中骏集团:失守一线城市后 千亿成色不足

中骏集团:失守一线城市后 千亿成色不足
2021年01月20日 18:22 青财经2019

近期,上市房企先后发布2020全年业绩公告。尽管多家榜单显示2020年百强房企业绩完成总体较好,但是关乎业绩,历来是几家欢乐几家愁,而看似欢乐的房企中,不少也只是“表面风光”。

不久前,中骏集团董事局主席兼首席执行官黄朝阳宣布,中骏集团于2020年12月20日提前完成全年1000亿的业绩目标;2021年1月12日发布2020年全年业绩公告,公告显示,截止到2020年12月31日,中骏集团连同其合营公司及联营公司全年累计实现合同销售金额约1015.37亿元,合同销售面积约736.78万平方米,同比分别增长26%及16%,按930亿元的全年销售目标算,中骏集团完成全年目标的109%。

销售业绩26%的增长幅度、109%的目标完成率,以及千亿房企光环的加持,肯定中骏集团增长速度的同时,也不得不指出其发展问题。

权益销售占比问千亿成色几许

根据克尔瑞2020年top200房企销售榜单,从全口径销售业绩来看,中骏集团销售业绩为1015.2亿元,但是由于2020年百强房企规模普遍上涨,中骏集团的排名并没有明显提升,与2019年相比,销售排名仅提升4位至top41,并未跻身行业40强。

权益销售额方面,中骏集团录得674.7亿元,虽然与前一年相比排名有所提升,但是权益销售额仍然仅占全口径销售额的66.5%,与时代中国、卓越集团、金辉集团越秀地产等同梯队房企相比,“千亿”成色明显不足。

除了权益额占比低、千亿成色不足以外,中骏集团还面临着一线城市失守等问题。

长期以物业开发为主业,中骏集团主要在北京、上海、深圳、天津、重庆、厦门等54个城市布局。然而,从城市划分来看,与2017年和2016年相比,中骏集团已经在北京、上海两个一线城市双双失守,截止到2019年,曾经的京沪两个“扛把子”,其业绩占比已经从最高时的41%跌落至不足11%。

图片来源:中骏集团2017年年报

图片来源:中骏集团2019年年报

而到了2020年,中骏集团在这两个城市的表现依然不如人意,无论是北京还是上海,也无论是全口径还是权益金额,中骏在北京没有进入房企销售业绩排行榜前30,而在上海则没有进入榜单前50,市场份额也明显走低。

究其失守一线城市的原因,不难发现,主要是因为新增土储和项目明显不足。与前几年闽系房企在一线城市的积极圈地不同,中骏集团在北京和上海的动作则明显保守。以北京为例,不完全统计情况下,目前中骏集团在售的项目仅有中骏西山天璟、中骏天峰和中骏云景台三个,不仅数量少,而且都位于北京六环外,总体价格和货值都低。

近期有消息称,原碧桂园北京区域总裁李辉到任中骏集团助理总裁兼华北区总经理,但是据了解,碧桂园北京区域的业绩成果并没有足够亮点,除了在环京地区打造过零星几个项目外,在市场声音和份额上均是默默无闻。因此,李辉的到任,会带领中骏北京走向何种未来,仍有明显的不确定性。

失去“黄金十年” 谋求后发制胜

失去北京和上海的同时,中骏集团也失去了房地产发展的黄金十年。

成立于1996年,中骏集团至今已经有25年的发展历史,在这20多年的时间中,时代出现了多个造富机会,其中就包括最重要的楼市“黄金十年”。但是中骏集团在这十年中,发展速度和规模却长时间停滞。同为闽系房企的旭辉、阳光城、正荣等,都发展迅猛,在资本市场长袖善舞,并且都先于中骏集团跻身千亿阵营。

直到2018年3月,中骏集团改变了以往的保守姿态,在当时规模仅有约330亿的时候,提出了年内冲击500亿、三年冲击千亿的目标。

实际上,中骏集团确实也实现了其销售目标,2018-2020年销售业绩分别为514亿元,805.01亿元和1015.37亿元,同比分别增长54.5%、57%和26%。

业绩持续增长确实值得肯定,但是也不能忽视企业经营的风险,同为闽系房企的泰禾集团就是最好的警示。

截止到2020年年中,中骏集团的债务压力和现金流隐患就已经非常明显。

从债务情况来看,2016-2020年,中骏集团总负债一直在狂飙,其中2018年和2019年的同比增长分别为60%和50%,超过同期总资产涨幅。截止到2020年年中,中骏集团的总负债为1315亿元,同比增长26%,而根据房地产企业融资新规,中骏集团剔除预收款后的资产负债率约为76.33%,已经脚踩一条红线,后期融资受限。

总负债高速增长的同时,中骏集团的偿债能力随之降低。2016年至2020年年中,该公司的资产负债率从76.25%走高至81.39%,流动比率从1.35降低至1.05,速动比率也从最高时期的0.57降至0.42。据其2020年半年报,中骏集团一年内或按要求偿还的贷款和债券为207.2亿元,而其现金及现金等价物为207.38亿元,即使不算其他营运等费用,资金情况也依然捉襟见肘。

另外,从其现金流情况来看,中骏集团经济活动产生的现金净流量在2019年和2020上半年一直为负值,而投资活动现金净流量则长期连续4年为负,筹资活动现金流量净额长期为正,有业内人士表示,这种模式其实是相当于靠筹资输血,现金流并不乐观。

图片来源:wind金融终端

诸葛找房高级分析师陈霄表示,在冲击千亿道路上的中骏集团,激进的扩张方式确实为其发展带来一定的隐患。这种高速扩张的模式下,中骏集团面临着多个项目的维权危机,部分项目公司还受到行政处罚;并且,在规模增长的同时,中骏集团负债规模也显著增长,在三道红线出台后,降杠杆、降负债也是其重要任务。

图片来源:天眼查 中骏旗下公司未按照规定办理质量监督手续,被责令改正,并罚款50万元

所以,接下来,中骏集团如何保品质、降负债,值得重点关注。

来源:中国企业报·青财经

作者:林生

编辑:岳上媛

主编:江金骐

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