2021年下半年，房地产行业融资环境趋严，新增融资受到严格约束，尤其是富力地产“三道红线”全踩，大大限制了其应对即将到期票据的资金来源。
01
折价 展期
12月16日上午，富力地产（02777.HK）举行投资者电话会议，就美元债收购要约和同意征求展开讨论。
前日，富力地产公告称，其拟以现金折价回购其将于2022年1月13日到期7.25亿美元高级无抵押票据，同时就寻求票据展期至2022年7月13日征求票据持有人同意。
值得注意的是，富力地产称如果要约收购及征得同意书未能成功完成，其可能无法按期完全赎回票据，构成违约。
公告显示，富力地产提供了A、B两个要约方案。
据公开资料显示，上述美元债发行于2017年1月，发行人为富力地产间接全资子公司怡略有限公司，当前余额7.25亿美元，票息5.75%，应于2022年1月13日到期。
据参会投资者透露，富力地产鼓励投资者选择A或B选项，并表示会根据情况设定两个选项的最高可接受金额。
会上还提到，同意征求的最低接纳门槛是获得持有超过66%未偿本金的持有人同意，且同时需要征集到至少75%的参会持有人同意。
很快，基于以上不良债务重组，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”，展望均为“负面”。
标普认为，富力地产尚未为到期债券准备好离岸资金，且筹款行动仅剩不到一个月的时间，其各项筹资计划的可预见性各不相同，且受制于时间紧迫和执行风险。
《小债看市》统计，目前富力地产存续美元债10只，存续规模50.6亿美元，其中将有3只规模合计13.85亿美元债于一年内到期。
存续美元债情况
除此之外，富力地产还存续10只境内债券，存量规模为161.65亿元，其中一年内到期的规模近半，短期集中兑付压力较大。
今年9月，由于再融资环境恶化，联合资信将富力地产的评级展望调整为负面，并维持其主体和相关债项信用等级为AAA。
2021年下半年，房地产行业融资环境趋严，新增融资受到严格约束，尤其是富力地产“三道红线”全踩有息负债不得增加，大大限制了其应对即将到期票据的资金来源。
02
资金链紧绷
据官网介绍，富力集团成立于1994年，总部位于广州，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域多元发展的综合性集团。
2005年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。
富力地产官网
从股权结构看，李思廉和张力分别持有富力地产28.97%和27.5%的股权，二人是共同创始人为公司实际控制人。
截至2020年末股权结构图
今年前11个月，富力地产累计实现销售收入约1121.7亿元，同比减少4.4%，完成年度销售目标的75%。
据克尔瑞数据，按操盘金额口径统计，今年1-11月富力地产以1104.9亿元位列房企第26位；以866.5万平方米操盘面积排第25名，其排名下滑较快。
克尔瑞数据
今年以来，富力地产拿地几乎停滞，上半年仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，共花费约19.5亿元，拿地销售比仅0.04，较2020年进一步下降。
另外，富力地产城市更新项目资金需求量较大，其三线及以下城市土储面积占比较高，存在一定去化压力。
从业绩上看，继去年净利润下滑6.9%后，今年上半年富力地产实现归母净利润30.8亿元，同比再次下滑18.78%。
其中，富力酒店运营仍处于亏损状态，净亏损5.4亿元。
归母净利润
和其他房企一样，富力地产的盈利能力也在持续下滑，今年上半年其毛利率为21.7%，同比下降7.9个百分点，较2020年末下降2.04个百分点，低于行业平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，富力地产总资产4245.52亿元，总负债3317.78亿元，净资产927.74亿元，资产负债率78.15%。
从“三道红线”看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率123.5%，现金短债比0.55，三条红线均超阈值，归为“红档”。
《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为69%。
截至今年二季末，富力地产流动负债有2292.79亿元，其中一年内到期的短期债务合计519.04亿元。
相较于短债压力，富力地产流动性十分紧张，其账上现金及现金等价物只有127.64亿元，较年初减少129亿，自有资金与短债间存巨大资金缺口，富力短期偿债风险较大。
在备用资金方面，截至2020年末，富力地产银行授信总额有2168亿元，其中未使用银行授信有1376.75亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度，其财务弹性一般。
授信额度
除此之外，富力地产还有非流动负债1024.99亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计914.45亿元。
整体来看，富力地产刚性债务有1433.49亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为43%。
近年来，富力地产有息负债不断攀升，甚至在2019年达到超2000亿元的高点，其财务费用高企且受汇率波动影响较大。
从融资渠道看，除了借贷和债券融资，富力地产还通过租赁融资、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。
2020年以来，富力地产外部融资环境明显恶化，其筹资性现金流净额持续净流出，使得公司流动性承压。
筹资性现金流
资金压力之下，富力地产通过减少拿地、开放股权合作、资产处置等多种方式回收流动性，但进展较慢。
在继一年前将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团后，12月7日富力地产又拟将剩下30%股权全部出售给黑石集团，估计可收回现金约12.63亿元。
而富力地产最大的“包袱”还是酒店，今年3月的业绩会上，李思廉曾透露已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成，但至今酒店的出售仍未有切实的动作落地。
总的来看，富力地产销售疲软、业绩下滑；外部融资环境恶化，流动性异常紧张；资产出售进展较慢，短期面临较大偿债压力。
03
“华南五虎”之一
1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。
1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。
富力地产创始人李思廉与张力
后来，二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。
1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。
此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。
而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。
2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。
多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。
2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而近年来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。
2017年，富力地产以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产，这为其之后的发展埋下隐患。
截至2020年底，富力运营中的酒店已达到91家，总房间数27409间，是全球较大的豪华酒店资产拥有人。
然而，酒店属于重资产行业，被认为是直接导致富力地产债务高筑的主要业务。
2019年，房地产行业增速显著放缓，富力地产遭遇“滑铁卢”，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，净负债率高达199%。随后，富力地产将降负债作为重要任务，陆续出台处置资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措。
但随着去年下半年“三道红线”政策发布，富力地产的再融资压力进一步凸显。
