我们很多人都被房价压弯了腰，那么，这些榨干青春买的房子应该放在哪个会计科目里呢？有人会说，是“固定资产”。
固定资产有三个特点：
第一，它是能看得见也摸得着的有形资产：
第二，它的价值比较大，饭店里的锅碗瓢盆价格便宜称不上是固定资产；
第三，固定资产的使用寿命超过1年。要是使用不到1年就报废了，它就对不起“价值大”这个特点了。价值大还不耐用，谁愿意买它呢。
因此，我们的房产很符合“固定资产”的特点，应该在“固定资产”这个科目列示。不过凡事总有例外，恒顺醋业就不是这样做的，它的一部分房产属于“经营性物业”，并且它的“经营性物业”属于“投资性房地产”。
经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业，开发商持有它们的目的就是为了获利；而投资性房地产指的是投资性房地产指的是企业为了赚取租金，或者为了在房子升值后将其卖出赚取差价的房地产。
为什么恒顺醋业会把房子放到投资性房地产里呢？
这就得从报表数据说起了。
一、为什么2010年投资性房地产突然增多？
下图是从“同花顺iFinD”中提取的2007—2021年投资性房地产的数据，从中可以看出2010年公司投资性房地产突然增至2.34亿元，叫人不禁好奇公司当年都做了啥。
这个时候我们一定得去看年报附注，里面提到了“欧尚超市和恒顺商业广场”；此外，年报里还介绍公司的投资性房地产按照“成本模式”计量。
对于资产的两种计量模式我们一定要搞懂，这关系到企业的净利润。
企业持有的投资性房地产有两种后续计量方法，一种是采用成本模式计量，另一种是采用公允价值模式计量。这两种模式的区别有两点，一是是否计提折旧和摊销，二是是否会产生公允价值变动损益。
采用成本模式计量的投资性房地产，需要根据资产原值和预计使用年限，计提相应的折旧和摊销；折旧和摊销最终会反映到利润表上，减少企业的净利润。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧和摊销；但是以公允价值计价的投资性房地产的价值会随时发生变化，进而产生公允价值变动损益。如果房地产升值的话，公允价值变动损益就会增加，进而增加企业的净利润。
二、变更会计政策，是因为看涨房价？
2012年，恒顺醋业变更了会计政策，其投资性房地产由成本模式计量，转变为公允价值计量。公司给出的原因很长，简单来说就是“看涨房价”。
公司表示：
镇江恒顺商城有限公司从事的主要经营业务为投资性物业。
由于该公司所持投资性物业主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较快，升值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。采用公允价值模式计量投资性房地产,有利于增强公司财务信息的真实性，能够及时反映公司价值的变化。
公司的意思是成本法计量低估恒顺商城的价值，改成公允价值计量是为了真实反映公司价值。但是，事实果真如此吗？
下图是恒顺醋业“非经常损益”的明细。
红色字体标出的是其投资性房地产因市价变动产生的损益情况。
2012—2021年年间，2014年、2020年和2021年该金额都是负数，表示房价下跌了，2010年年报里的“商场增值”的判断失误，本想增加利润却减少了利润，不知道公司有没有后悔；不过其他年份该金额是正数，表示房价上涨，恒顺醋业因此受益很多。
特别是在2018年的时候，房价上涨给公司带来的收益为0.49亿元，当年恒顺醋业的净利润为3.04亿元，变更会计政策产生的收益由此可见。但是：
这笔收益跟恒顺醋业的主营业务有关系吗？
这笔收益能给恒顺醋业带来现金流入吗？
这笔收益除了增加利润表上的净利润，能对现金流量表产生影响吗？
这次收益其实只是一种数字游戏、像变戏法一样增加了公司利润，实际上公司的经营情况该什么样还是什么样。
三、关注主营业务，谨慎看待“变戏法”
如果知道了变更会计政策对报表科目有哪些影响，相信你对本文前面的内容，以及对投资性房地产这个科目的理解，一定会更加深刻。以2012年为例。
因为投资性房地产由“成本模式计量”改为“公允价值模式”计量，下面的一系列变化如此产生：
①资产负债表中的“未分配利润”和“少数股东权益增多”。
②利润表中的“公允价值变动损益”增多。
③利润表中的“营业成本”和“管理费用”减少。
④利润表里的“净利润”增多。
上述四条最重要的变化是“净利润”增多。
恒顺醋业的10年平均净利率为11%；
假设变更会计政策给公司带来了1000万元的净利润，这就相当于变相给公司增加了1.1亿元的收入；公司得卖多少瓶醋才能增加1.1亿元的收入？
可见，通过调整会计政策增加收入，可比从提高经营业绩赚钱，容易得多。因此，我们一定要睁大卡姿兰大眼睛，透过现象看本质呢。
