世茂拆解福晟

几年前一个寻常下午,许荣茂的湾流550公务机停在海口机场,他正在等待一个消息。

如果得到某位政府要员接见,他打算在海南投资500亿元。遗憾的是,这位要员没有出现,许荣茂和500亿元坐飞机走了。

许荣茂太习惯座上宾的感觉了,这份底气来源于世茂敢于投资,他们去到一个新城市,基本动作是先建一栋地标写字楼,引进豪华酒店,然后才开发住宅。

没有多少城市主官,会拒绝这样一位金主,前来为提升城市高度做贡献。他们当然也知道,要给以相应招待规格与商业关照。

在深圳,世茂曾花了200多亿元,拿下一宗超级综合体项目。开工仪式上,许荣茂不是主角,主角是他请来的全国政协副主席、前香港特首董建华。

金钱和政治身份,让许荣茂光环笼罩。在父亲面前,43岁的许世坛更多时候是一个证明者,他需要证明自己有足够能力独当一面,他也需要让世茂再上台阶。

过去两年里几场并购,让世茂赢得销售和名声,以致于许世坛有点飘飘然。一个月前的股东大会上,他高调展示成绩:

“收购福晟或者说战略合作,并不是如市场传言般要几百亿。当然我们也不是一分也不投入,大概会投入五十到六十亿左右。而五六十亿能够拿到超千亿的货值,我觉得当然好好。”

从这宗交易中,可以看到世茂许荣茂父子的傲慢与偏见。

1、

这一波地产暴雷要从福晟开始,双方的交易曾被称为世纪交易,但如今,号称2000亿元的大案子,已经变成了五十亿元的战略合作。

许世坛口中的这笔资金,还不是一次性投入,否则早已触发上市公司披露标准。事实上,直到现在,这场交易没有任何公告,外界只能看个大概。

许世坛想怎么说就怎么说。他认为自己是救火英雄,而有人说他是耍流氓。

好猫曾经写过,世茂主要是通过三个公司,来介入福晟的战略重组。

一个是“福建福晟集团有限公司”(以下简称“福建福晟”),这个是福晟集团的地产平台。在福建福晟中,福晟集团直接持股51%,其余49%股份由一个基金持有。

在这个基金里,世茂持股16.67%,福晟集团两个子公司同样持股16.67%,其余股份由福晟的债主东方资产、信达资产持有。

这样的股份结构确实不像并购,而只是世茂通过参与有限合伙基金投资福晟。

感觉很奇怪,轰轰烈烈开了合作发布会,就像办了婚礼一样,到最后世茂不是成为“新郎”,而是成了家里的“长工”。

第二个公司“福晟生活服务集团有限公司”,是福晟的物业公司,可以说世茂并购了这家公司,持股高达51%,福晟集团保留9%的股份,另外40%由自然人郑伟熙代表碧桂园持有。

碧桂园是3月底时参与进来,至于为何由关联人士来代持股份,大概率是因为资产目前尚未梳理清楚,不适合注入上市公司。

第三个公司是“福建六建集团有限公司”,是福晟的工程建筑平台。这个公司中,世茂没有成为单一大股东,但通过质押方式实现了控制,目前由世茂进行运作。

世茂基金参股福建福晟,是这场交易的顶层设计。顶层设计之下,世茂并购了福晟的物业、建筑平台,以及接下来对具体项目的挑选。

2、

地产公司里最值钱的就是土地项目,世茂在最顶层只占小股,并购物业、建筑公司的代价也不会太大。

“只吃肉、不救火”的骂名由此而来。如果是福晟老板潘伟民不放手,也怪不得世茂。事实上,世茂只是想精挑细选一下。

一家名为“福州晋安乾朝”的公司,成立于2020年6月4日,法定代表人为来自世茂的许幼农,这家公司股权结构中,世茂占股51%,福建福晟持股19%。

剩余30%的股份由“福州福瑞华投资有限公司”持有,最终控制人为自然人蔡瑞杰(80%)、吴传辉(20%)。

这两名自然人在福晟系多个企业中担任职务,极有可能是替潘老板代持股权,以避免其他债务对优质资产的查封干扰。

由世茂控制的福州晋安乾朝,通过子公司和孙公司,持有江苏淮安、河南郑州、广东中山的地产项目,目前这些项目案名部分已更名为“世茂福晟”品牌。

如中山世茂福晟·香山天地,项目总建筑面积达72万平方米,包含6.5万平方米商业,项目在售建面约109-135平方米精装四至五房,售价1.2万元/平方米,在片区内具有价格优势。

结合顶层设计和项目股权结构,基本就可以知道世茂收购福晟的路径:

通过基金入股,推出世茂福晟品牌,为比较差的项目做代建代销,收取服务费。

同时,一番精挑细选之后,绝对控股一部分优质项目,以达到投资目的。这样的平台,世茂准备了好几个。

就是这样,世茂一步步拆解福晟。

3、

过去几年时间里,世茂相继并购泰禾、明发、万通、粤泰近20个项目,对价超过200亿元。

在这里面,有福建老乡的求援,许荣茂亲自指示驰援黄其森,也有来自地方政府的斡旋,以及对珠三角资产包的渴望。

许世坛的高光时刻,在福晟这笔交易中得到体现,他占据了所有主动权,在福晟流动性危机中,许世坛是那个唯一且合适的金主。

2019年上半年的时候,福晟“飞虎队”还在全国拿地,到了2020年初,福晟陷入债务危机,短短半年时间,福晟到底经历了什么?

延迟披露的福建福晟2019年年报,给出了一部分答案:不加节制的扩张引发流动性危机。

2019年全年,福建福晟的经营活动现金流入高达635.71亿元,但业务扩张也让现金迅速流出,经营活动净现金流量净额为-26.89亿元,投资活动净现金流量净额同样为负数,筹资活动净现金流量净额仅为4.05亿元。

这样一来,依靠融资也未能覆盖扩张支出,福建福晟的在手现金消耗一半至23.8亿元。

两位数的现金,面临的是高达441亿元的总债务,流动负债超过200亿元,EBITDA利息保障倍数仅0.86倍。

如果仅仅是这样,只要福晟高周转,拿下土地能够短时间内销售,福晟也可以周转过来,事实相反,福晟大量项目陷入麻烦和停滞。

潘伟民的商业版图里,也不止只有福建福晟的债务,还存在其他一些民间借贷,以及员工跟投债务,这部分债务成为世茂现在并不想兜底的麻烦。

2019年,福建福晟实现营业收入426.81亿元,其中房地产开发、工程施工分别实现84.19亿元、227.77亿元,净利润仅8.14亿元。

不过福建福晟土地储备价值高达516亿元,自持物业价值57亿元。这些土地未来如果顺利入市,很显然绝对能够覆盖世茂五六十亿的成本。

世茂的介入,给了福晟回旋余地,最明显的作用就是“增信”,福建福晟的两笔接近30亿元的私募债,已经顺利发行上市。

目前,福建福晟存续“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”四笔债券,最低利率7.8%,总体规模45亿元,下半年将有25亿元进入回售期。

今年前5个月,世茂福晟仅实现销售业绩70亿元。看样子,世茂还需要努力,福晟的危机还未完全消除。

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