尽管近两年楼市低迷，但西双版纳却“逆市增长”。
2023年1-10月，西双版纳商品房销售面积增长了50.9%，销售额增长近70%，销售面积、销售额增速均位居云南省首位。
其中，有80%都是来自西双版纳州外的异地购房，还有数据称，近三成来自东北。更有意思的新现象是，不少交易是在直播间达成的。
不难理解，直播短视频深入房产行业后，最先改变的是楼盘信息的展示方式和咨询互动，这解决了异地买房的看房成本和信息差。
本期显微故事找到了这群在西双版纳购房的人，他们之中：
有的人已在大连拥有两套房产，但向往“温暖的冬天”是他们的生活习惯，考察多个南方城市后，最终选择了西双版纳；还有人出于对主播多年关注的信任，在主播去西双版纳发展后，跟着一起了解了西双版纳楼市，最终被吸引，当成自己的旅居养老地；
还有人在股市栽了跟头，更理性分析了西双版纳房价和租金情况，发现不仅可以旅居康养，还能顺便投资收租，且收益率已经超过绝大部分固收。
但我们依然好奇，为什么西双版纳能“逆市增长”？直播又怎么能让人花几十万在异地买房？房子为什么还能“投资”？
以下是关于他们的真实故事：
文 | 万芳
编辑 | 卓然
从去年下半年开始，家住大连的刘女士开始很少听到亲戚好友讨论三亚，而是讨论去西双版纳、广西北海买房。
“以往我们都喜欢去三亚，但这几年三亚房价一直涨，6、7万太贵了，再加上限购，我们就开始关注珠海、北海、昆明、版纳这些城市。”刘女士说，尤其是知道西双版纳气候条件和三亚相似，门槛又低，她也动了去西双版纳看看的心思。
刘女士不是个案。西双版纳住建局最新数据显示，2023年1月至10月，该地商品房销售面积168.34万平方米，同比增长50.9%；销售金额高达125.83亿元，同比增长69.4%。
无论是销售面积还是销售金额，西双版纳的增速均位居云南省第一位。
并且，西双版纳大部分房产都是外地人购买，比例超过80%。还有数据称，近三成是东北人。
不得不说，西双版纳的“逆市增长”和东北人候鸟式迁徙习惯有着不小关系。
“东北人到南方主要是为了猫冬，西双版纳四季如春，温度适宜，非常适合，所以承接了不少过去三亚的购房需求。”快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白介绍。
图 | 冬季的版纳依旧一片绿意
“东北的冬天实在太冷，最近大连还在降温，冷得厉害，大家都希望这时候能去个温暖的地方猫个冬。”
林先生的老家在大连，自己常年在青岛工作，大连的冬天比青岛平均温度低4-5度，这样的温差都让林先生每次过年回老家都有心理压力。
“每次回大连都觉得冷得不行，更不要说沈阳、哈尔滨比大连还低上7-8度，根本不敢想”。
当时，三亚房价一路走高后，林先生有不少朋友把目光放在了北海、珠海，甚至宜春等地，但林先生对比发现，“珠海靠近澳门，近几年以大湾区概念吸引不少投资客涌入，价格偏高，北海和宜春的商业条件一般，城市发展不确定。”
经常刷快手的林先生看到了老乡@大连李校长 介绍西双版纳，被吸引了。
西双版纳不仅有四季如春的气候，森林覆盖率超过80%的健康环境，购房门槛也低。
图 | 云雾缭绕的西双版纳山峰
“版纳现在房价大概六七千，七八千，三亚的房价是3万左右，后者首付就需要五六十万，而这在版纳已经可以全款买一套两居室。”林先生称。
过去，林先生晚上没事就看电视或者打麻将，现在周围的朋友经常刷快手，他也养成了刷快手看李校长直播的习惯，了解房产市场变化，他感觉更有营养。
林先生跟着李校长去西双版纳旅游看房后，不仅被舒服的气候吸引，还发现大街上“东北菜馆到处都是，能吃到正宗的傣味东北烧烤，甚至感觉小区一半都是东北人。难怪网上有人调侃版纳已成东北第五省。”
“以前饭桌上喝酒，大家爱提自己在三亚有套房，过年全家人去三亚”，林先生说，“现在说在版纳有房，过年过节全家去版纳，也是一件喜事儿，是有点优越感的。”
