来源：青财经作者：陈佑丞
来自人民法院公告网的数据显示，截至今年6月初，房地产企业的破产数量已达209家。对此，有业内人士表示，尽管行业尚未进入“真正的寒冬”，但在疫情之下，行业洗牌加速、中小房企生存环境艰难已是不争的事实。其判断，未来中小房企数量将不断减少，被并购情况逐步增多，规模萎缩趋势很难逆转，“小而美”房企很可能会“小而没”。青财经梳理发现，深耕亦庄，主打“现房销售”的和裕地产就是“小而美”房企中典型的代表。
产品结构单一 “商住一哥”发展遇阻
资料显示，成立于1999年的和裕地产，隶属于运通集团。按照创始人孙绍先的设想，一方面，地产业务通过运作土地资源，助力汽车4S店建造；另一方面，汽车业务所代理的豪车品牌等，也将为地产业务背书，并引入高端客源。比如，运通集团在全国拥有的70余家汽车4S店，全部是自有土地，这些土地资源，就是得益于和裕地产的贡献。
在成立之初的几年里，和裕地产并未急于在公开市场拿地，发展房地产业务。直至2007年，和裕地产拿下了北京亦庄文化西路地块，开始着手打造自己的第一个商住项目。彼时的北京房地产市场，住宅投资收益远超写字楼收益，大量土地性质为商业或公建的项目，被开发商冠以住宅的形式进行开发，和裕地产也不例外，且由于旗下商住项目众多，其还获得了“商住一哥”的称号。
在上述地块中，和裕地产打造了体量达130万平米的林肯公园项目，并于2008年入市开盘。在随后的五年间，亦庄出现了多宗地王地块，引爆了亦庄楼市，使其成为云集新盘项目最多的区域，林肯公园也从中受益。2013年，林肯公园凭借58.16亿元的销售额，摘下北京楼市单项目销售亚军，和裕地产随之名声大噪。当年末，和裕地产旗下多个项目为其贡献了100余亿的销售额，其也成为北京市场名副其实的销售“总冠军”。
由于在林肯公园的成功中尝到了“甜头”，和裕地产专注于商住项目的开发，同时加大了拿地的力度。青财经查询获悉，自2010至2011年间，和裕地产接连出手，摘得北京顺义区板桥创意天承园区多宗商用地及多功能用地，持有土地面积总计14.84公顷，其中包含G1-03、G2-01、G2-04、G2-05、G2-06、G2-07等地块。
2016年，手握大量商住项目的和裕地产，凭借顺义尚峯壹號及林肯公园二期的销售贡献，以243.1亿元的销售金额，挤进了行业百强房企榜单。不过，成也商住，败也商住，北京商住全面限购的政策出台后，和裕地产也从中受到重创。
2017年初，北京多部门联合发文，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，这被称作商住类调控的“3·26新政”。
中原地产研究中心的统计数据显示，在“3·26新政”出台前两年，北京市商住公寓新增供应量为83023套，成交套数为94551套，成交金额为1943.99亿元。而在新政之后的两年内，新增供应量仅1966套，成交金额167.89亿元。从单月数据看，整体商住公寓市场非常低迷，单月签约只有几百套，部分区域甚至接近0成交，与调控前的每月数千套成交量相比，相差较大。
严格限购之下，和裕地产的商住产品成交量也在不断下滑。2017年，和裕地的销售金额仅有33亿元，同比下降86%。2018年，重仓商住的和裕地产再次迎来发展的至暗时刻，销售套数仅完成了个位数字。
有评论认为，商住限购前，买房者可以通过“首付50%+贷款50%”的方式撬动杠杆，从而实现投资价值变现。而在限购后，个人购买商住产品是否合法，买房人有没有能力全款购房都成为所要面临的现实问题，商住项目的业绩下滑也就成为必然的事情，产品结构单一且多为商住项目的和裕地产自然不会例外。
据悉，和裕地产旗下的项目，诸如林肯公园、君安国际、星悦国际、珺悦国际等，都是商住项目。此外，其旗下的宾仕国际项目还曾因为涉嫌违规销售被叫停，从而蹉跎了几年的岁月。
其中，宾仕国际项目也位于亦庄区域，地块性质为“办公及商业”用途，彼时，面对亦庄动辄3.5万/平米及以上的住宅售价，和裕地产决定将该项目分割为小户型销售，然而，该做法遭到周边小区业主的集体抵制，宾仕国际项目因此被相关部门责令停工整改，在随后的几年里持续处于停工状态。
