频繁担保、高负债之下 中南建设2020年销售目标承压

频繁担保、高负债之下 中南建设2020年销售目标承压
2020年09月14日 19:08 青财经2019

9月11日,频繁提供担保的中南建设,公开披露了《关于为温州锦藤等公司提供担保的进展公告》。截至公告日,江苏中南建设集团股份有限公司及控股子公司对外担保余额为 662.47 亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 309%。

近年来中南建设的担保余额保持着逐年大幅增长的态势,2017-2019年的数字分别约263.81亿、396.98亿和663.86亿,占期末公司净资产的187.73%、228.17%和309.65%。

截至9月11日的最新公告,虽然中南建设提供担保的余额较2019年期末有所下降,但是根据其以往提供担保的频率,难以保证到2020年年末中南建设整体的担保余额不会再继续增长。

同时被担保对象中,部分公司资产负债率超过 70%,多家公司曾被监管部门多次处罚。一旦这些公司因经营问题无法偿还借款,无疑是雪上加霜,将中南建设的债务风险进一步推高。

三条红线压顶

本来就扣着高负债的帽子,加之频繁的提供担保,难以不让人再次联想到中南建设债务问题。2020年半年报显示,中南建设的资产负债率为89.48%,较2019年期末的90.77%下降1.29个百分点,而这一数字在2016-2018年分别为86.17%、90.52%、91.69%,资产负债率在top20房企阵营排名靠前。

资产负债率居高不下,深交所对其2019年的资产负债率进行问询。中南建设做出回应,表示因房地产开发经营模式的特殊性,中南建设2019 年末 2637.5 亿元全部负债中,销售房屋产品收到的现金,在有关房屋产品没有竣工确认收入前视为负债,基本没有偿债风险的预收账款 1233.6 亿元,在全部负债中占比 46.77%。扣除预收账款之后的负债与总资产的比值,中南建设 2019 年末为 48.31%,低于大多数房地产上市公司。

而如今结合半年报季之后刚推出的房企融资新规,中南建设的资产负债率则完全不乐观。新规中“三条红线”考察的是剔除预收款后的资产负债率(资产和负债同时剔除预收款),该数字不得大于70%,而中南建设2020年六月底剔除预收款后的资产负债率已经达到82.86%,远高于红线标准。

结合“三条红线”的其余两条规定,即房企的净负债率不得大于100%和现金短债比小于1,中南建设2020年6月底的现金短债比为1.19,暂时勉强处于安全状态,而147.17%的净负债率和82.86%的剔除预收款后的资产负债率,则意味着中南建设踩中“三条红线”中的两条。虽然目前“三条红线”还没有在行业内铺开,但是如果后续全面落地,按照规定,中南建设的有息负债规模年增速也无法超过5%。

截止到2020年6月底,中南建设有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债 237.0 亿元,现金余额 281.5 亿元,勉强能够覆盖。但是对于后续投资拿地和还债等问题,如果“靴子”落地,其“快周转”的传统或将改变,中南建设面临的资金困扰也难以避免会更加严重。

利润含金量待“炼”

与高负债、高频担保同样被质疑的,还有利润的含金量和过低的毛利率。

8月24日晚间,中南建设披露了2020年半年报。报告显示,上半年中南建设营业收入实现296.9亿元,同比增长27.3%;归属于上市公司股东的净利润20.5亿元,同比增长56.2%。

但是仔细观察可以发现,31.67亿的利润总额中,有约17.67亿元、占比超过55%的投资收益,而这17.67亿,又包含超过5.85亿元以权益法核算的长期股权投资收益,这部分收益来自资产重估,完全不产生现金流。而此种“利润”的增长,在2019年也发生过。

另外2020年上半年中南建设房地产业务结算收入 208.3 亿元,同比增长 35.1%。因为结算结构差异,结算毛利率 19.40%,同比下降 4%;而建筑业务实现营业收入 96.8 亿元,受完工项目结构的影响,2020 年上半年综合毛利率 11.10%,较去年同期下降 0.84 %。

房产、建筑业务营收约七三占比,中南建设2020上半年毛利率 17.28%,同比下降 2.63 个百分点;而2019年底中南建设房地产业务的结算毛利率为 17.93%,对比2018年下降2.3个百分点。由于毛利率持续下滑,中南建设遭到深交所问询。

对于深交所的问询,中南建设承认毛利率确实低于行业平均水平并回复,由于公司起点低、净资产积累少,融资成本高,所以中南建设房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆,储备更多土地,更多获取土地升值的收益,而是选择坚持快速周转,提高运营效率,以更好的运营管理和回款管理,获得生产住宅产品的收益。

而事实上,中南建设的杠杆率和负债水平一直处于高位,正如上文所说已经触及“三条红线”。而融资成本高确是事实,以今年中南建设发行债券的利率为例,不完全统计下,中南建设2019年内发行债券的利率基本都在7.5%以上,个别超过10%。

而三费费率也不低,上半年公司销售费用率 2.36%,同比下降1.19 个百分点;管理费用率 4.59%,同比下降 1.07 个百分点;而财务费用则从2019年同期约2630万大幅上涨到4.35亿元,涨幅超过1500%。

来源:中南建设2020年半年报

跻身2000亿  尚需再努力

高负债之下,2020年中南建设还是喊出销售业绩要增长15%、冲击2300亿的目标。事实上,上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额 813.9 亿元,虽然同比增长 0.2%,但是相对于全年销售目标,也仅完成约36%;截止到8月份,中南建设累计合同销售金额达1194.7 亿元,较上年同期增长 7.6%,完成全年销售目标约53%。

在2019年的基础上增长15%,对应的2020年中南建设的销售业绩就是2255.15亿元,这一目标已经超过top20同梯队的金科股份中国金茂阳光城。而根据克尔瑞2020年1-8月销售业绩榜单和企业报告推算,金科股份全年销售目标已经完成约56.32%、阳光城完成了64%,而中国金茂则完成了73%。

在距离2020年结束仅剩不到4个月的时间,即使今年能够出现“金九银十”小热度,也难以确保目标的实现,接下来的时间,中南建设的压力不能说不大。

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