和林先生一样，刘女士也是在李校长直播间买的房子。“我在大连买房后，依然经常看李校长直播，希望从他那里随时获得房产方面的信息，过去，买房还是一种大家习惯的投资”。
刘女士认为跨城购房是一个决策成本非常高的事情，“不然早就在三亚买了，之前想了解外地房子和环境比较麻烦，现在看直播或者短视频，边看边聊，相当于人在那里了一样。”
林先生和刘女士均认为，直播帮他们解决了跨城买房前期决策的大量难题，因为直播短视频的展示形式和实时互动，缩小了跨城购房信息差，前期看房的成本基本为零。
快手理想家全国运营管理负责人刘涛曾介绍，“过去的跨城购房，用户异地找房困难、辗转多城看房流程繁琐，经纪人异地签约面临飞单纠纷，开发商获客也困难。”
“直播卖房出现前，房源信息就是靠一小部分圈内的人去传播，影响力太小。而且购房者也很难相信。”姜小白说。
“但现在快手上有很多房产主播，通过短视频和直播能够更加直观地展示房源和周边环境设施，有购房意向的人无需实地考察，也能提前全面了解情况，以便做出判断。”
以版纳为例，版纳主要承接的是康养、旅居需求，尤其为养老做准备的人不占少数。
过去，姜小白在线下承接过一些老年客户，但由于老年客户本身沟通成本较高，加上子女忙于工作或者不在身边，想要看房买房属实不易。但现在，他们会和子女一起通过快手房产主播了解版纳房子的情况，减少了信息差。
也不难理解，为什么直播短视频深入房产销售行业后，会出现跨城联卖形式，进而自然带动了跨城异地购房。
图 | 西双版纳楼盘的看房现场
近期，快手理想家公布的全国购房季数据也显示，2023年下半年，快手平台整体跨城成交房产量占比20%左右，西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。
“许多客户直播上看好房后，直接下定金”，姜小白称，“在版纳售楼处现场，不少客户都是视频签约。”快手理想家房产主播@大连李校长也表示他的许多客户，都是线上订了一套，来现场又追加一套。
李校长介绍，全国购房季期间，一对62岁一直看他直播的大连退休夫妻，看到大连版纳跨城联卖看房团活动后，就跟着到了版纳，原本是打算旅游，但体验5天民风民俗后，对环境和服务非常心动，回去便线上交了定金房款；
还有一对60岁的哈尔滨退休夫妻，看了他直播，正好热销楼盘稀缺户型临时放出一批房子，前后共20多天完成跨城成交。
除了环境气候适宜、购房门槛低，不少人在版纳买房还发现，它不仅能旅居康养，还能顺便靠租金“投资”。
“如果是分期买房，版纳月供在2000元左右，平均月租金在2500元以上，12月开始到次年3月会更高，两三居室可以租到6000-8000元，平均下来，租金基本上可以覆盖月供。”姜小白表示。
李校长也给客户算一笔账，“版纳以7500元为均价来计算，购置一套两居室的房子大约需要50万，首付8-10万块钱，每月还贷1900元左右，不会有资金压力。”
“西双版纳发展”公布的数据显示，2023年，西双版纳的平均月租金2601元，同比涨幅20%左右。
这意味着，如果分期买房，付完首付后，基本不用考虑还贷问题，甚至还有盈余。
“我是全款买的，尽管版纳的租房市场淡旺季比较严重，但总体算下来，租金回报率大概最低5%，好的时候，大概能达到7%、8%。”
去年12月，刘女士在李校长直播间看房咨询后，下了定金，随后去到西双版纳30多万全款买下一套房。
租金回报率，是指年租房获得的租金收入和购房成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际标准认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买出租的，租金回报率在3%以下的城市，则不适合。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年国内重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%。分等级城市来看，由于分母的房价回调，2023年一线城市租金回报率为1.8%，同比回落0.06%；二线城市租金回报率为1.89%，同比上升0.02 %；三四线城市租金回报率为2.42%，同比上升0.13 %，超过了一二线城市。
