时隔六年，曾经死里逃生的“不死鸟”佳兆业，又一次陷入债务危机，这一次它能否再次涅槃重生呢？
01
违约
近日，惠誉公告称，由于佳兆业集团（1638.HK）未能偿还2021年12月7日到期的4亿美元高级票据，将其长期外币发行人违约评级（IDR）从“C”下调至“RD”。
据公开资料，上述美元债发行于2020年12月，发行规模4亿美元，票息6.5%，期限一年，本应于今年12月7日到期，该票据未设有偿付宽限期。
此前，佳兆业已任命财务代理人，与该美元债持有人协商延长债券到期日，但却未能获得至少占债券本金95%的持有人同意延期，最终票据要约交换失败。
据悉，上述美元债债权人已委托财务顾问向佳兆业发出展期协议，内容包括不立刻追债，同时额外提供最多36亿美元资金支持其旧区改造业务，但索取高达25%至30%收益率，并要求以佳兆业连同郭氏家族旗下佳兆业美好、星岛集团股权作为抵押。
目前，债务重组方案未有进一步进展，12月8日佳兆业股票已停牌。
《小债看市》统计，目前佳兆业存续美元债17只，存续规模111.74亿美元，其中一年内到期的规模近34亿美元，其美元债总体规模庞大，仅次于恒大。
存续美元债情况
值得注意的是，佳兆业上个月到期的8800万美元票据30日偿付宽限期将至，其与持有其大量美元债的债权人进行谈判。
今年11月，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品逾期，撕开其债务风险的一角，没想到时隔6年佳兆业美元债再次违约。
02
2300亿负债压顶
据官网介绍，佳兆业集团成立于1999年，2009年在香港联交所上市，从事旧改业务超20年，是粤港澳大湾区的旧改龙头企业。
除了佳兆业集团（1638.HK），佳兆业体系还拥有佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等5大上市平台。
佳兆业官网
自2017年确立三年冲刺千亿目标后，近年来佳兆业销售指标逐年递增。
2017-2019年，佳兆业合约销售金额分别为447.14亿、700.59亿和881.20亿元，年均复合增长40.38％。
2020年，佳兆业全年总合约销售约1068.96亿元，正式跨入千亿俱乐部。
然而，今年下半年以来，房地产市场下行，佳兆业销售日渐疲软。
今年前11个月，佳兆业集团总合约销售额约为967.5亿元，同比增加7.2%，完成年度目标的74.4%。
其中，佳兆业8月份实现销售金额79亿元，同比减少15.6%；9月份销售57.01亿元，同比减少64.79%；10月销售81.95亿元，同比减少30.49%；11月仅录得10.06亿销售额，环比大幅下滑88%。
在土储方面，截至2021年6月，佳兆业集团土地储备达到3110亿平方米，其中位于大湾区内的土储占比高达61.80%，深圳与广州贡献了大湾区土储的35.3%。
其中，佳兆业通过城市更新供应的土地占比已达41.3%，截至2021年6月底其拥有213个城市更新项目，土地面积达5370万平方米，号称“旧改之王”。
截至今年6月末，佳兆业集团总资产为3191.12亿元，总负债2376.62亿元，净资产814.5亿，资产负债率74.48%。
从“三道红线”看，截至2021年8月，佳兆业剔除预收款的资产负债率为69.9%，净负债率93.7%，现金短债比为1.53，三道红线转绿，归为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，佳兆业集团主要以流动负债为主，占比56%。
截至今年6月末，佳兆业集团流动负债有1341.52亿元，其中一年内到期的短期负债有251.48亿元。
而相较于短债规模，佳兆业集团账上流动性充足，其现金及现金等价物有419.49亿元，可以覆盖短期负债。
然而，今年下半年佳兆业在销售疲软、回款下降、偿还大量债务后，出现现金流阶段性困难。
截至10月20日，佳兆业账面虽有240亿元受限现金和120多亿元在途现金，但上述资金不可动用，必须留存下来“保交楼”。
在负债方面，佳兆业集团还有1035.1亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计992.37亿元。
整体来看，佳兆业集团刚性负债有1243.85亿元，主要以长期有息负债为主，带息负债比为52%。
在对外融资方面，佳兆业集团主要依赖于借款和境外发债，除此之外其还通过股权、股权质押、信托等方式融资。
除了在境外发行美元债，佳兆业集团还通过子公司佳兆业集团（深圳）有限公司在境内发行债券，目前存续6只债券，存续规模有9.45亿元，且大部分将于一年内到期。
值得注意的是，从半年报看，佳兆业的外部融资环境已出现恶化趋势。
今年上半年，佳兆业的筹资性现金流首现净流出，其筹资活动现金流入同比锐减26亿元，但需要偿还的负债却大增57亿元，一进一出之间资金流出现净流出。
筹资性现金流
另外，近年来佳兆业的少数股东权益激增，存在一定“明股实债”嫌疑。
今年上半年，佳兆业的少数股东权益高达445.7亿元，占比54.72%，而同期少数股东损益仅占净利润的3.2%，前者比例与后者占比明显不匹配。
理财产品爆雷后，佳兆业欲卖子求生。
据悉，佳兆业拟着手处置资产清单包括价值818亿的18个深圳项目以及佳兆业权益258.39亿，预计2022年3月处置完毕。
目前，佳兆业已将香港屯门青山公路宅地出售，接盘方为香港旭日国际集团主席、玩具大王蔡志明，或回流资金13亿港元。
一个月前，远东发展联合新世界收购佳兆业参股50%的迅富国际，借此获得香港启德一宗宅地，佳兆业回流逾18亿港元。
11月18日，广州市卓佳房地产开发有限公司的股权结构发生变更，由佳兆业变更为由平安信托持股100%。
此外，佳兆业位于香港西营盘东边街地盘也开启放售，估价5亿港元。
此时就看，佳兆业处置资产回笼资金的速度，能否快于债务到期的速度，以及其债权人提议债务重组的进展情况。
03
首家美元债违约的中国房企
早年间，佳兆业第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼改造而来，桂芳园原来是布吉龙泉别墅用地，当时处于烂尾阶段，位置偏远人烟稀少。
但佳兆业接手后，将桂芳园规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感。
佳兆业桂芳园楼盘
2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期，桂芳园也成为布吉第一个大型社区。
此后，佳兆业“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。
在深圳的几次烂尾楼成功改造经历，让佳兆业获得了较大的品牌知名度。
2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造。
次年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。自此其在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。
广州中诚广场项目
2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市，迅速的扩张和旧改项目的助力，让其在近几年飞速发展，成为地产圈的黑马。
然而，2015年佳兆业成为首家美元债券违约的中国房地产企业。
2015年1月，因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元利息，佳兆业触发汇丰银行贷款的违约事项。
随后，佳兆业两笔分别为2017年到期的2.5亿美元12.875%的优先票据和2018年到期5.5亿美元8.875%的优先票据，在票息应付日期后的30日宽限期内，仍未完成利息支付，最终违约。
据说，当时佳兆业最严重时账面可用资金仅剩6亿元，而一年内到期的贷款高达300亿元，一度濒临破产。
后来，随着佳兆业16.68亿元引入生命人寿成为二大股东后完成重组，并在华利安、盛德律师事务所的帮助下与境外债权人的重整会议中获得支持，地产项目重新开放销售，并最终复牌，逐渐回到日常经营的轨道中。
没想到，时隔六年曾经死里逃生的“不死鸟”佳兆业，又一次陷入债务危机，这一次它能否再次涅槃重生呢？
