后房地产时代该如何投资？｜全球资产配置_

文｜清和智本社社长

当前是中国家庭资产配置调整的历史性关键性窗口期。

下一个阶段，中国家庭资产配置掌握五大策略：

一、减持不动产，增配金融资产。

高增长、工业化、城市化、人口增长时代，人对生存、生活与工作的空间需求大增，政府、企业、银行和居民均大规模投资空间——基建、城区、园区、工厂、景区、商业和房地产，不动产价格快速上涨。

这个阶段，配置在空间资产上的比例为40%-60%。政府专项债投资基建的占比约60%，银行对房地产新增贷款占比最高时期超过40%，家庭资产配置在房地产上的比例超60%。

而高质量发展、后工业化、后城市化、老龄化和少子化时代，人对空间的需求下降，空间投资自然减少，资金开始从不动产上撤离。去年开始，银行的房地产新增贷款占比降至负数（下跌），房地产开发投资、整体融资较峰值分别下降30%、50%。

宏观上，城市化拐点、人口拐点、信贷扩张拐点，就是不动产价格的拐点，近三年房地产价格普遍下跌30%-40%。具体到城市，人口净流入拐点就是城市房价的拐点。

后房地产时代，整个社会的投资迁移：从空间资产转向时间资产。

什么是时间资产？金融资产就是时间资产，金融资产是跨期配置的资产，比如存款、债券、股票、基金、保险、养老金。

空间是固定的，人多的时候，空间是稀缺的、是昂贵的资产；时间是流动的，人少的时候，时间是稀缺的、是昂贵的资产。不动产是带不走的，未来要投能带得走、流动性好、时间价值高的金融资产。

时间资产的偏好：一是贴现，对未来的养老、医疗、教育（人力资本）以及未来的科技——本质上是对生命价值和人力资本的贴现；二是流动性。

大多数人无法做主动型投资，只能做被动型投资。过去中国家庭的被动收入主要是房子，现在美国家庭的被动收入主要是金融资产。我们需要跟着大势走，找到下一个被动收入。

二、现金为王，保险与养老金为基本盘，股票债券看偏好。

金融资产投什么？

下一阶段，中国家庭应该以现金为王，保险与养老为基本盘，股票和债券则看风险偏好。换言之，掌握流动性资产，增配安全性资产，权益类资产和固收类资产则看个人风险偏好。

为什么是现金为王？

日本大衰退之前，居民持有最多的资产是不动产（土地和房地产），比例为41%；大衰退后，日本居民持有的不动产比例下降到22%，所持有的最大资产变成了现金与存款，占比达到34%。

大衰退期间，日本央行将利率降到零，在相当长的时间里，居民存款利率为零，那么为什么日本家庭还愿意持有如此规模的现金和存款？

直接原因是泡沫危机冲击和央行持续降息，导致日本金融资产收益率接近清零。日本面临资产荒，家庭无资产可配，买什么都不赚钱。

深层次原因是，大衰退时期，日本长期处于低通胀、通缩状态。我们知道，通胀驱使人们抛弃现金，将货币置换为黄金等抗通胀资产；而通缩时代，物价下跌，现金为王，流动性为本。

当房子价格下跌，汽车价格下跌，手机价格下跌，大类商品价格都下跌，持有现金等于购买力增值。卖出不动产、持币待跌是最划算的配置策略。当价格下跌到预期位置，随时可持币抄低，购入待涨。2022年、2023年，中国新增存款分别达到了26.26万亿、25.74万亿元。

为什么保险与养老金为基本盘？

对比美国、日本、欧洲区的家庭资产配置结构，你会发现这三大经济体的家庭资产配置的风险偏好差异大，但有一个共同特征：在保险和养老金上的配置比例高度一致，均在26-30%之间。

老龄化少子化趋势决定了养老金配置比例的增加，经济增速回落促使风险偏好下降、保险配置比例增加，包括医疗、养老、教育、储蓄等保险。

增持保险是一个经济体投资趋于成熟的表现。当一个经济体逐步走向稳定成熟的经济体时，保险和养老金的配置比例也随之上升。

为什么股票债券看偏好？

除了保险和养老金外，这三大经济体居民在股票、债券上的配置差异很大。美国居民风险偏好强而更愿意持有股票，日本居民风险偏好弱更愿意持有现金和存款，欧元区居民居于二者中间。

所以，风险偏好强的家庭可以多配置一些股票，风险偏好弱的家庭可以多配置一些国债。今年4月份，存款减少了3.92万亿元，其中部分“搬家”到债券以及相应的理财产品上。而国内股票投资，还是哑铃型结构：一是高股息的央企股，可考虑长期持有；二是科技概念股，快进快出、把握轮动。另外，长期可关注老龄化趋势的大健康股、大众消费趋势的大消费股。

