“世上没有两片完全相同的树叶。”
这是德国哲学家莱布尼茨用来描述世间万物的话。凡物莫不相异，山川、河流、草木、流云……人如此，面目模糊难以换来惊鸿一瞥。企业亦如此，独一无二更容易赢得市场青睐。
对身处资本市场的企业更是如此，基于业绩的稀缺性是估值的牢固支撑。
最近，港股物管行业就迎来了一片“独特的树叶”。
2022年1月7日，龙湖集团控股有限公司（下称龙湖集团）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（下称龙湖智创生活）于联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。
如果考虑大环境——潮水过后，2022年注定是物管行业竞争白热化和格局大分化的一年。勇于在此时入局，敢于在此时下场，龙湖智创生活无疑需要硬核本领和独特属性。
根据招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务总签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积约2.5亿平方米。2021年前9个月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%，期内实现净利润11.3亿元。
营收和利润快速增长的背后，是龙湖智创生活独特的一套组合拳：不断增长的在管面积，以及服务及运营空间组合的日趋完善。
据公告显示，于建议分拆及上市完成后，龙湖智创生活仍为龙湖集团的附属公司。
必须要指出的是，龙湖智创生活是在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌，集物业管理、商业运营服务和空间服务提供商于一身，融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力。
这样一来，考虑到物业板块估值持续分化，恐慌情绪从开发端的蔓延，具备商管服务属性、物管独立性和母公司安全性的龙湖智创生活，无疑向资本市场展示了一套全新的估值体系和更大的想象空间，无疑会获得更高的市场认可。
毕竟，惯看春月秋风的港股物管板块，太需要新物种，太需要新故事了。
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根据ifind数据，截止2022年1月10日，港股物企平均动态市盈率为16.31倍，从上表可以看出，具备商管属性的物企，例如华润万象生活、中骏商管、宝龙商业、星盛商业的估值都较平均水平更高。
简言之，市场高看商管属性一眼。
其中最具代表的物企华润万象生活，在管面积虽然只有1.2亿平方米，但面积占比10%的商管物业贡献了近40%的营收。这是市场看好华润万象生活的原因。
这套估值逻辑下，龙湖智创生活更有竞争力。根据招股书，截止2021年第三季度，购物中心方面，龙湖智创管理项目59个，在管面积约为570万平方米，出租率97.8%；写字楼方面，合约面积2030万平方米，在管面积1520万平方米 ，在管项目174 个。
数据来源：龙湖智创生活招股书
截止2021年第三季度，龙湖智创生活商管业务收入17.6 亿元，占营收比22.6%，但其在管面积仅占总在管面积的8%。
最让市场和投资人兴奋的，龙湖智创服务的商管潜在爆发力肯定是其中之一。
龙湖智创生活服务的购物中心，有54个项目分布在一二线城市，面积达到440万平方米，一二线城市在管面积占比达到91.1%。以一二线城市在管面积占比计算，龙湖智创生活行业排名第一。
从商管储备面积上看，龙湖智创生活的业绩爆发远未来临。截至2020年12月31日，龙湖智创生活以储备建筑面积530万平方米在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第四，储备/在管比接近1，这意味着商管业务收入的将在未来几年——
成倍释放。
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“扶上马，送一程”是物管行业常态，而整个中国房地产行业的新常态是加速走向存量和并购洗牌阶段，大多数地产开发母公司的拿地和销售增量即将见顶。
常态遇上新常态，物管公司独立发展的外拓能力和母公司在地产下半场的再增长能力，是获得市场认可的核心内容。
大德财经以披露第三方在管面积的 10 家主流物企作为样本进行分析（样本物企为碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、旭辉永升服务、雅生活服务、世茂服务、保利物业、金科服务、新城悦服务、中海物业），从实际在管面积结构变化来看，样本物企在管面积中第三方项目占比均值从2019年的35.5%提升至2021上半年的 51.3%，提升幅度较大，第三方来源项目已超过关联方项目。
近年来，龙湖智创生活通过拓展来自第三方的项目，大幅降低对母公司的依赖度。
据招股书，截至2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龙湖智创住宅及其他非商业物业在管面积中，来自立第三方开发的项目数量分别为230个、398个及696个，分别占在管项目总数的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相应在管建筑面积分别为37.4百万平方米、78.9百万平方米及127.1百万平方米，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
从收入上看，龙湖智创生活于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由母公司提供的收入分别为16.81亿元、20.01亿元及18.41亿元，各占同期公司住宅及其他非商业物业收入78.67%、63.99%及53.71%。
而龙湖作为优质民营房企代表，强关联方交付确定性和境内外全投资级民营标杆的特质，也会让龙湖智创生活在未来的脚步更踏实、更稳当。
根据公开数据，2021年全年龙湖地产销售额2900.9亿元，同比增长7.2%。截止2021年中，公司布局 67 城，总土储 7717 万方，权益比例70%，其中一二线占比82%，剔除已售未结面积2200万平，对应可售面积5517 万平，覆盖2020年销售面积3.4 倍。
截止2021年中，龙湖地产处于“三条红线”绿档，剔预负债率 68.3%，净负债率 46.0%，现金短债比 5.5 倍；融资成本低至 4.21%，同时有息负债账期长达 6.18 年，处于行业前列；境外评级为 BBB（标准普尔）、Baa2（穆迪）、 BBB（惠誉），展望评级均为稳定。
尤其是在近期行业资金困境中，龙湖成功新增公开债融资，包括2021年12月10日发行10亿元/15 年/3.7%中票、2022年1月5日50亿住房租赁债券获上交所受理，资金优势明显，受益于行业格局优化。
作为“一个龙湖”生态体系的核心成员，龙湖智创生活背靠大树，持续受益，深耕“物管+商管”赛道，打造轻资产运营旗舰平台，物业管理服务面积持续增长，无疑是一片“独特的树叶”，将在港股物管板块掀起新风潮。
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