在外界看来，该项目拿地较早，地价成本不足千元，加上住宅市场一直比商业市场表现火热，若按照住宅售价对外销售，开发商可借此获得巨额利润。不过，事分两面，该项目未能如期入市，反而影响了和裕地产在亦庄布局的整体进度。
曾经创造销售传奇的林肯时代项目也受到了商住限购政策的影响。据中国经营报报道，目前，林肯时代的在售户型以100平方米以上的改善型商住房源为主，为方便居住，开发商给出了补贴水电费以达到民水民电标准的优惠。此外，对于不满足购房资格的客户，开发商表示可以帮忙注册公司，然后以公司名义购买，费用在1万元以内。
现房销售考验资金链 和裕地产的“现房焦灼”
接连在商住领域受挫后，和裕地产自2017年起推出了“北京庄园”项目以寻求破局。该项目打出了“一亿一栋”宣传口号，并请来影视明星陈道明为其站台，整体货值超过200亿元，总体规划为200余栋精装独栋别墅，交房时间为2020年8月。有报道称，2019年，北京庄园仅售出一套房源，表现着实不佳。
不同于行业房企普遍借助期房销售快速回笼资金，从而实现“跑马圈地”的开发模式，和裕地产对“高周转”并不感冒，一直坚持以“现房有保障”作为自身的宣传卖点，北京庄园也不例外。资料显示，目前，和裕地产已在北京开发了林肯公园、林肯时代、君安果际、空港国际等18个项目，开发面积逾400万平方米，主打高端地产，且均为现房精装交付。
有业内人士透露，在高端住宅产品丛生的北京，和裕地产本身缺乏操盘高端住宅产品的经验，而操盘能力差会导致项目前期申报审批拖拉、开发进度缓慢、项目强排不合理、户型设计差、成本造价较高、销售回款进度慢、品牌美誉度不足等诸多问题。若管控不到位，这些问题会在北京庄园项目中有所体现。
“对开发企业来说，在预售制下，用30%的自由资本金可以撬动5个项目。如果是现房销售，则是需要100%资金，同样的资金量只能做一个项目，整个企业的周转效率和速度大幅下降，资金压力大幅提升，企业的拿地、融资、扩张及资金链等都会受到影响”，上述业内人士称。
谈及和裕地产的现房销售模式，该业内人士表示，现房销售会导致整个项目的开发周期和融资周期均被拉长，项目利润更难预估。对于资金实力雄厚、布局均衡的大房企来说，尚能应对，但对于实力弱、布局不均衡的中小房企而言，若遇到去化不佳或造成致命性打击。
疫情“黑天鹅”的影响下，房企销售业绩普遍受到冲击。据中指院统计，2020年前5月，行业销售规模破百亿的房企仅有78家，同比减少17家，百强房企的销售规模同比下降8.6%。除此之外，行业百强房企的销售门槛也由2019年的92.2亿元，降至目前的74亿元，降幅19.7%。
在融资端，中指院指出，随着全球疫情的持续蔓延，境外资本市场剧烈波动，房企海外再融资环境压力加大。今年前5月，房企海外债、信用债以及资产证券化融资总额为6104.4亿元，同比下滑7.8%。其中，海外债融资总额为2068.9亿元，同比下滑5.8%；信用债融资为2893.6亿元；资产证券化融资总额为1141.9亿元，同比下滑31.6%。
在分析人士看来，疫情导致房企间收并购整合的时代提前到来，80%以上中小型房企未来的出路或不再是卖房子而是卖自己，中小房企或会直接面临被淘汰的生存压力。对和裕地产而言，其旗下的商住产品存量是大型房企避之不及的资产类型，难以吸引大型房企与其风险共担一起开发销售，若引入合作开发的路径难走通，和裕地产就只能靠自己。
今年2月，和裕地产原总裁助理兼营销中心总经理彭振石离职一事，也被业内解读为与“营销压力”有关。资料显示，作为房地产行业的从业老兵，彭振石曾先后任职远洋、融创、绿城、泰禾等房企，负责过银川、哈尔滨、呼和浩特、杭州、福建、北京等地多个项目的营工作，操盘经验丰富。
2016年底，彭振石加入和裕地产，曾为其创造出21天销售40亿元的神话。北京“326限购政策”出台后，彭振石又提出了主打商业以租代售的模式，创造了珺悦商业清盘的辉煌战绩。有评论指出，彭振石的离职，一方面，意味着和裕地产又失去一员营销人才，另一方面也反映出“商住一哥”和裕地产的营销压力。
坚持现房销售的和裕地产在项目开发前期垫资巨大，若项目去化持续不佳，以和裕地产为代表的房企只有两条路可走，或主动退出竞争，或直面生死考验，其旗下的高端项目也会因此问题不断，分析人士称。
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