泰禾生死线:债务逾期、引入战投、540亿有息负债年内到期

泰禾生死线:债务逾期、引入战投、540亿有息负债年内到期
2020年05月22日 23:57 青财经2019

来源:中国企业报采访中心

作者:江金骐、陈佑丞

一边是频频逾期债务及即将到来的偿债高峰期,另一边是项目停工引发的业主维权。此刻的泰禾无疑正处于艰难时刻。

近期,一封《致泰禾北京院子二期业主书》广泛流传,该《业主书》称,泰禾北京院子二期已经停工超半年,至今没有有效复工,工程进度严重拖后,这里的大部分业主都是置换改善,目前临时租住,若不能如期交房,甚至烂尾,业主将无房可住。同时,业主恳请泰禾在6月15日前对未完成网签的业主依法完成网签。

就此,泰禾方面回应称,预计今年6月15日前具备叠拼房源的网签条件,届时公司将邀约相关业主办理网签手续,部分房源因自身问题网签时间稍作延后。项目已在5月6日向业主传递了复工的实时情况和后续安排,目前已全面复工。

该项目在今年1月15日进入了正常春节停工间歇期,比一般的工地停工较晚。随后在疫情的影响下,项目同其他项目一样面临全面防疫,停工周期延长,自2020年4月初开始组织复工工作后,目前合院部分已经封顶,部分小叠一个月左右也将封顶,泰禾称。

事实上,在北京院子二期延期交付的问题爆出之前,泰禾在上海的大城小院长兴岛项目也已因“资金短缺”停工一年,不少准业主(已缴纳房款总额35%意向金)已在四月中旬向泰禾提出何时复工的质疑,目前众多准业主也在积极建立业主群以联络泰禾协商解决问题。

泰禾多笔债务逾期

不止泰禾,泰禾集团实际控制人黄其森也是麻烦不断。由于泰禾控股子公司与西藏信托一笔1.2亿元的债务纠纷,在几个月的时间内协商未妥,后者将前者告上法院导致黄其森被列为失信被执行人。

在泰禾及黄其森由执行人到被列为失信执行人期间,西藏信托给了24天的还款期限,但泰禾仅在1月份偿还了1000万元本金后就停止了偿还,终止偿还的理由是由于受到疫情影响,项目无回款。泰禾如期未偿款,才导致了上述诉讼事项。

虽然目前双方已经达成执行和解,泰禾与黄其森的失信被执行人信息也已被删除,但该诉讼事项还是影响到了泰禾在资本市场的表现,国内外多家评级机构纷纷下调了对泰禾的企业评级。

今年4月28日,联合资信发布研报表示,考虑到诉讼对于泰禾从非银机构持续获得资金的影响与其短期债务的压力,将泰禾集团的评级展望由稳定调整成负面;随后在4月29日,惠誉也将泰禾的“B-”长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级列入负面评级观察(RWN)。

事实上,青财经查询获悉,截至5月12日,泰禾列为被执行人的记录共有14条,涉及执行标的金额合计约18.97亿元,超过最近一期经审计净资产的10%。泰禾实际对外担保余额约797.3亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的 431.93%。已经实质性逾期的4笔债务,3笔涉及泰禾担保,合计逾期金额达18.56亿元。

来源:企业公告

根据企查查披露的信息,截至今年第一季度,黄其森控制的泰禾投资持有泰禾集团12.188亿股份,均为非限售股份,占比48.97%,是公司第一大股东。黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%。

不过,泰禾投资也同样面临拖欠债务的困局。中国执行信息公开网数据显示,2020年以来,泰禾投资的被执行信息有8条,执行标的累计金额约63.09亿元。其中,与国民信托有四起借款纠纷,执行标的金额合计约29.32亿元;中国华融旗下的芜湖融普明投资中心(有限合伙)涉及执行金额约25.87亿元。

早在去年9月27日,芜湖融普明向北京市第三中级人民法院起诉泰禾投资,法院向泰禾投资发出执行通知;同年10月23日,法院裁定,冻结、划拨泰禾投资银行存款4.85亿元。在起诉过程中,芜湖融普明又申请查封、扣押或冻结泰禾投资价值25.92亿元的财产。

约540亿元有息负债年内到期

不仅如此,本就资金承压的泰禾集团在2019年有多项关键经营指标出现下滑。据其4月30日发布的公告,去年,泰禾集团的营业收入为237.48亿元,同比下降23.36%;归属于上市公司股东的净利润为8.27亿元,同比下降67.62%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2.36亿元,同比下降111.14%;基本每股收益0.3324元,同比下降67.61%。

在泰禾发布上述主要经营业绩的同一天,其还收到了来自深交所的问询函。问询函主要聚焦在泰禾集团2019年度业绩大幅下跌和合联营公司报表部分数据大幅变化等问题,以及由西藏信托引起的财务数据和偿债问题等。

泰禾随后就深交所关注的问题进行回复,并提及了自身的资金压力。公告称,截至去年末,公司的货币资金余额为134.13亿元,其中,17.96亿元为受限货币资金。截至今年一季度末,公司的货币资金余额为55.53亿元,其中,13.8亿元为受限货币资金。

在债务方面,泰禾的压力就显得略大一些。公告披露,截至去年末,公司合并报表范围内的有息负债余额约964.72亿元,已到期尚未还款的借款本金合计48.62亿元。截至目前,公司已出现的实质性逾期的债务金额合计20.17亿元,被冻结银行资金1573万元,将于今年内到期的有息负债金额为540.43亿元。

