近年来,房地产和土地市场景气度不佳,国资开发商也持续亏损。
01亏损
11月4日,新世纪资信公告称,关注到栖霞建设(600533.SH)2024年前三季度出现亏损。
前三季度亏损关注公告
据栖霞建设发布的第三季度报告显示,期内公司营业收入下降至13.15亿元,净利润亏损1.69亿元。
公告显示,亏损原因包括房地产项目结算规模减少、投资收益下降等。
《小债看市》统计,目前栖霞建设存续债券7只,存续规模38亿元,其中一年内到期规模有13亿元。
未来偿债现金流
据最新评级报告,栖霞建设主体信用等级为AA,评级展望稳定,相关债项信用等级为AA+。
02业绩承压
据官网介绍,栖霞建设是国家一级资质房地产开发企业,核准制下中国房地产行业的首家上市企业。
目前,栖霞建设拥有包括多家二级资质房地产开发企业,一家一级资质物业管理企业在内的10多家控、参股子公司。
栖霞建设
栖霞建设集团官网
从股权结构看,南京栖霞建设集团有限公司(以下简称“栖霞建设集团”)持有栖霞建设34.37%股权,栖霞国资为间接股东,栖霞建设的实际控制人是栖霞区财政局。
股权结构图
作为栖霞建设集团核心子公司,栖霞建设可在日常业务、融资担保等方面得到股东及实控人的支持。
截至2023年末,栖霞建设集团及栖霞国资为栖霞建设提供担保余额为75.73亿元。
从业务上来看,栖霞建设的商品房开发项目集中于南京市和无锡市,近年来房地产和土地市场景气度不佳,加大房地产业务经营压力。
2022年,栖霞建设业绩大幅下滑至1.89亿元;2023年亏损1.34亿元,2022和2023年公司经营性现金流净额分别为-9.05亿和-10.6亿元。
归母净利润
截至2024年三季末,栖霞建设总资产有234.92亿元,总负债192.24亿元,净资产42.67亿元,资产负债率为81.84%。
近年来,栖霞建设的资产负债率均在80%上下,公司财务杠杆水平偏高。
财务杠杆水平
《小债看市》分析债务结构发现,栖霞建设主要以流动负债为主,占总债务的65%。
截至相同报告期,栖霞建设流动负债有124.18亿元,主要为一年内到期非流动负债,其短期债务合计有49.51亿元。
相较于短债压力,栖霞建设的流动性紧张,其账上货币资金仅有16.87亿元,不足以覆盖短债,公司存在一定短期偿债压力。
在备用资金方面,截至 2024年3月末,栖霞建设已获银行授信总额为169.75亿元,其中未使用的授信额度为77.71亿元,公司财务弹性尚可。
银行授信
此外,栖霞建设还有非流动负债68.07亿元,主要为长期借款,其长期有息负债合计有67.49亿元。
整体来看,栖霞建设刚性债务总规模有117亿元,主要为长期有息负债,带息债务比为61%。
从融资渠道看,作为上市公司,栖霞建设股权融资渠道通畅,此外其还通过债券、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。
2024年前三季度,栖霞建设筹资性现金流净额为-5.99亿元,公司存在一定再融资压力。
股权质押方面,截至2023年11月,控股股东栖霞建设集团质押1.5亿股栖霞建设股票,占所持股份的41.57%。
在资产质量方面,栖霞建设的存货高达180.63亿元,规模较大对资金形成大量占用。
总得来看,栖霞建设业绩持续亏损,对利息和债务的保障能力下降;财务杠杆较高,流动性紧张;存货高企,资产质量一般。
03区域环境
南京市是我国综合交通枢纽和长三角核心城市,区位优势明显且拥有较为雄厚的产业基础。
栖霞区工业基础较好,经济实力居于南京市下辖各区前列。近年来全区积极推动产业转型升级,经济实力持续增强。
栖霞国资是栖霞行政区主要的基础设施建设和国有资产运营平台,负责栖霞行政区范围内的基础设施及保障房项目建设、园区开发与运营,同时在南京等地开展商品房开发等业务。
栖霞建设是栖霞国资下属子公司,主要在南京、无锡和苏州地区从事商品房开发业务,并涉足少量保障房开发、物业出租管理、工程施工、小额贷款等经营性业务。
2023年,受房地产开发业务营业毛利明显下降同时货值减值较多、期间费用大幅增加等因素影响,栖霞国资利润转为净亏损。
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