中国最大的房地产服务平台贝壳（02423.HK），高调切入房地产开发领域，甚至下场独资竞拍土地，着实令人意外。
这种“既当裁判员又当运动员”的事情，贝壳已经是第二次做了。
从“链家”经纪品牌出发，到房地产综合服务平台，贝壳在财务投资与同行业务竞争方面，遭遇了巨大压力，最终美国上市才成功解围。
比起房地产经纪业务，房地产开发领域利益复杂，业务流程更长，资金投入密集度更高。
从业务逻辑上来看，贝壳应该不会全力切入开发领域。
那贝壳的出发点是什么？仍然要回到业务逻辑上。
中国房地产领域正处于强力出清时期，土地和存量房资产价格处于低位，贝壳当然有抄底心态。抄底没有错，关键是要讲清楚优势与劣势。
贝壳优势是产品定位与交易环节，作为中国最大的房产交易平台，海量交易数据给了贝壳自信，他们熟知哪些产品是能够卖出去的。
更大优势在交易环节。
中国11万亿元新房成交额中，通过贝壳平台的交易额已接近10%，而新房交易额在贝壳平台总交易额中最高超过40%。
单链家一个品牌，新房交易额占平台总交易额已超20%。
贝壳在交易端近乎垄断地位，行情大好时，交易量大增；行情向下时，可以提高佣金比例。
过去两年，贝壳新房交易收入占新房总交易额比例为3.05%，而2021年这一数据为2.89%。
与新房优势相反的是，贝壳在存量房交易领域，由于佣金政策管控，存量房交易收入占成交额比例不增反降。而对使用平台的外部经纪人，抽成比例却上升明显。
恒大的破产，让中国房地产开发做实了现金流游戏规则，贝壳有财务优势吗？
从财务报表上看，贝壳确实资金实力雄厚，账面常年躺着两三百亿元现金，加上短期理财，可用财务资源更是高达600亿元。
但这建立在贝壳巨额融资，以及部分业务资金池的基础之上。贝壳2020年8月美国上市，募集超过接近150亿元，三年疫情与行业下行，贝壳扩张计划戛然而止。
当下的贝壳更需要利润。
2020上市当年贝壳实现正向利润，接下来两年即陷入亏损，贝壳遭遇利润恐慌，2023年实现了归属于母公司股东净利58.8亿元。
但在很大程度上，贝壳2023年的利润，建立在新收购家装业务，以及降本增效、政府补贴、利息收入之上。
股价从接近80美元下降至14美元，行业下行势头中，贝壳面临着巨大估值压力，实现真金白银的利润，是贝壳验证组织能力与公司价值的唯一方法。
就算面临非议，在财务接受能力之内，贝壳还是要尝试一下。
去年贝壳战略从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼就是新房开发“贝好家”业务，卸任COO的徐万刚负责此业务。
徐曾是四川伊城经纪的创始人，2015年被链家收购后加盟，徐卸任COO后转任贝壳副董事长兼贝好家事业线首席执行官。
贝好家业务以创业基金的形式展开，在太原入股了一个住宅项目占48.3%，在西安入股一个项目公司，目前拿地状况未明；在北京独资拿地摇号未中，在成都设立了项目公司。
如果贝壳只是计划以LP出资入股地产项目，然后控制项目公司产品定位与营销环节，与开发商形成优势互补，实现利润最大化，似乎是一项不错的生意。
北京独资拿地暴露了贝壳的野心，独立开发势必与开发商形成竞争压力。
从股权结构来看，这项新业务仍然为贝壳全资控制；从人事安排上来看，这是一个“左晖时代”高管的再创业项目。
贝壳并不是没有过类似的故事，贝壳创始人左晖的老股套现后，投资了链家前高管陶红兵的愿景明德，而贝壳以7亿元投资了项目公司愿景明创，后者主要从事深圳城中村长租公寓业务。
看似美好的业务危机四伏，截至2022年底，贝壳对愿景明创录得5.17亿元减值损失，愿景明创也退出了与深圳安居集团的合资公司。
贝壳逆势切入房地产开发，最终需要在现金流与利润之间做出平衡。
