文 | 江流
近期，市场传闻监管机构正在起草一份中资房地产白名单，白名单可能涵盖50家国企及民营房地产企业。进白名单者，有望获得纾困资金。
这对那些出险房企是一个超预期的好消息。政策落地，就很可能将市场信心从悬崖边拉回来。
此外，在11月17日召开的座谈会上，监管部门提出了“三个不低于”：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。消息传出，房地产板块股价上涨。
如果这个政策能够尽快落地，那更是一场“及时雨”。当前可能已经到了救开发商的最后窗口期。
为什么这么说？
本文分析房企面临的深层次风险和政策出台背景。
01
危机为何蔓延
去年十月，房地产企业陷入“十月围城”，开发、销售、融资多项数据触及历史冰点。11月，央行、原银保监会联合出台“金融十六条”，三箭齐发，拯救开发商。但是，今年10月房地产在去年同期的低基数上仍然同比大跌，逼近历史低位。
先看房企的销售。10月份，全国商品房销售额下跌到8091亿元，远不及今年来月均值为9716亿元、2018-2022年的月均值（1.1-1.5万亿元）。
10月底，全国商品房待售面积达到64835亿平方米，距离2016年的峰值已经不远。克而瑞数据显示，9月底100个城市中二线和三四线的新建商品住宅存销比为18.1个月、24.3个月。
现在房地产企业只能靠销售回流现金。房子卖不动，房企拿不到现金货币，市场化融资渠道信心破产，流动性告急。
暗涌之下，形势严峻。
10月底万科发布三季度财报后美元债遭到“狙击”，其实是一次风险警告。
万科的三季度财报并没有大问题。到三季度末，公司总资产1.64万亿元，负债1.24万亿，资产负债率75.26%；在手资金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍。当前负债规模较去年底已经减少1126亿。
唯一的下滑表现在营收和净利润上。今年一季度，万科营收和净利润还能实现增长；到二季度，营收-2.9%、净利润-16%；三季度仍未止跌：三季度营收-14%，净利润-22%。克而瑞数据显示，万科10月销售额310亿元，同比下降6.7%。
虽然短期债务安全，但是机构出于对经营收入持续下跌的担忧而判断前景很差。这说明，现在资本市场对于房地产企业的行业信心已经降到极低。
表现是，一旦有房企发生哪怕小事件违约，也都会引发震荡，做空狙击，股债大跌。
这戳破了当前开发商的真实处境。命悬流动性即命悬销售额，房地产销售低迷对于房地产商的冲击不可忽视。
流动性风险，只是其一。
万科1.64万亿的资产中，过半来自来自土地存货和代售房产，而这些土地存货很难快速变现为现金流。假设房地产行情持续当前的低迷，土地和房产价格下跌，这批存货还有估值缩水的可能。
更深层次的风险在于，万科1.26万亿的负债中，多数是合约债务和应付账款，其中超过8000亿的债务是欠供应商和在建楼盘。下行行情内，一旦资产缩水，流动性发生困难，万科面向全国大大小小供应商和买房人的债务就可能发生暴雷，这种牵连度和打击面是难以想象的。
万科是房地产行业的头部企业，风控意识远超同行。假设万科都涉险，那中腰部的开发商的债务担子，就更不堪设想。
所以，这种风险必须要被掐断。当前到了救开发商的最后窗口期。
02
政策为何不灵
其实，今年来面向房地产行业的政策并不少。
9月份房地产政策出台频次创一年新高：下调存量房贷利率、二三线城市密集取消限购、开启“认房不认贷”、降低首付等等。然而，这些政策多偏向于需求松绑，只能对销售产生一些短期刺激。3月楼市“小阳春”、9月房产刺激政策后反弹，细看这些销售数据存在一些相同特征：一线城市区域性回暖，整体回升非常有限。
市场还一度热炒“城中村改造”。4月份，政治局会议提出 “超大特大城市推进城中村改造”后，许多人将此与2015-16年的棚改对比，但这两者差异很大。城中村改造针对特大超大城市，而棚改针对三四线城市；前者由政府主导同时鼓励引入社会资金，但后者直接采取货币化补偿。前者进度必然是缓慢的渐进式的，换句话说，房地产商很难得到直接救助资金。
总之，只是这些政策救不了开发商。
今年的货币政策持续“宽信用”特征，然而房地产行业却大旱望云，雨露枯竭。
央行三季度贷款投向显示，金融机构对房地产开发贷款余额13.17万亿元，比3月底还净减少；同比增长4%，逼近21年四季度以来的历史最低期，较金融机构人民币贷款整体增速低了6个百分点。两者增速差持续扩大。
没有对比就没有伤害。同期金融机构对其他行业的贷款增速如下：工业中长期贷款余额21.05万亿元，同比增长30.9%，服务业中长期贷款余额61.79万亿元，同比增长13.3%；制造业贷款余额同比增长38.2%。
全国范围内，10月份房地产国内贷款只有1017亿元，创下2018半年以来的单月第二低；当月房地产企业本年到位资金9278亿元，创下2016年来的单月第二低。
再看央行的结构性货币政策。三季度末，央行结构性货币政策工具余额为7.0万亿元，与房地产有关的三项政策工具（保交楼贷款支持、房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持）余额一共只有56亿，其中房企纾困和租赁住房贷款投放均为零。央行对这三项政策工具所批的贷款额度为3800亿。
房企想要拿到银行贷款为什么这么难？
去年已经出台“金融十六条”，审批了各项专项贷款资金。为何今年连“保交楼的贷款支持”贷款进度却如此缓慢？
2021年底风险暴露后，银行千方百计切割房企不良贷款。政策预期不改，即便风险平息后，银行对房地产贷款更会延续审慎态度。
“满足房企合理融资需求”的提议十分普通，只是遭遇预期打折、信用破产连环反应后，谁也没有勇气去界定“合理”二字。
03
风险如何出清
在这样的行业环境下，只能等待类似于“三个不低于”和“50家白名单”的行政命令出场。
结合上文的三季度末贷款投放，金融机构对房地产贷款的增速可能在4%左右。根据财报，中国银行、建设银行、工商银行今年6月底对房地产行业的贷款增速分别达到9.3%、8.3%、15.2%，上半年对房地产贷款分别新增了723亿元、626亿、423亿。当然，这三大银行的水平肯定远远高于行业整体。
市场十分关心的一个问题是，哪些企业会进入这个白名单，从而获得纾困资金？目前市场部分观点认为，出险企业可能也会进入这一白名单中。
其实，无论这一白名单涵盖50家还是60家，多数房地产企业淘汰出局是既定的。
现如今的房地产行业，其实并没有完全出清。如果大中型私人和股份制开发商破产，房地产市场将一溃千里，长期衰退，并且拖累宏观经济。在大型开发商破产之前，是窗口期。随着市场持续恶化，这个窗口正在关闭。
现在最关键的是，是否拯救开发商，如何拯救开发商。
