前两天，惠誉给予奥园（03883.HK）的最新评级为“BB”，比穆迪高两个等级。
但惠誉给予奥园的评级展望从“稳定”下调为“负面”，即奥园的评级未来可能被降低。
触发负面展望的主要原因，是奥园的杠杆率（净负债/经调整存货比率）超线至41.8%。
另外还有两个不确定性因素，即奥园的现金下降趋势能否逆转，以及对合资公司、关联公司的担保额是否下降。
杠杆率升高主要来源于奥园激进的土地投资，而现金流失则面临着对债务覆盖倍数的下降，以及对奥园畸形、高度不确定性“明股实债”的担忧。
奥园这两年来成为“网红”公司，屡遭做空。一方面是其“黑马”般的增长态势，另一方面也是其拥有“畸形”的资产负债表。
一个多月前，穆迪给予奥园“B1”评级，展望从“正面”下降为“稳定”。
这一调整主要来自奥园的年报，截至2020年末，奥园调整后债务总额同比增长35%至1400亿元，同时短期债务占比高达46%。
与惠誉不同，穆迪对奥园的杠杆率改善、EBIT利息覆盖率增强确认无疑，仅仅对奥园的“明股实债”表示了略微担忧。
奥园确实是一个很难让人看懂的公司，拥有全行业最高的少数股东权益占比，全行业最眼花缭乱的资金管理。
无惧这些评级影响，去年30亿元小公募尚有18.2亿元额度，奥园将在近期发行。
一向依赖美元债的奥园，必须开拓融资渠道，尽管境内公司债发行成本与美元债并无明显优势，也必须稳定这一渠道。
毕竟每一家地产公司都很缺钱。
如果说评级机构对奥园的分歧，仅仅是关注程度差异，以及等级不同之下的相对修正。
那么评级机构对于中骏（01966.HK），则是在评级等级相同之下，对未来展望给予了截然相反的判断。
这是一个分裂时代，受到不同驱动力和因素的影响，这个时代的行业和企业，变得更加捉摸不定。
4月中旬，标普给予中骏“B+”评级，展望“负面”；一个半月后，穆迪给予中骏“B1”评级，展望“正面”。
穆迪和标普拥有不同的等级序列划分，对照两者的评级等级，“B+”和“B1”为同等级别评级。
双方对展望呈现截然相反的判断，焦点在于未来杠杆率的消化。
标普认为，中骏在2021年至2022年期间的去杠杆化，将受到其扩张意愿增加和盈利能力减弱的限制，以及该公司新进入的二三线城市、布局购物中心扩张都是未经检验的。
这意味着中骏将进行大规模土地收购，债务将明显增加。如果债务增加明显、利润率低于预期，标普将下调评级。
穆迪则认为，中骏在过去2-3年强劲的合同销售，未来收入增长将大大抵消地产开发和投资业务债务的增加，以及对合资公司不断增长的财务担保。
中骏是闽系房企中一匹新的“黑马”，不断增长的销售规模，以及老板在联合福建民营资本上颇有建树，使得其信心倍增。
对标新城控股，中骏有着野心勃勃的扩张战略，计划在2025年在二三线城市拥有100家购物中心，而目前是不到10家。
上半年不断出手拿地，也证明了中骏正走在扩张道路上。
为了应对行业集中度提高而不被吃掉，为了在行业转型道路上抢占身位，房企在降杠杆和内生发展之间踟蹰不定。
这不仅仅表现在中小房企身上，也TOP10的部分房企身上，也有明显表现。
这样的心态之下，就呈现出不同的信息及判断，逼疯了不熟悉境内房企的境外评级机构。
当然，同时被逼疯的还有这些房企的股票投资者。
在整体行情不断向下的趋势中，股民将利空消息当作利好，将利好当作利空，在今年也表现得异常明显。