其中,泰禾对浙江稠州商业银行股份有限公司的约1.61亿元借款余额,已涉及诉讼;公司控股子公司东莞市金泽置业投资有限公司对西藏信托借款余额1.20亿元债务涉及诉讼但已达成和解协议。不过,后者的借款逾期需要母公司履行担保责任。

泰禾集团称,针对已逾期或接近到期的负债,公司正与相关金融机构正在协商将债务展期,以相关项目回款作为还款来源。但考虑到由于受新冠肺炎病毒的影响,公司今年1月底以来的销售和回款受到较大影响,公司的偿债压力在短时间内也受到影响,公司债务的到期偿付存在一定流动性风险。

种种不利消息下,惠誉评级曾在今年5月14日再度将泰禾集团的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CC”,高级无抵押评级的回收率评级为“RR4”。

惠誉认为,截至今年第一季度末,泰禾集团在12个月内到期或可回售的债务为702亿元人民币,其中贷款555亿元人民币,资本市场债务147亿元人民币。该公司56亿元人民币的现金余额只能覆盖8%的短期债务。销售的不确定性,特别是高端产品销售的不确定性,可能会对其流动性造成压力。

就此,泰禾在回复深交所问询的公告中坦诚,公司已关注到相关信用评级下调一事,正在努力解决相关影响评级下调的风险事项,如果不能及时解决,该评级的下调在短时间内可能影响公司在资本市场融资计划。

黄其森或“出让”控制权

资金压力之下,泰禾集团正积极引入战投,这一事件在其5月15日的公告中也有所披露。泰禾方面称,控股股东泰禾投资正在筹划引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。尽管尚存不确定性,但公告还是披露了两个重要信息,首先,新股东可能仍是以房地产为主业的公司,其次,董事长黄其森可能会让出控制权。

青财经就黄其森是否会出让公司控制权一事咨询泰禾方面,得到回复称,目前公司人事结构稳定,关于引入战投的进展,泰禾会严格遵照证券交易所的信批规定,进行及时公告披露,具体进展情况如何以泰禾公告内容为准。

公开报道显示,黄其森这两个月来做的主要工作就是引进战投,目前正与几家潜在的合作者进行谈判。最终入主的“白骑士”,很可能是一家世界500强企业,而带有国资背景的企业,大概率会成为泰禾的新股东。包含福建省内国企厦门建发和厦门国贸、泰禾投资的“债主”中国华融、央企保利地产及中国金茂等都是业内猜测的“战投”对象。

此前4月28日,泰禾曾发布公告称,拟以发行股份方式收购泰禾投资控制的泰禾人寿,所以选择停牌,停牌前的收盘价为4.4元/股,创下2014年9月以来新低。彼时,在更多的业内人士看来,低股价是为了引入战投做准备,从而让战投方获得更低的进入门槛。

按照泰禾集团停牌时每股4.4元的收盘价计算,投资者若通过二级市场取得控制权,将至少支付35亿元的对价。但考虑到公司的负债规模,新股东要付出的实际成本可达数百亿元。泰禾集团2020年一季报披露,公司总负债1911亿元,资产负债率84.88%,货币资金55.53亿元,一年内到期的非流动负债为607.40亿元。

引入战投的背后,一方面是泰禾自身销售回款、融资及现金难以覆盖即将到期的偿债高峰期。另一方面是随着股价持续下跌,泰禾被质押的股票有被平仓的风险。实际上,在泰禾宣布停牌前,其已经有质押中的股票达到平仓线。

青财经梳理发现,截至今年5月8日,泰禾投资、叶荔以及黄其森妹妹黄敏等大股东累计质押泰禾股票38笔,质押股份数16.32亿股,占泰禾集团总股本的65.57%,质押市值达到71.81亿元。

其中,去年6月27日,泰禾投资曾质押给泉州银行股份有限公司福州鼓楼分行的190万股,预警线估算为5.17元/股,平仓线估算为4.53元/股。这笔质押在泰禾宣布收购泰禾人寿停牌前已经触及平仓线。

另一笔2019年7月31日叶荔质押给浙商银行股份有限公司杭州分行的2890万股,预警线估算为4.44元/股,平仓线估算为3.88元/股。这笔质押在停牌前虽然没有达到平仓线,但已经触及预警线。

青财经查询泰禾多笔股票质押信息发现,大部分质押的预警线估算在3.8-4.1元/股之间,平仓线估算介于3.4-3.6元/股之间。也就是说,一旦泰禾股价跌破4元/股,这些质押的股票面临着追加抵押物、提前赎回债务甚至是被平仓风险。

事实上,在2019年营收和净利润出现大幅下滑后,2020年一季度泰禾集团的财务状况进一步恶化。当季实现营收4.80亿元,同比减少了93.57%;归属于上市公司股东的净利润为亏损5.64亿元,同比减少了158%。

有业内人士表达了对泰禾引入战投的不看好。就此,泰禾方面回应称,公司位于一二线核心城市的充足土地储备、高品质且具备差异化竞争优势的产品、以及“泰禾+”多元化布局,是泰禾的核心优势,也是品牌影响力持续提升的保障。

房地产行业整体受疫情影响显著,但随着疫情逐渐缓解,泰禾的销售和回款正在恢复。通过网上看房、老业主推荐等举措,目前已基本恢复到往年销售水平,并且随着深圳院子等标志性项目的入市,后期销售额会进一步看好,泰禾称。

不过,在分析人士看来,结合目前泰禾资产、负债及项目等情况来看,泰禾对战投的吸引力并不大,去年或才是其引入战投的最好时机,可惜那个时候泰禾还存在侥幸心理,最好的时机已经错过了。

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