在市场冷热不均的当下
即便是超级豪宅
产品也只能不进则退
来看看最新的豪宅红盘
都将产品的颗粒度卷到了哪一级？
10月的北京楼市，分化显著、冷热不均。
有稀缺改善新盘供不应求、也有学区房降价上百万。
经济调整期，新政刺激下，新一轮资产置换、居住升级潮来临。
买房人在一轮又一轮的比对中变得更谨慎、也更挑剔。
尤其是选择更多、眼光更高的高净值人群。
他们总是不疾不徐、持币等待更好的产品出现在视野内。
“要赢得这群人的青睐并不容易。他们的钱永远只去往更好的地方。”
一位豪宅操盘手说，他每做一个新项目，就开始新一轮的焦虑。
因为他不止需要把产品做得更好，还需要在楼市的心智占领竞赛中持续厮杀，把品牌也做得更深入人心。
2023年，在住宅产品竞争的同时，一场楼市心智占领竞赛也在持续白热化。
01
在地产开发商暴雷频频登上头条的当下，对抗买房人的不安全感是楼市心智占领竞赛的第一步。
当资产的安全性被摆在置业第一位，有实力的央国企成为了买房人心头的“白月光”。
在北京，被买房人认可的国企“白月光”里，有两家“红盘制作商”特别引人瞩目。
一家是从2023开启“大吉大利”发展通道的越秀。
越秀，这一家从2021年就开始紧盯北京市场的南派千亿国企，要钱有钱、要实力有实力。只是两年在北京运势一般，总是拿不到核心地块。
但到了2023年，它突然仿佛开了光一般，带着“大吉大利”的红纸袋在北京摇号拍地，一拍一个准，接连斩获了昌平朱辛庄、石景山苹果园、以及海淀四季青双新村等热门地块。而在销售市场上，越秀操盘项目连续开盘热销，叫好又叫座。
另一家，则是首都建设的主力军，北京本地国企北京城建。
作为参与了北京过去到未来大量建设的本地龙头，北京城建是最熟悉北京的京城建设者。近年来，在深度参与北京城市更新的过程中，北京城建做出了一个全城瞩目的超级红盘—天坛府。
今年10月初，天坛府推出六期封藏之作，仅10分钟就实现73亿元销售额，全盘累计销售319亿元，再次刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。
此外，天坛府六期还在开盘后24小时完成了单日网签30亿元的战绩，刷新北京单日网签记录与转签速度记录，令人叹为观止。
值得关注的是，越秀和北京城建均是在豪宅产品上有着极丰富经验和强势进取心的公司。
如今，在即将开盘的海淀四季青地块，上述两家国家队红盘制作者正强强联合，将旗下最高端的樾系和龙樾系融合，要共同打造一个名为“香山樾”的超级豪宅作品。
这非常令人期待。这不，前两天就有朋友来追问地产财富会，那个“大吉大利”越秀和“京城建设者”北京城建海淀四季青地块，到底什么时候能正式开盘。
行业调整期，连“老大哥”万科都喊着要“缩表”的时候，市场上缺乏的是实力满满同时仍具开拓野心的开发商。
而买房人需要有开拓野心的开发商，因为只有当企业在某个市场上有更强烈的进取意识，他才更愿意用更强烈的产品野心在这个市场上造出更好的产品标杆，甚至为此不计代价。
越秀和北京城建正是这样具备北京楼市开拓野心和产品野心的开发商，从他们积极的拿地动作、团队优化和产品迭代上都能看出来。
面对北京香山板块稀缺的超大型宅地，越秀和北京城建的强强联合，是一个更稳重、也对买房人更有诚意的选择。
目前看来，他们明显有更大的产品野心要在香山樾呈现。
而他们的实力和野心，将成为兑现所有承诺和产品力，在买房人心智占领中烙下安全可靠、稳定可依赖标签的基础。
02
品牌烙下安全可信赖烙印后，楼市心智占领竞赛的第二步是让买房人看到产品是切实为客户考虑的诚意之作。
香山樾样板间和售楼处已于近期开放。前几天，地产财富会就陪朋友一起去看了这个项目。
我们的第一感受是——这竟然不是一个完全追求利润最大的楼盘。
有几个细节值得关注：
社区布局上，香山樾没有采用利用率最高利润率也最大“兵营阵列式布局”，也摒弃了传统的 “面宽最大化布局”。
一切只是为了杜绝业主在社区里行走时会有楼栋“排排坐”的空间重复感，并拒绝密不透风的空间呆板感。
几轮研判调整后的香山樾区规划布局，以十字轴统领整个园区，在大社区内构建了疏密有致、时空交汇的规划形态。
