近日，中国文旅集团有限公司（大湾区文旅康居股份有限公司，下称“中国文旅集团”或“大湾区文旅”）向香港联交所递交招股书。据贝多财经了解，这已经是中国文旅集团第四次在港交所公开递交招股书。
此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日，中国文旅集团均曾向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，而被列为“失效”状态。换句话说，中国文旅集团赴港上市申请已经三度折戟。
根据招股书，中国文旅集团（即“大湾区文旅”）是一家文化旅游物业的开发商，主要于中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展。
中国文旅集团援引仲量联行行业报告称，按2020年广东省江门和广东省房地产公司的住宅物业（包括度假物业）合约销售总额计，中国文旅集团分别排名第五及第220位，在相关地区的市场占有率分别约为4.5%、0.04%。
财务方面，2018年、2019年和2020年，中国文旅集团的收入分别为3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，对应的净利润分别为7260.5万元、1.04亿元和1.53亿元。
截至5月31日的2021年前5个月，中国文旅集团的收入为3.19亿元，而2020年同期的收入为5221.0万元；净利润1507.7万元，而2020年同期则为净亏损1.55亿元。
招股书显示，中国文旅集团的业务主要分为两个板块，分别是度假物业发展、文化旅游业务。其中，度假物业发展（房产销售）为核心业务。截至2020年8月31日，其在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合，其中11个已竣工。
2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月，中国文旅集团来自销售度假物业业务的收入分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元和2.78亿元，占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。
相比之下，中国文旅集团来自文化旅游业务的收入分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元和4109.4万元，占比分别为20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。对比可知，中国文旅集团对销售度假物业板块的依赖性正在加剧。
而随着规模的增长，中国文旅集团的利率却不断下滑。招股书显示，其2018年、2019年和2020年的整体毛利率分别为44.8%、43.3%和37.9%，2021年前5个月更是降至27.2%。
其中，销售度假物业业务亦为中国文旅集团的主要毛利及毛利率的贡献者，下降趋势保持一致。2018年、2019年和2020年的销售度假物业毛利率分别为47.3%、43.4和37.0%，2021年前5个月则减少至26.7%。
对此，中国文旅集团解释称，主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间已出售及交付的度假物业的平均售价下降。
值得一提的是，中国文旅集团最新招股书中披露的数据显示，该公司的资产负债比率在2020年出现大幅好转，这一指标在2020年为37.9%，而2018年、2019年的资产负债比率则分别为632.0%和272.2%，2021年前5个月增至99.8%。
中国文旅集团解释称，其2019年的资产负债比率下降是由于2019年的利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资，导致股本增加所致；而降至2020年的37.9%，是因偿还银行及其他借款而下降。
截至2020年，中国文旅集团的流动负债（即短期负债）约11.84亿元，年末现金及现金等价物共计2.83亿元。而截至2021年5月31日，该公司的现金及现金等价物则为3.46亿元。
截至最后实际可行日期，悦景拥有中国文旅集团28.0%的股份，为该公司单一大股东。悦景由Add Hero全资拥有，而Add Hero由中国奥园（HK:03883）全资拥有。换句话说，中国奥园为中国文旅集团的间接单一大股东。
根据介绍，中国奥园主要于中国从事物业开发及物业投资，其股份在香港联交所上市，是中国文旅集团的主要股东。2019年8月至2021年9月，中国奥园执行董事林锦堂曾任中国文旅集团的执行董事兼主席，历时3年。
此前，林锦堂曾出任中国奥园的执行董事、首席财务官兼公司秘书职务。目前，林锦堂还持有中国文旅集团4.5%的股份。2018年10月，林锦堂加入中国文旅集团，次年8月28日获委任为该公司主席。
在林锦堂卸任中国文旅集团执行董事兼主席的同时，阮永曦接任了中国文旅集团董事会主席（即“董事长”）的职务。据了解，阮永曦还是中国奥园的集团总裁助理兼集团战略投资中心总监，但不是中国奥园的董事。
另据了解，2018年、2019年和2020年以及2021年5月31日，奥园集团为中国文旅集团的五大客户之一，分别占其总收入约4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同时亦为其供应商之一。
其中，中国文旅集团主要为奥园集团提供景点及酒店咨询及管理服务，而后者则为前者的售楼处提供管理服务、为其商业物业提供营销及咨询服务以及租赁位于泉林黄金小镇的一块土地用于经营那金谷景区及租赁一项物业作办公室用途。
