2021年下半年以来，一场前所未有的债务危机席卷了整个房地产行业，偏安一隅的滨江集团却穿越周期，成了为数不多的未出险民营房企。
01传闻
近日，有传闻称滨江集团（002244.SZ）将被国企接盘。
4月16日，据浙江经视，滨江集团董事长戚金兴表示，企业发展是最好的回应，而不是用回应来回应。滨江集团将继续在杭州土地市场、房地产销售市场中保持领先，在品质、品牌上保持领跑。
另外，杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江投资控股”）法人日前发生变更，由“戚金兴”变更为“莫建华”；滨江投资控股为滨江集团第一大股东，持有后者45.41%股份。
就此次控股公司法人变更，滨江集团方面表示，这与今年年初上市公司的法人变更，由戚金兴先生变为张洪力，属同一系列动作。
戚金兴仍是上述两家公司实际控制人，但今后将把更多精力专注于公司战略规划方向把控及乡村振兴事业上，日常经营性、流程性工作更多地交予年轻人去执行。
“本次变更系为使公司管理更符合团队年轻化要求，董事会和经营层职责明确、合理分工，更好实现企业长期稳健发展，为公司提升经营质效提供坚定组织保障。目前公司一切经营行为，包括日常的销售和投资等工作都在有条不紊推进中。”滨江方面称。
今年2月6日，滨江集团董事会曾公告称，法定代表人由戚金兴变更为张洪力。
公告表示，后续董事长戚金兴将带领董事会主抓公司战略规划和方向把控；而总裁张洪力则带领经营团队抓落地，做实施。
戚金兴是滨江集团的创始人，他高度聚焦大本营，谨慎扩张，集团总销售额中有很高比例来自杭州市场。
《小债看市》统计，目前滨江集团存续债券9只，存续规模66.4亿元，其中一年内到期规模有40.4亿元，公司面临集中兑付压力较大。
未来偿债现金流
目前，滨江集团主体和相关债项信用等级为AAA，评级展望“稳定”。
近年来，当其他民营企业在泥淖中艰难自救时，偏安一隅的滨江集团却能独善其身，公司销售和经营情况远远好于同行，此次被国企接盘传闻到底是真是假？
02财务好于同行
据官网介绍，滨江集团成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。
2008年5月，滨江集团在深圳上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。
在区域布局方面，滨江集团形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。
滨江集团官网
从股权结构看，滨江集团的控股股东为滨江投资控股，持股比例为45.41%；戚金兴持有滨江投资控股64%的股权，并直接持有公司11.94%股权，为公司实际控制人。
股权结构图
2023年，滨江集团的销售目标是占全国商品房销售额的1%，最终其全年销售额达到1534.7亿元，较2022年持平。
今年一季度，滨江集团销售额达220.6亿元、销售面积达55.1万方。
在土地投资方面，滨江集团2023年共斩获土地33宗，总投资金额577亿元，权益投资金额256亿元，新增货值超1030亿元。其中在杭州获取土地27宗，市场占有率25%。
从业绩上看，2023年前三季度滨江集团实现营业收入463.93亿元，实现归母净利润24.73亿元，同比增长20.23%。
归母净利润
虽然业绩增长，但由于土地成本较高，滨江集团的盈利能力持续下滑，2023年前三季度其毛利率14.99%，同比减9.95%，净利率6.33%，同比减45.59%。
截至2023年9月末，滨江集团总资产有3052.54亿元，总负债2439.5亿元，净资产613.04亿元，资产负债率为79.92%。
《小债看市》分析债务结构发现，滨江集团主要以流动负债为主，占总债务的88%。
截至相同报告期，滨江集团流动负债有2137.91亿元，主要为其他应付款项，其一年内到期的短期债务合计有93.09亿元。
相较于短债压力，滨江集团的流动性较好，其账上货币资金有299.17亿元，除去受限资金仍可覆盖短债，公司短期偿债压力不大。
在备用资金方面，截至2023年9月末，滨江集团银行授信总额有1195.13亿元，其中未使用授信额度为790.84亿元，可见其财务弹性较好，间接融资渠道较为通畅。
银行授信
此外，滨江集团还有非流动负债301.59亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有292.93亿元。
整体来看，滨江集团刚性债务总规模有386.02亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为16%。
2023年前三季度，滨江集团平均融资成本4.2%，同比下降0.4%。
从融资渠道看，除了发债和借款，滨江集团还通过股权、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2023年前三季度滨江集团的筹资性现金流净额为-66.19亿元，由净流入转为净流出状态，公司面临一定再融资压力。
近年来，随着房地产业务规模的扩大，滨江集团合作开发项目增加，公司少数股东权益快速增长，2019-2021年年均复合增长70%，2023年三季末该指标达360.67亿元，但少数股东损益却波动下滑，二者占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，滨江集团存货规模较大，截至2023年三季末该指标有1878.93亿元，且杭州项目占比高，受当地房地产市场和政策影响较大。
总得来看，滨江集团销售和业绩均好于行业平均水平，但盈利能力持续下滑；筹资性现金流呈净流出状态，公司面临一定再融资压力；项目权益占比不高，存在合作方风险。
03杭州一哥
1992年，邓小平发表“南方谈话”后，杭州加速改革步伐，允许每个区再成立一家房地产公司，滨江集团应运而生。
当时，建筑出身的戚金兴被任命为董事长，他用借来的8万元充当公司启动资金。
四年后，戚金兴放弃了出任江干区副区长的机会，选择继续在地产行业打拼。
同年，杭州滨江房产集团有限公司成立，随后戚金兴带领滨江集团成为了杭州首家成功转制的房地产企业。
2008年5月，滨江集团在深圳上市，成为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业。
滨江集团在深圳上市
近年来，滨江集团开始走出浙江，扩大版图，并进军一线城市，但最终以失败告终。
2019年，滨江集团累计销售金额突破1120亿元，成功晋级千亿房企，但其销售额被外界质疑“注水”。
同时，滨江集团在杭州土拍场挥金如土，2020年和2021年每年都抢下14宗地，位居杭州拿地金额第一。
2021年下半年以来，一场前所未有的债务危机席卷了整个房地产行业，偏安一隅的滨江集团却穿越周期，成了为数不多的未出险民营房企。
