9月11日，频繁提供担保的中南建设，公开披露了《关于为温州锦藤等公司提供担保的进展公告》。截至公告日，江苏中南建设集团股份有限公司及控股子公司对外担保余额为 662.47 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 309%。
近年来中南建设的担保余额保持着逐年大幅增长的态势，2017-2019年的数字分别约263.81亿、396.98亿和663.86亿，占期末公司净资产的187.73%、228.17%和309.65%。
截至9月11日的最新公告，虽然中南建设提供担保的余额较2019年期末有所下降，但是根据其以往提供担保的频率，难以保证到2020年年末中南建设整体的担保余额不会再继续增长。
同时被担保对象中，部分公司资产负债率超过 70%，多家公司曾被监管部门多次处罚。一旦这些公司因经营问题无法偿还借款，无疑是雪上加霜，将中南建设的债务风险进一步推高。
三条红线压顶
本来就扣着高负债的帽子，加之频繁的提供担保，难以不让人再次联想到中南建设债务问题。2020年半年报显示，中南建设的资产负债率为89.48%，较2019年期末的90.77%下降1.29个百分点，而这一数字在2016-2018年分别为86.17%、90.52%、91.69%，资产负债率在top20房企阵营排名靠前。
资产负债率居高不下，深交所对其2019年的资产负债率进行问询。中南建设做出回应，表示因房地产开发经营模式的特殊性，中南建设2019 年末 2637.5 亿元全部负债中，销售房屋产品收到的现金，在有关房屋产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿债风险的预收账款 1233.6 亿元，在全部负债中占比 46.77%。扣除预收账款之后的负债与总资产的比值，中南建设 2019 年末为 48.31%，低于大多数房地产上市公司。
而如今结合半年报季之后刚推出的房企融资新规，中南建设的资产负债率则完全不乐观。新规中“三条红线”考察的是剔除预收款后的资产负债率（资产和负债同时剔除预收款），该数字不得大于70%，而中南建设2020年六月底剔除预收款后的资产负债率已经达到82.86%，远高于红线标准。
结合“三条红线”的其余两条规定，即房企的净负债率不得大于100％和现金短债比小于1，中南建设2020年6月底的现金短债比为1.19，暂时勉强处于安全状态，而147.17%的净负债率和82.86%的剔除预收款后的资产负债率，则意味着中南建设踩中“三条红线”中的两条。虽然目前“三条红线”还没有在行业内铺开，但是如果后续全面落地，按照规定，中南建设的有息负债规模年增速也无法超过5%。
截止到2020年6月底，中南建设有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债 237.0 亿元，现金余额 281.5 亿元，勉强能够覆盖。但是对于后续投资拿地和还债等问题，如果“靴子”落地，其“快周转”的传统或将改变，中南建设面临的资金困扰也难以避免会更加严重。
利润含金量待“炼”
与高负债、高频担保同样被质疑的，还有利润的含金量和过低的毛利率。
8月24日晚间，中南建设披露了2020年半年报。报告显示，上半年中南建设营业收入实现296.9亿元，同比增长27.3%；归属于上市公司股东的净利润20.5亿元，同比增长56.2%。
但是仔细观察可以发现，31.67亿的利润总额中，有约17.67亿元、占比超过55%的投资收益，而这17.67亿，又包含超过5.85亿元以权益法核算的长期股权投资收益，这部分收益来自资产重估，完全不产生现金流。而此种“利润”的增长，在2019年也发生过。
另外2020年上半年中南建设房地产业务结算收入 208.3 亿元，同比增长 35.1%。因为结算结构差异，结算毛利率 19.40%，同比下降 4%；而建筑业务实现营业收入 96.8 亿元，受完工项目结构的影响，2020 年上半年综合毛利率 11.10%，较去年同期下降 0.84 %。
房产、建筑业务营收约七三占比，中南建设2020上半年毛利率 17.28%，同比下降 2.63 个百分点；而2019年底中南建设房地产业务的结算毛利率为 17.93%，对比2018年下降2.3个百分点。由于毛利率持续下滑，中南建设遭到深交所问询。
对于深交所的问询，中南建设承认毛利率确实低于行业平均水平并回复，由于公司起点低、净资产积累少，融资成本高，所以中南建设房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地，更多获取土地升值的收益，而是选择坚持快速周转，提高运营效率，以更好的运营管理和回款管理，获得生产住宅产品的收益。
而事实上，中南建设的杠杆率和负债水平一直处于高位，正如上文所说已经触及“三条红线”。而融资成本高确是事实，以今年中南建设发行债券的利率为例，不完全统计下，中南建设2019年内发行债券的利率基本都在7.5%以上，个别超过10%。
而三费费率也不低，上半年公司销售费用率 2.36%，同比下降1.19 个百分点；管理费用率 4.59%，同比下降 1.07 个百分点；而财务费用则从2019年同期约2630万大幅上涨到4.35亿元，涨幅超过1500%。
来源：中南建设2020年半年报
跻身2000亿 尚需再努力
高负债之下，2020年中南建设还是喊出销售业绩要增长15%、冲击2300亿的目标。事实上，上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额 813.9 亿元，虽然同比增长 0.2%，但是相对于全年销售目标，也仅完成约36%；截止到8月份，中南建设累计合同销售金额达1194.7 亿元，较上年同期增长 7.6%，完成全年销售目标约53%。
在2019年的基础上增长15%，对应的2020年中南建设的销售业绩就是2255.15亿元，这一目标已经超过top20同梯队的金科股份、中国金茂、阳光城。而根据克尔瑞2020年1-8月销售业绩榜单和企业报告推算，金科股份全年销售目标已经完成约56.32%、阳光城完成了64%，而中国金茂则完成了73%。
在距离2020年结束仅剩不到4个月的时间，即使今年能够出现“金九银十”小热度，也难以确保目标的实现，接下来的时间，中南建设的压力不能说不大。
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