国内租金回报率自2020年起已经连续下滑3年，2023年止降微升，意味着依靠租房获取收益的可行性有所改善，但改善幅度甚微，整体租金回报率仍处于偏低水平。
不过，像版纳这样“三四线城市+旅居康养”城市的租金回报率却在其中相对突出。再加上现在投资环境不如人意，普通人投资心理走向保守后，许多人做出了像刘女士一样的反向购房投资选择。
“投资，谁都想多赚钱，我也比较喜欢冒险做一些高投资高收益投资，但这两年真的确实没少踩坑，尤其是买金融理财。”刘女士认为，“大家都说鸡蛋不能放在一个篮子里，现在大额存款利率不到2%，大家也不敢把钱拿去炒股，5%，算是不错的选择。”
李校长的不少客户都抱有和刘女士类似的心态。“进，可以有投资收益，实在不行，退，也能给自己给老人旅居养老。”
“我也不炒股了，其他理财我也不投了，就买房子，出租完事儿。即使将来没有什么投资的价值，过去住也行。”林先生在大连有两套房，也是基于资产保值增值的心理在版纳买的房。
“投资不一定有回报，但花50万买套房子就收租金，有回报，最后还有一套房子在这里，躺平，不用担心股市、投资波动。”
林先生去版纳考察房产市场后发现，“过年这几个月，月租金可以涨到1万，租金少的时候，一个月一千六七百，不多。但就算一年收2万的租金，也比50万放在银行利息多，现在利率2个点都不到，一般低风险的货基、债基也是3个点上下。”
图 | 西双版纳一年一度泼水节也吸引许多外地游客前来旅游和考察房产
李校长在一线城市的客户和他算了一笔账，“北上广深核心区域一套价值1000万的房子，如果置换成版纳20套房，按照平均月租金2601元计算，每月租金收益5万左右。”
不过，龙江地产专家陶汉也强调过购房风险，“以旅游、康养为核心价值的房产价格波动远大于普通住宅。普通人首先是满足个人需求，如果有养老或者短期度假需求，就规划好旅居房产的利用率，例如当地托管公司，同时也不要希望房价能有翻番的增值，要理性看待这个问题。”
“最好是有至少150万的资产，或者原住地有房产，才能上版纳买房。”李校长也建议，“我对自己的客户都会直接坦白，西双版纳的投资属性只适合手里有闲钱的人，它的保值可能会比银行大额存款好一点，但变现的周期会比较慢，如果不是改善型刚需的客户是可以考虑。”
对此，刘女士还是比较乐观，“尽管大家对三四线城市未来的楼市看法保守，但如果是三百万的房子，还要考虑考虑会不会贬值和卖不出去，30多万房子，再跌，还能跌到哪里去？”
最近一两年，越来越多普通人在投资环境和投资心理转变后，越来越注重保留现金、保留本金，即使收益率低也比赔了好。
也因此，这些比大额定期存款，中低风险的货基、债基收益率稍微高一些，也看似相对稳定的收租，又成了一部分人的选择。
再加上，直播卖房的方式提高了异地购房的便利度，降低了看房成本，也就加倍促进了异地购房的交易。
正如林先生在采访中提到，直播出现前，不能远程了解西双版纳的情况，手里有点闲钱，又不想投到股市，其实没有更好的选择。
和很多对房产市场悲观的人观点不同，林先生认为版纳房产说不定还有升值空间。
“版纳环境确实适合康养，我研究过养老项目，随着人口老龄化逐渐明显，这个市场空间很大，不是所有城市都能和版纳一样，现在房价跌到一定程度了，过几年就不知道是不是这个价钱了。”
随着人口老龄化的趋势不断加剧，越来越多人开始关注养老问题。据统计，1961年至1973年间，全国人口出生数量达到历史最高峰，这12年间每年约有3000万人出生。如今，这些人正逐渐步入老年阶段，开始考虑退休后的生活安排。
“买在我楼上的是长春的退休老两口，手里有点积蓄，每个月有退休金，然后买了58平的小房，没事俩人还出去旅游，挺好。稳定的生活大家都挺向往。”
不过林先生也强调，“我是这么认为的，不代表所有人。”