虽然让渡了一定的利润空间，却为业主带来了布局错落有致、疏可走马、步移景异的社区尺度和社区景致；并提供南北正位的超大楼间距——其最大楼间距能达到43米。
景观上，香山樾通以系统性的“园治六观”实现了当代造园的“营造法式”：
定制观讲求深入研读西山文脉，接引西山入园，可望见西山、近可观与西山相融的精致景致细节。
文化观聚焦以历史为笔、大地为帛，整个园区取《溪山行旅图》和《千里江山图》的纵横之形，融合《瑞鹤图》以及北宋国体瘦金体之意，取汝窑天青松韵之色，融入整体园林设计。
为了达成更好的文化景观效果，香山樾还不惜成本投入地文化保护：
三棵树龄将近300年的古槐树得到了很棒的保护，并融入社区的景观再造。同时项目地块内一座承载了百年香火的关帝庙，请来了曾为天坛、故宫做修复的北京市园林古建工程有限公司进行修复，实现了这座古建关帝庙在新时代的功能新生。
此外，香山樾在景观设计还讲求以求合有度的规划观打造立体游园体验，坚持精耕细作的营造观，秉承自然生长的生活观以丰富居者感官，并聚焦宋式美学、几何构图的美学观。
建筑上，同样深入宋代美学文化，香山樾以宋画《瑞鹤图》中的美学意象为灵感，结合西山文脉，创造一个“屋顶舒展于西山之中、森林之上，群贤毕至”的建筑意象；同时以《千里江山图》为蓝本，将宋调青绿色，并定制天青色仿汝窑陶板，打造温润雅致而大气高颜值的外立面。
与城市交朋友，香山樾还主动与当地政府协商，对项目东侧的绿地计划进行无偿的景观提升，只为积极助力城市界面的进一步提升，同时为社区内部持续造荫。
……
细数之下，香山樾做了很多“份外之事”，但在他们看来，只要有益于业主体验提升，就是份内之事。
03
“一个和其他产品都不太一样的野心之作”，是我们对香山樾的另一个印象。
香山樾的独特，首先因土地属性而来。
这是北京西山板块非常难得的一块纯大型宅地，无论尺度、低密还是绝版程度，都足以承载豪宅红盘制造者的产品野心。
7.4万平米的“巨无霸”地块，距离西山脚下的直线距离是恰到好处的两公里，拥有很好的瞰山角度、12米的限高、1.05的容积率。
如此珍贵的“天造一半”，在“大吉大利”的冥冥吸引下，遇到了能为补齐另一半“人造之和”的实力房企团队，可谓其幸哉。
“香山樾”这个案名中，蕴藏着项目“谦藏山、隐于心”的境界。这也是它和其他产品不一样的内核。
汲取宋式美学进行当代转译，为内敛的海淀高净值人群而定制，这个项目提供的是另一种更符合海淀世家的松弛感豪宅，一座隐于盛世的宋韵家府。
在户型尺度的细节上充分研磨，香山樾在户型设计上提出了三大创新理念：
1、打造大有可为无界阔厅：
——所有户型均将LDK融合，整合为南北通透、浑然一体的阔境空间，同时随着其南侧旭格推拉窗的整扇开启，室内能够无界联通来自西山的新鲜空气；
2、追求恰好的面宽进深：
——摒弃只追求面宽最大化的视觉爽感，转而回归生活本身应有的舒适尺度，所有设计尺度均适度但不过度，充分为生活每一个细节的舒适均衡考虑；
3、为所有户型配置自得其所的专属家政空间：
——从豪宅刚需入手，拒绝妥协，绝不将家政空间与客餐厅并置，而是选择将家政空间独立规划，减少对业主生活空间的干扰。
香山樾户型鉴赏
在充分客户调研后，它的精装设计师还进行了大胆创造。
不同于北上深豪宅常用的爱马仕风、安缦酒店风等，香山樾样板间是一种既创新又非常低调内敛的全新风格：
全屋没有复杂的吊顶，繁复的墙面材料种类和夸张色彩；目之所及，皆为低饱和色调的木饰面、扪皮和壁布等，不张扬，不媚俗，呈现出一种温暖舒适、平静松弛的空间质感。
看似没有豪奢标签，实则暗藏更复杂的工艺和细节。
如可拆装的外窗栏杆和落地窗，便利业主搬家过程中所需要的大型家具吊装入户；
为香山樾定制的旭格窗，实现超大窗地比、拥有高颜值纤细钢材框架同时可满足隔热系数1.1/1.0的超低能耗需要；
以及安全有份量也更智能的定制装甲门，尊享电梯厅，环保木地板，设计贴心而安全落地窗边地面排水系统等细节……
可以说，香山樾打造了一种当代海淀豪宅的新范式，没有一眼可见的“大logo”，却处处仿若极佳种水的翡翠般，温润入心。
最重要的是，海淀客户们就是喜欢。
或许，在这场楼市竞赛中，真诚才是最大的本领。
