三巽控股三进“宫”

三巽控股三进“宫”
2020年12月18日 17:09 青财经2019

来源:中国企业报·青财经

作者:林生

主编:江金骐

近期,大唐集团控股于港交所正式挂牌上市,开盘每股4.56港元,总市值约61亿港元,这是继港龙中国、上坤地产领地控股之后,又一成功上市的小型房企。

与以往不同的是,今年房企赴港IPO的历程更显波折。其中领地控股今年4月初递交的上市申请文件于10月份失效,11月二度递表之后才“修成正果”;大唐集团控股上市申请文件两度失效,从最初2019年11月底到2020年12月初三战IPO,历时整整一年多。

而先于大唐集团控股递表的三巽控股,不仅两度折戟,并且至今还在港交所门前排队等待上市。目前距离2020年结束仅有半个月,三巽控股年内撞开港交所大门、成功上市的几率不好预测。

图片来源:wind

起于安徽 囿于安徽

与行业前50不同,紧追“百强榜”的房企,往往不为人知。根据克尔瑞榜单,2019年,三巽控股全口径销售金额达91.2亿元,排名167;2020年上半年,对应的销售金额和排名分别为52亿元和145名。

观察其业绩贡献来源,其中最主要的为安徽省内的附属公司和联营公司所开发的36个项目,占其全部项目比重的85.7%;其余的个别项目,分布在江苏和山东省内。

这种市场布局,与三巽控股自身的发展历史紧密相关。植根于安徽,三巽控股的集团前身于2004年在安徽成立,此后一直在省内长期发展,实现了安徽省内从核心城市到县的多层次开发,只是最近几年才逐渐向外扩张,触角伸到了江苏南京和山东泰安。

截至到2020年7月31日,三巽控股的总土储约440万平方米,其中发展中的规划建筑面积约360万平方米,持作未来发展的估计建筑面积约74万平方米。

由于房地产是其唯一主业,土储和销售业绩规模几乎直接决定了三巽控股的营收水平。根据其招股书,三巽控股2017-2019年的营业收入分别为2.63亿元、7.24亿元和31.09亿元,截止到5月31日,三巽控股录得营收约8亿元;而同期的归母净利润分别约-0.06亿元、0.58亿元、4.42亿元和0.59亿元。显然,总体营收和利润增长率较高,但是,囿于业绩基数较小,企业整体的规模并未能实现大的突破。

有业内人士指出,三巽控股之类的地方性房企,由于业务布局主要集中在地方、尤其是的三线和四线城市,整体的业绩规模必然受限。叠加近年来行业调控和自身实力偏弱等因素影响,小型房企即使想要向外部二线城市发展,难度也非常大,市场容量有限,强者恒强,想要和“大鱼”抢份额,机会难得。

事实上,不难发现,三巽控股在巩固大本营的同时,确实在想办法“走出去”,也加大了投资力度。

2017年和2018年,三巽控股年内新增土储面积,基本与期初累计土储面积持平,相当于是100%的增长;2019年全年新增土储的增长速度有所放缓,但是在疫情笼罩的2020年上半年,三巽控股仍然新获取6宗地,新增土储面积628727平,占期初累计土储面积的16%。

降低负债  抓紧上岸

加大拿地规模和物业开发的同时,三巽控股的现金流也隐现吃紧。

其中经营活动所用现金流净额和投资活动所用现金流净额在2017-2019年连续3年为负,并且数额持续变大;而融资活动所用的现金流净额则始终为正。可以看出,三巽控股自身造血能力不足,更多靠外部融资输血来支撑扩张进程。

图片来源:三巽控股招股书

持续融资带来的结果,则是负债率的长期走高。2017年到2019年,三巽控股的资产负债率分别达132.6%、140.5%、204.0%,截止到2020年5月31日,资产负债率已至224.7%。

同时,由于中小房企在融资上不具备优势,往往融资成本较高,会进一步反噬企业的经营利润。三巽控股2017-2019年公司借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%,截止到2020年5月底,该数据降低至10.4%,仍然高于top50等房企的平均融资成本。

截止到2020年5月底,三巽控股账面现金和现金等价物为2.57亿元,而流动负债中的银行贷款和其他借款就已经达到8.34亿元,另外,根据招股书说明,三巽控股截至2020年8月底的即期借款为6.84亿元,货币资金也未能覆盖即期负债。

面对债务重压,多渠道融资和加快回款成为房企们的普遍选择,对于小型房企来说,也别无二致。在拓展融资渠道方面,除了债券、信托等途径,上市成为企业关注的重点。诸葛找房高级分析师陈霄对《中国企业报·青财经》表示,三巽控股等中小房企急于通过上市,获取更低成本的资金,解决自身高负债等问题,并为实现规模扩张提供更多优势条件。

但是,陈霄也提到,受规模限制、盈利能力不稳定以及大部分中小房企负债偏高等因素的影响,小型房企的上市之路难度重重。未来想要实现长远发展,就必须要提高自身经营能力和水平,发挥自身优势,提升产品力。

在加快回款方面,三巽控股在其招股书中提到了实施严格的付款激励政策,改善自客户的收款,以增加与物业销售及预售相关的现金流入,主要包括但不限于,向一次性付款的购房者提供更多折扣及优惠,将相关员工花红绑定至若干因素以改善自客戶的收款。

三巽集团董事长钱堃2018年曾表示,2019年三巽集团要实现销售收入300亿,5年内实现千亿目标。如今,300亿目标未能实现,千亿路程已然漫长,港交所的大门也尚未向其打开······

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