现代社会,人们的生活与物业密不可分,住宅小区、办公写字楼、商场等都离不开物业。
不过现实中,物业的存在感并不强,因为它们往往“闷头赚钱”。
据中国物业管理协会的数据,2023年末,中国物业管理行业营收规模约1.69万亿元,作为参照,2023年中国房地产行业的营业总收入约为3.5万亿元。同时,与房地产企业相比,物企有着风险低,现金流充足的特点。
由此看来,物业似乎确实是一门好生意。
有不少物企登陆资本市场,截至2024年上半年,国内共有65家上市物业企业,其中香港主板60家、A股5家。也还有一些物企在IPO的路上“持之以恒”。
近期,深业运营集团股份有限公司(下称“深业运营”)再战港交所,这已经是其第四次递表港交所。
据招股书,深业运营估计将收到全球发售3.984亿港元。资金计划投入于目标公司收购,以巩固市场地位,形成协同效应。此外,募集资金还将用于优化数据化服务平台及购买新设备,提升商业运营服务影响力等。
据悉,物企的质量体现在独立性增强、盈利水平改善,以及现金流情况。
随着房地产的潮水退去,接连有物管企业公开与关联地产公司之间的资金问题曝光。四次递交招股书的深业运营在质量上能否经受考验?
“四冲港交所”
据弗若斯特沙利文的资料,2023年按收入计,深业运营在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九,在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第五,各占0.3%的市场份额。
深业运营背靠深圳市国资委。深业运营成立于1992年7月,是深圳市国资委直管企业深圳控股有限公司所属企业。2023年2月,深圳控股有限公司发布公告,拆分深业运营于港交所主板独立上市。此后因招股书过期,深业运营在2023年8月、2024年3月向港交所主板递交过上市申请。
此次,是深业运营第四次递交招股说明书。
深业运营的业务主要分为3个方面,分别是城市及产业园服务、住宅物业管理服务及商业物业运营及管理服务。
据悉,物业企业的主要收入渠道包括基础服务收费、增值服务、广告合作与空间租赁、智能化升级与创新、社区文化建设与活动、商业合作与品牌打造。据深业运营的业务版图,以上渠道均有涉及。
随着房地产的潮水退去,物业管理行业正在进入新常态。增收不增利、应收账款、资产减值等问题持续发酵,物企经营业绩备受考验。
业绩方面,据中报统计,2024年上半年,已披露中期业绩的65家上市物企平均净利润为1.4亿元,同比下降29.9%,平均净利率下降3.1个百分点至6.3%。
同时,2023年以来,深业运营发展的生存空间在减小:一方面,房地产所在的C端,增量萎缩,2024年上半年,百城商品住宅供应及销售面积分别为0.9亿平方米和1.0亿平方米,同比分别下降34%和39%。另一方面,2023年以来,广州、青岛、重庆等多城相继公示物业服务收费标准,政府指导价连续多年保持不变。除此之外,克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》显示,近5成企业外包物业的预算下降。
在此情况下,深业运营面临的市场困境凸显。
能否独立行走?
从财务数据上来看,深业运营于2021年—2023年(下称“报告期”)的收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元;净利润分别为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元。
2024年上半年的营业收入、净利润也较去年同期有所增长。
招股书坦言,目前公司的营运资金充足,能够维持至少12个月。但维持12个月的营运资金并不能算得上十分充足。事实上,近几年,报告期内深业运营的应收账款在逐渐增多,而现金及现金等价物却总体处于下降趋势。
值得注意的是,深业运营的营业收入中,有部分是给其控股公司提供关联服务。
据招股书,2021年—2023年及2024年上半年,深业运营向深业集团、其子公司、合营企业及联营公司提供城市及产业园服务、 住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务,关联金额分别为1.36亿元、2.28亿元、2.62亿元及1.43亿元。
除此之外,深业运营还向控股公司购买物业、货品或服务等。
而此前上市物企中有不少曾因为和关联公司的不合规交易而被罚。例如,新城悦服务就车位代销服务向王振华的关联公司支付可退还按金,涉及未偿还结余金额超5亿;康桥悦服务亦有两笔关联方担保曝光,涉及3.53亿元。
同时,由于对开发商的依赖,物企的业绩也随着地产的深度调整而产生影响。
为减少对控股股东的依赖,深业运营指出,在项目方面,独立第三方开发的项目在管建筑面积由截至2021年12月31日的4260万平方米增加至截至2024年6月30日的7070万平方米,来自关联公司的项目占总项目的比例从27.4%降至20.8%。
但报告期内,深业运营的融资活动主要包括来自深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的贷款和非控股权益注资。2021年—2023年及2024年上半年,深业运营的融资活动所用的现金净额为0.38亿元、0.48亿元、1.0亿元及0.22亿元。
欲在港交所上市的深业运营或许躲不过关于独立性的拷问。
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