三、资产端锁定收益率，负债端锁定低利息。

当前正在进入一轮长周期降息。利率持续下降，如何配置资产？

预期利率走势下的资产配置基本策略：预期利率上升，负债端提前锁定利息成本（固定利率）；预期利率下降，资产端提前锁定收益率。

下一个阶段，预计利率持续下降，央行降息将推动金融资产收益率整体下降，存款、债券、保险、基金以及银行理财收益率均下降。

哪些资产能够锁定收益率？

存款、基金不行，国债、保险可以锁定收益率。比如，美国最新发行的10年期美债，中标利率4.4%，购买美债意味着锁定未来十年的收益率，票息4.4%。比如，中国最新发行的30年期超长期特别国债，中标利率2.5%。有人说，这跟定存利率差不多，没有吸引力。但是，如果预期利率下降，定存利率也会跟随下降，而国债利率是提前锁定的。

2022年、2023年，银行大规模增持无风险资产，银行增持国债占国债发行量的90%、80%，远高于过去60%的比例。在资产荒的当下，银行手上大量的存款花不出去，负债端压力很大，而购债可以提前锁定收益率，未来随着央行降息，存款利率下降，国债票息不变，二者净息差则扩大。

保险也是可以提前锁定收益率的品种。保险大部分资产都配置在债券上，其中寿险配置债券的比例达到50%。央行降息将推动债券收益率下降，进而推动保险收益率下降。保险公司也将不断地下架高利率险种，近期市场传言将停售预定利率高于3.0%的险种，因此在下架之前购入可以提前锁定收益率。

在降息的过程中，如何降低负债？负债端的操作方法，就是债务置换。像当前政府的操作一样，借更低利息的债务偿还之前更高利息的债务。如果手上有现金，而预期现金的投资收益率，无法跑赢贷款尤其是存量房贷，那么可以选择提前还贷。

四、无风险匹配长期限，高风险把握流动性。

资产配置的期限管理非常重要，部分债务风险来自期限错配。

无风险资产如国债，低风险资产如保险，可以做长期限配置。在利率下行周期，10年期国债相当于锁定了未来十年的票息收入。保险的缴纳周期一般很长，但周期越长往往收益率越高。

例如美元储蓄型品种，按照过去近三十年的平均收益率（复利）简单推算，20年期2.6倍，30年期5.2倍，75年期141倍，100年期897倍。其投资逻辑就是做“时间的朋友”。期限越长，赎回压力就越小，投资穿越周期的能力就越强，复利效应就越大。

高风险的品种需要把握流动性。实际上，资产风险一般表现为流动性风险。比如房地产在相当长的时间里是优质低风险资产，北上广深一度一房难求，但是当流动性迅速萎缩时，房地产就成为了高风险资产。我们投资高波动的高风险资产时，如股票、期货、外汇、比特币，一定要高度关注市场流动性。

宏观上看，市场的流动性与经济周期、货币周期高度相关。

当经济进入复苏周期，市场预期改善，货币流速加快，流动性增加，权益类资产价格领涨，可以增配股票，尤其是大型科技股。

当经济进入景气周期，市场信心爆棚，流动性泛滥，现金贬值，商品类资产价格大涨，权益类固收类资产风险大增，需要开始减持，增配黄金、原油抗通胀类资产以及与能源矿产相关的股票。如果资产泡沫或通胀引发央行加息，则需要随着加息而减配资产赎回现金，开始准备增配存单和货币基金。

当经济进入衰退周期，流动性下降，权益类商品类资产价格均下跌，现金升值，以现金为王，增配更多存单，同时固收类资产开始上涨，可以准备增配国债和高信用债；如果经济不是衰退而是陷入滞胀，则减持债券，而增配抗通胀资产。

当经济进入萧条周期，流动性枯竭，资产价格暴跌，国债大涨，增持更多国债和保险；央行可能大规模降息和量化宽松救市，随着流动性增加，现金开始贬值，应适当减配现金与存款，同时在底部准备增配股票权益类资产。

以上只是按照美林时钟进行常规推演，投资需因时而变。

五、全球资产配置，多币种风险对冲。

如今是一个全球资产配置时代，中国家庭要形成全球资产配置、多币种对冲的思维。

天高任鸟飞，择全球良木而栖之———全球相对优质的资产包括：发达国家的主权债券、国际顶级金融机构债券、国际大型公司债券、国际大型科技龙头股、国际大都市核心区房地产、正在崛起的新兴国家的大城市房地产、国际金融同业市场货币基金、国际大型保险公司的保险、国际大型银行的储蓄存款。

全球资产配置一个非常重要的特征是对冲性。所谓东方不亮西方亮，放眼全球，不论经济处于什么周期、出现什么风险，总有资产在涨。数据显示，从2023年到2024年6月，全球表现最好的股票是美股，纳指上涨近70%，王者属英伟达，暴涨756%；其次是日股，日经225指数上涨51%。收益率最高的债券是美债，当前10年期收益率为4.3%，日债收益率因政策调整而翻倍。表现最好的商品是比特币，大涨298%，其次是黄金和铜，分别为29%和26%。