文/羽杉
苦等四年无果，A股上市无望的金辉集团决定投向港股的怀抱。
近日，金辉集团披露招股书，正式向港股发起冲击。
据悉，金辉集团在2019年中国房地产企业销售榜排行第40，是行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一。
早在四年前，金辉集团便开始排队等待上市，然而近年来未曾有房企敲开A股大门。目前金辉排队名次已挤进前五，但短时间内实现上市的机会仍非常渺茫。
财经评论员严跃进表示，“疫情来袭政策预期放松档口，准千亿元规模房企踏上IPO之路，一旦成功将打开多种储备低成本‘粮食’的渠道，为其全面发展提供更多路径。”
招股书显示，在2017年、2018年及2019年三年里（以下统称报告期），金辉控股全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元，距离千亿仅一步之遥。
毫无疑问，上市将是金辉集团冲击千亿门槛的重要一步。
在排队上市过程中，金辉集团猛冲规模，展开了激进的拿地策略，3年时间里土储从500万平方米，扩大至近2700万平方米。
金辉集团董事长林定强在2020年新年致辞中提到去年集团共获取了四十余宗土地，投资额是历史上最高的一年。
而加杠杆以求弯道超车的弊端便是融资成本上升、现金流减少、债务激增、资产负债率高企。
报告期内，融资成本为3.45亿元、5.72亿元、4.95亿元；
现金及现金等价物分别为35.6亿元、99.3亿元、92.2亿元；截止今年2月底，再度下降至63.8亿元；
银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元及427.5亿元。
资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%；净资产负债率由190%下降至170%，但行业平均净资产负债率为92.5%。
在营收方面，报告期内金辉集团的收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率48.5%。
其中，物业开发及销售收入占比96.4%，且逐年升高，但物业开发及销售业务的毛利率为32.1%、29.2%、20.7%，呈下降趋势。
而物业管理服务占比逐年下降，毛利率分别为11%、17.1%、17.3%，虽小幅度上升，但与头部30%的毛利率仍有较大差距。
金辉集团对物业开发及销售业务的毛利下跌解释称，主要由于所交付的每平方米平均土地收购成本增加，导致每平方米平均成本增加，进而使已确认每平方米平均售价增加。
物业管理的毛利上升则是成本管控导致，也就是说，成立十年间物业管理并无实际进展，真正提高毛利率的增值服务尚在探索。
在主营业务毛利不断衰减下，金辉集团决定聚焦“物业开发及销售”。
金辉集团称，为将集团的资源主要投入物业开发及销售中，并作为重组的一部分，集团出售了物业管理服务业务。因此，预期于2020年起不会录得任何物业管理服务收入。
布局方面，一线城市并不是金辉集团的首要选择。
1996-2003年，金辉集团坚守在福建区域，2004年进驻重庆，直到2006年才开始布局西南、南京、合肥，2009年走入上海、苏州等一线城市。
截至2019年12月，金辉集团在二线、核心三线城市的权益口径占比为93.4%，主要分布在五大重点战略城市，这些城市需求稳定且受政策影响较小，但也导致了一线缺失，布局失衡。
一边加杠杆冲规模、剥离物业管理，一边却是毛利率逐年下降，排队四年的金辉集团若能顺利在港股上市，更多的资金支持或能支持其弯道超车。
