来源：青财经
编辑：苏骞
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7月28日，上海易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城居住用地报告》。
报告显示，2020年上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%。今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定，防范了各地固定资产投资失速的风险。
百城居住用地成交29217万平
同比增长2.6%
2020年上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%。
受疫情影响，土地交易工作停滞或暂缓，一季度土地交易行情非常弱。二季度，房地产开发商积极拿地，带动了土地交易市场。上半年地市交易规模超过去年同期，说明地市在企稳，成为房地产市场率先复苏的指标。
今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。
其说明今年上半年全国百城卖地收入较好。在各地宏观经济较为疲软的情况下，此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定，防范了各地固定资产投资失速的风险。
图1 全国100城年初累计居住用地成交面积同比增速
北上广深开发项目约束减少
成交1982万平方米
上半年，北上广深，4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米，同比增长40.2%。
上半年一线城市土地交易总体不错，说明地方政府供地意愿较为强烈。上半年疫情冲击下，一线城市也面临房地产开发投资失速等风险，从稳投资等角度看，需要给予土地市场更多支持。尤其是深圳市场今年上半年地市交易较为活跃，同比增速超过200%，在支持年度用地供应计划完成的同时，确保了当地财政收入的稳健。
一线城市上半年积极落实“六稳”工作精神，供地节奏加快、居住用地供应占比增加，吸引了各类房企积极拿地。土地项目开发的约束明显减少，很多地块取消了“限地价限房价”的约束，部分也取消了配建租赁住房的要求。甚至在预售许可证发放方面，相关门槛和要求在降低，房企土地投资的压力和顾虑在减少，进而愿意拿地。从实际过程看，土地市场出现了一些新情况，一些央企或大型民企重回一线城市，体现了土地投资预期在转好，其对全国其他城市也形成了较为明显的示范效应。
图2 一线城市年初累计居住用地成交面积同比增速
二线城市居住用地成交面积减少6.2%
昆明海口等地市交易冷
上半年，32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米，同比减少6.2%。
从房企的拿地投资心态看，二线城市尤其是省会城市依然是拿地的重心，所以不必担心上半年地市交易为负的风险。
从具体城市看，包括昆明、海口、大连、济南等城市地市交易较冷。
此类城市地市表现不好有很多原因。其中对于昆明来说，过去两年土地市场较好，存在过热现象，当前进入消化期，进而使得地市相对平静。
对于海口来说，地市一直面临被打压的风险，尤其是在“去房地产化”的情况下更是如此。对于大连和济南来说，楼市表现较为一般，地市上升的动力相对较弱。
当然，若是后续各地经济复苏节奏快，地市回暖的可能性也依然存在。尤其是一些地价成本相对可控的省会城市，依然会成为房企下半年补充土地储备的重要区域。
图3 32个二线城市年初累计居住用地成交面积同比增速
9个地级市卖地最积极
土地出让金收入增速均超100%
从全国百城居住用地出让金收入排序看，今年上半年增速最快的9个城市均为三四线城市或地级市，分别为南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳。此类城市上半年土地出让金收入增速较快，均超过了100%的水平。
表1 100城上半年居住用地成交面积和土地出让金增速
出现此类情况并非偶然，其客观反映了三四线城市的压力。在疫情冲击下，今年上半年各类三四线城市复产复工节奏相对慢，财政收入面临一定压力。加大土地推介、积极供应土地，有助于在活跃地市的同时，促进地方财政收入的稳健，有助于保增长。基于上半年特殊的社会经济背景，此类卖地动作并无不妥。但也要看到，随着下半年各地经济的逐渐恢复，地方政府应适当减少对土地交易的依赖，应该努力为各实体经济创造优良营商环境，真正促进地方经济稳定发展。
低谷反弹、逐渐回暖
由负转正、好于预期
从今年上半年全国百城居住用地成交市场来看，总体上呈现了“低谷反弹、逐渐回暖、由负转正、好于预期”的态势。
地市回暖有很多原因，其中值得一提的一个原因是，地方政府正加大供地节奏，积极创造优良营商环境，不断减少了房企拿地投资成本。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，下半年预计地市回暖依然值得期待，但也要注意一些新风险和新情况。
第一、包括“711银保监会讲话”和“724国务院房地产工作座谈会”，都明确了下半年房地产政策略从紧的导向。尤其是对于土地市场来说，上半年不排除有部分高杠杆或违规资金进入，其成为下半年重点监管的内容。
第二、部分城市对卖地收入过于依赖，下半年在固定资产投资企稳的大背景下，城市发展方式会转变，其会对土地交易市场形成一定的影响。
对于下半年房企投资口来说，需要注意此类新情况，以真正规避风险和做好土储工作。
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