千亿房企被做空 首席财务官来自公司审计机构

千亿房企被做空 首席财务官来自公司审计机构
2020年03月04日 12:05 好猫财经

新晋千亿房企中国奥园(03883.HK),与做空者狭路相逢。

昨天,匿名投资者发布做空报告,指控中国奥园三大罪名:

“明股实债”、涉嫌自融、虚增销售额。

涉嫌自融,需要监管部门仔细查证。虚报销售额,外部人很难找到实锤。

只有“明股实债”罪名,则是中国地产商“皇帝的新衣”,能在财报里找到诸多线索。

讲明股实债之前,先来讲一个炒房故事。

你想买一套1000万元的房子,但你只有100万元,于是你向朋友借200万元,承诺每年付利息,三年后卖房归还本金。

就这样,你凑齐三成首付,然后向银行贷款700万元。

这是一个简单的明股实债,你粉饰了自身财务状况,向银行隐瞒200万元债务事实。

这种情况下,房价上涨皆大欢喜,但如果房价下跌,银行就可能蒙受损失。

套在上市公司身上,可能要更复杂一点。

设立项目公司开发房地产项目,上市公司出资6亿元占股60%,信托资金出资4亿元占股40%。

项目运作期间,信托资金每年只收取利息,三年后项目售罄,上市公司回购信托资金股权。

回购之前,项目公司并表在上市公司,销售额得到体现,4亿元回购资金却没有被计算为公司债务。

这种情况下,资本市场将被公司所欺骗,投资者、债权人、银行可能会做出错误投资判断。

如未来公司真实情况体现,股价下跌、利润减少,损失者众多。

针对中国奥园的做空报告称,过去两年时间里,少数股东投入了近200亿元,贡献了中国奥园60%的净资产,却只分享了20%的利润。

经过计算,少数股东投资回报率只有3.4%,是行业平均值的五分之一。

如果将这些少数股权权益,重新归类为债务,那么中国奥园的净负债率将高达300%。

做空者毫不避讳指出,如果中国奥园真实情况得到审计,股价将下跌超过50%。

可以说,做空者的意图很明显了,股价下跌是做空者主要赚钱手段。

发布调查报告做空之前,向券商借来股票卖了,等公司股价下跌后,将股票低价买回来还给券商,差价全部收入囊中。

中国奥园的“活雷锋”般少数股东,是旗下的基金公司,以及外部信托、保险、自然人持股的投资公司等。

正常市场中,这些类型的资金投资回报率要求,都在10%以上。中国奥园回应了做空者三点:

奥园在项目层面引入少数股东,能充分利用当地资源,且与股东风险共担;

奥园绝大部分项目都并表,过去几年归母净利润占比在80%以上;

由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年,少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。

其实这里有两种情况。第一,中国奥园到底有没有明股实债,还是管理层回应的只是时间差。

判断是不是明股实债,要看中国奥园是不是一开始,就与小股东签订了回购协议,这样的协议一般被藏起来,俗称“抽屉协议”。

第二,就算是明股实债,为何每年少数股东收益如此之少,是不是该给少数股东的钱,挪到别的支出项目上,如果只是这种情况,虽有财务造假嫌疑,但并不严重。

如果是给少数股东的钱,直接被管理层隐藏,或者递延到后面几年,却没有相应扣减当年净利润,则是严重财务造假。

明股实债的例子有很多,2012年恒大被香橼做空,最大罪名也是这个。那一次香橼做空成功,打压了恒大股价,但也被许家印全力“追杀”,后来被禁入港股5年。

这次做空者匿名发布报告,显得信心不足,缺乏一个做空者的自我修养。

明股实债被审计师发现的案例也有,之前有一家上市公司拿地,与平安合作开发,合作之初就签订了回购协议,同时每年以平安提供咨询服务的形式,付给其入股资金5%的回报。

后来,这些协议被审计师发现,对年报给出保留意见,迫使上市公司提前将项目回购,结束了合作关系。

这样来看,明股实债其实是在中国融资环境下,地产商心照不宣的融资模式,这种模式的资金来源、会计处理方法,都有很大操作空间。

如果管理层刻意隐瞒,审计师很难发现问题,直到最后盖子捂不住,上市公司自爆问题。中国奥园的审计师是全球四大之一德勤,首席财务官为陈志斌。

十多年前,陈志斌是德勤的一员,亲身参与了中国奥园多次并购案子。

此次做空并未得逞,报告发布之日,中国奥园股价下跌幅度不足2.5%,次日股价翻红回升。

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