2023年计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。”谈及今年的目标，4月3日的业绩会上，新城控股董事长王晓松如此表态。
据了解，截至3月25日，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。
规模驱动增长，刚刚过去的2022年中，新城控股的商业运营业务总营收首次突破百亿元，营收占比进一步提升。
年报显示，2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%；实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%。
不断成长的商业板块并非只是“第二曲线”这么简单。将新城控股近5年的经营情况考虑在内可以发现，其商业板块扮演着极为重要的角色：地产主业行情较好时，成熟的商业开发运营经验可以作为优势，帮助企业降低拿地成本；地产主业承压之时，商业板块又能充当一个资金池，为集团提供稳定现金流以对抗风险。
新城控股方面亦表示，运营中的吾悦广场不仅能带来稳定的经营性现金流，同时也可为公司的融资性现金流带来帮助。
具体来看商业板块的利润水平，新城控股的商业运营业务利润率相对可观。根据年报，新城控股2022年累计录得物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%。
“再加上消费基础设施REITs推出，更优化了吾悦广场的估值体系。”
据了解，今年3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
倘若该政策真正落地，新城等深耕商业板块的优质房企有望从中获益，进一步拓宽融资渠道。
确保财务安全，轻装再上阵
成功穿越周期的房企都有一个相同的特质——审慎。降低负债、保证现金、寻求融资……几个主要任务缺一不可，都是保证企业经营安全的安全垫。
首先看负债。2022年内，新城控股已偿还境内外公开市场债券127.91亿元，报告期内0违约。财报显示，截至2022年底，新城控股期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元，债务结构进一步优化。
降负债的前提是现金流健康。2022年内，新城控股紧抓销售资金回笼。财报显示，期内公司实现1329亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率115%。截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。
除此外，新城控股还通过多个渠道争取公开市场融资。
去年5月，新城控股通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；6月2日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，也是彼时房企首笔无增信措施的美元债。
到了下半年，在中债增全额担保支持下，新城控股又分别在9月和12月发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平；12月，新城控股150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。财报显示，截至报告期末，新城控股的平均融资成本同比下降了5BP，降至6.52%。
据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，公司还获得了1400亿元银行意向性授信额度；通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流提供补充。
随着三支利箭接连落地，房企再融资回暖，今年开年以来，多家优质房企继续开拓融资渠道。
3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。
“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能会是前低后平吧，这个判断应该是行业共识。”谈及对行业的预期，王晓松认为，每年起码有10亿平方米以上的需求量，所以市场不缺房子，只是缺好房子，“在这么大的规模、容量下，相信新城仍有一定的机会。”
