来源：中国企业报·青财经
作者：林生
主编：江金骐
近期，大唐集团控股于港交所正式挂牌上市，开盘每股4.56港元，总市值约61亿港元，这是继港龙中国、上坤地产、领地控股之后，又一成功上市的小型房企。
与以往不同的是，今年房企赴港IPO的历程更显波折。其中领地控股今年4月初递交的上市申请文件于10月份失效，11月二度递表之后才“修成正果”；大唐集团控股上市申请文件两度失效，从最初2019年11月底到2020年12月初三战IPO，历时整整一年多。
而先于大唐集团控股递表的三巽控股，不仅两度折戟，并且至今还在港交所门前排队等待上市。目前距离2020年结束仅有半个月，三巽控股年内撞开港交所大门、成功上市的几率不好预测。
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起于安徽 囿于安徽
与行业前50不同，紧追“百强榜”的房企，往往不为人知。根据克尔瑞榜单，2019年，三巽控股全口径销售金额达91.2亿元，排名167；2020年上半年，对应的销售金额和排名分别为52亿元和145名。
观察其业绩贡献来源，其中最主要的为安徽省内的附属公司和联营公司所开发的36个项目，占其全部项目比重的85.7%；其余的个别项目，分布在江苏和山东省内。
这种市场布局，与三巽控股自身的发展历史紧密相关。植根于安徽，三巽控股的集团前身于2004年在安徽成立，此后一直在省内长期发展，实现了安徽省内从核心城市到县的多层次开发，只是最近几年才逐渐向外扩张，触角伸到了江苏南京和山东泰安。
截至到2020年7月31日，三巽控股的总土储约440万平方米，其中发展中的规划建筑面积约360万平方米，持作未来发展的估计建筑面积约74万平方米。
由于房地产是其唯一主业，土储和销售业绩规模几乎直接决定了三巽控股的营收水平。根据其招股书，三巽控股2017-2019年的营业收入分别为2.63亿元、7.24亿元和31.09亿元，截止到5月31日，三巽控股录得营收约8亿元；而同期的归母净利润分别约-0.06亿元、0.58亿元、4.42亿元和0.59亿元。显然，总体营收和利润增长率较高，但是，囿于业绩基数较小，企业整体的规模并未能实现大的突破。
有业内人士指出，三巽控股之类的地方性房企，由于业务布局主要集中在地方、尤其是的三线和四线城市，整体的业绩规模必然受限。叠加近年来行业调控和自身实力偏弱等因素影响，小型房企即使想要向外部二线城市发展，难度也非常大，市场容量有限，强者恒强，想要和“大鱼”抢份额，机会难得。
事实上，不难发现，三巽控股在巩固大本营的同时，确实在想办法“走出去”，也加大了投资力度。
2017年和2018年，三巽控股年内新增土储面积，基本与期初累计土储面积持平，相当于是100%的增长；2019年全年新增土储的增长速度有所放缓，但是在疫情笼罩的2020年上半年，三巽控股仍然新获取6宗地，新增土储面积628727平，占期初累计土储面积的16%。
降低负债 抓紧上岸
加大拿地规模和物业开发的同时，三巽控股的现金流也隐现吃紧。
其中经营活动所用现金流净额和投资活动所用现金流净额在2017-2019年连续3年为负，并且数额持续变大；而融资活动所用的现金流净额则始终为正。可以看出，三巽控股自身造血能力不足，更多靠外部融资输血来支撑扩张进程。
图片来源：三巽控股招股书
持续融资带来的结果，则是负债率的长期走高。2017年到2019年，三巽控股的资产负债率分别达132.6%、140.5%、204.0%，截止到2020年5月31日，资产负债率已至224.7%。
同时，由于中小房企在融资上不具备优势，往往融资成本较高，会进一步反噬企业的经营利润。三巽控股2017-2019年公司借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%，截止到2020年5月底，该数据降低至10.4%，仍然高于top50等房企的平均融资成本。
截止到2020年5月底，三巽控股账面现金和现金等价物为2.57亿元，而流动负债中的银行贷款和其他借款就已经达到8.34亿元，另外，根据招股书说明，三巽控股截至2020年8月底的即期借款为6.84亿元，货币资金也未能覆盖即期负债。
面对债务重压，多渠道融资和加快回款成为房企们的普遍选择，对于小型房企来说，也别无二致。在拓展融资渠道方面，除了债券、信托等途径，上市成为企业关注的重点。诸葛找房高级分析师陈霄对《中国企业报·青财经》表示，三巽控股等中小房企急于通过上市，获取更低成本的资金，解决自身高负债等问题，并为实现规模扩张提供更多优势条件。
但是，陈霄也提到，受规模限制、盈利能力不稳定以及大部分中小房企负债偏高等因素的影响，小型房企的上市之路难度重重。未来想要实现长远发展，就必须要提高自身经营能力和水平，发挥自身优势，提升产品力。
在加快回款方面，三巽控股在其招股书中提到了实施严格的付款激励政策，改善自客户的收款，以增加与物业销售及预售相关的现金流入，主要包括但不限于，向一次性付款的购房者提供更多折扣及优惠，将相关员工花红绑定至若干因素以改善自客戶的收款。
三巽集团董事长钱堃2018年曾表示，2019年三巽集团要实现销售收入300亿，5年内实现千亿目标。如今，300亿目标未能实现，千亿路程已然漫长，港交所的大门也尚未向其打开······
