来源：快嘴老付
刚踏入2025年，就有不少消息传来。
不少城市的“老破小”似乎要逆袭了，一些原本被冷落的老小区不仅成交量陡增，房价也出现了止跌回升的势头。
值得关注的是，官方多次释放“旧改+原拆原建”的政策信号，这种政策端的助推，能否给老旧房源带来新的风口？
一、老破小逆袭
在过去，大部分老破小普遍被贴上“居住条件简陋”“学区边缘化”“缺乏物业设施”等负面标签，流动性相对较弱。
然而从2025年起，住建部对老旧小区改造的力度进一步加码，明确将改造范围覆盖到全国地级以上城市。
北京、上海等一线城市也积极跟进，部分小区开始试点“原拆原建”的新模式。
拆除危旧楼房、原地重建，或采取统一规划的旧改，让老破小从传统“低价选项”逐渐蜕变为“有潜力的价值洼地”。
市场层面也出现了分化，总价低、位置好以及具备学区优势的老破小开始领涨，一些房龄较长但地段优越的房源在短时间内吸引了不少刚需和投资客。
相较于仍显低迷的远郊大户型，这类位于核心城区的老微户型尤其具有租售比高、变现周期短的特质，价格渐有反弹之势。
二、购房者为何排队抢老破小
北京、上海等地的老破小交易周期普遍缩短到三个月内，总价在200万至400万间的房源尤其走俏。
如果我们往前回溯，很多老破小在上一波市场调整期曾出现过30%以上的下跌。
如今价格触底，有心人逐渐发现，“地段不变、配套在升级、租售比还算不错”，让这部分老旧房产逐渐显露守住价值的能力。
市场上还能观察到另一种“老破小”——城中村，有些城市在城市更新规划中，将这些老旧村落纳入改造范围，居民可选择货币化安置或回迁新房。
因拆迁补偿或未来改造的想象空间，部分城中村房价甚至在未改造前已较周边区域高出不少。
不过需要提醒的是，并不是所有城中村都被纳入规划，仍需关注具体城市的更新政策及预算落地情况。
三、为什么老破小也有“硬核利润点”
投资者普遍看中“地段优势”和“学区资源”。
尤其是位于市中心或临近核心商圈、地铁1公里内的老破小，在配套完整、生活便利方面有着先天优势。
经过改造升级，一旦物业管理、外立面翻新、管线升级等落到实处，居住品质会明显提升，价格也容易获得支撑。
对于很多家有学童的群体而言，重点学校学区内的老破小是预算有限但又想“锁定学位”的选择。
无论是租还是买，学区房的整体供给普遍有限，就算房龄偏老、小区环境一般，仍有市场刚需撑着价格。
四、并非所有老破小都能起飞
需要冷静的是，老破小也存在不可忽视的“硬伤”，例如80年代前的危旧房、顶楼漏水、没有明确产权单位且年久失修的老公房……
这类房产即便在政策加持下，改造难度也更高，价值释放周期也更长。
学区政策和旧改资金落地进度也并非铁板钉钉，任何风吹草动都会给房价带来波动。
所以投资老破小没有稳赚不赔这一说，逐渐分化的市场环境意味着有些地段和小区在改造后会迎来春天，而有些房子还会继续沉默下去。
结语
老破小的春天是政策红利与市场理性的共同作用，政策的加持只是点燃导火索，真正的核心仍在“地段、配套、学区”这些长期价值逻辑上。
对于那些地段优、前景确定的老小区而言，旧改与价值重估的机会已经到来。
而对于那些房龄过老、隐患过多且无法纳入改造计划的小区，盲目跟风抢购可能只会换来失望。
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