作为曾经三年冲破千亿业绩的“黑马”房企，中梁也难逃本轮房地产危机。今年上半年，中梁累计合约销售金额约387亿元，对比去年同期，大幅下滑59.26%。
而且债务问题压境，虽提前三个月提出交换邀约，但并未成功。
7月29日，中梁控股发布内幕消息称，一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期并未支付，构成违约事件。
实际上，回顾中梁近一年的情况，企业危机早已显现，并逐渐恶化。
01
危机初现
2021年7月，有业主在政务平台发文《投诉成都中梁壹号院欺诈老百姓血汗钱》，指向其入蓉1号作品：成都中梁壹号院，14栋公区及绿化减配严重。
该业主表示“实物与售卖形象存在较大差异，不同楼栋差别对待，14栋公区费是全小区最高的，对不起14栋业主们400万的公区装修费用”，多次找开发商沟通，开发商一直不予以正面回复和整改。
（图源：龙泉驿在线）土地市场方面，虽然中梁已成立西部大区，但在西部大区的核心城市成都，中梁去年未曾拿地，足见现金流并不宽裕。
而在这一年后期，中梁就开始着手了一轮人员裁撤。
很快下一轮人员裁撤来临，2022年1月16日，中梁又发布了《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》，表示因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。
据悉，中梁控股集团下设有董事委员会、理事会、政委会、产业经济体、行政部、品牌部、外联部等部门。此次部门整合涉及控股集团总部148人、新基础建设支撑集团164人、其他组织33人其中80余人择优回流。因为控股公司这层总部架构要解散，所以这些员工几乎全部会被一刀切地裁掉。
公开数据显示，高峰时期，中梁控股集团平台公司员工有600多人，经过2021年下半年的调整裁撤之后，此次 “架构调整”之前只剩300多人。
正当外界对中梁财务情况有所猜测时，它紧接着提前还债，平复了局面。
宣布裁员的第二日，中梁控股集团发布公告称，已由其于中国的境内银行账户汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月票据到期时(即2022年1月31日)偿还余下的本金金额及应计利息。
简言之，中梁准备了资金，提前汇入境外银行账户，用于偿还1月底到期的本息。本次偿付后，未来2个月中梁无到期美元债需偿还。
值得一提的是，裁员消息与提前还债的消息对冲之后，中梁股票没有太大幅度波动，市值稳定。
02
急转直下
然而，形势并没有稳住太久，就在中梁提前偿付债务的十天后，2022年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。
为解决流动性危机，2月12日，中梁控股向碧桂园服务出售了中梁物业的全部股权。
中梁物业曾二度递表港交所，历经了千难万险，终于去年底通过上市聆讯。本以为将在港交所敲锣，不料翘首以待之际，却传来被卖身的消息。
中梁由此获得了一定的资金回流，但颓势难以扭转，负面消息接踵而至。
2月18日，穆迪将中梁家族评级从“B1”下调至“B2”，将其展望从“稳定”调整为“负面”。
穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出，由于融资渠道减弱，以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁控股的再融资风险加大”。
“负面展望反映了穆迪预计在充满挑战的经营环境下，该公司的经营和财务表现将在未来12-18个月内减弱” Lai补充称。
3月1日，惠誉将中梁的长期发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。展望“负面”。
评级行动反映出，该公司未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加，同时该行业的合同销售额收窄趋势比惠誉过去几个月的预期更严重。其资本市场渠道仍然受限，惠誉认为该公司可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。
5月，据DM查债通显示，中梁债务危机即将爆发，其存续有4支，在要约交换前总额约为10.91亿美元票据，此外还包括地产集团发行的数笔私募债、信托融资等等，企业压力巨大。
03
彻底失控
7月29日，中梁发布内幕消息称，一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期并未支付，构成违约事件。
而此次违约的票据，中梁控股曾经在4月份提出交换邀约，但并未成功。
最新消息
中梁两笔美元债的交换要约“展期”达成。
至少90%的持有人同意中梁今年5月19日、7月29日到期的两笔美元票据可以交换为明年4月15日和2023年12月31日到期的新票据。对于债券持有人来说，新票据利息提高了0.25个点，但延迟一年拿回新票据的本金。交换要约达成对中梁来说是个好消息。
--- 专 家 观 点 ---
幸运的房企都各有各的特点，不幸的房企却大都相似。中梁控股日前宣布，一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期并未支付，构成违约事件。
此次事件并不在意料之外。去年11月19日，标普便将港股上市房企中梁控股评级展望从“稳定”调整至“负面”；同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“B+”。惠誉也将中梁的长期外币发行人违约评级(IDR)的展望从”正面“下调为”负面“，并确认其长期发行人违约评级和高级无抵押评级为“B+”。
因此，违约是一个期待之中的事情。
那么中梁控股是否会像其宣布的那样，上述违约情况不会导致进一步出现其他各项违约？
没人敢保证一定不会。
从吃瓜者的视角来看，这种怀疑是有依据的——
首先，中梁控股的资产状况不容乐观。其负债率一直处于业内很高的水平。虽然通过一系列扩资操作使其从95%以上降至88%左右，但这个水平仍然有水分。其扩大资产规模的做法主要是非控股股东的占比，而这事实上相当于扩大债务，只不过名义上不是债务罢了。这里隐藏着风险。
其次，中梁控股作为“小碧桂园”，其成功在于采用了碧桂园的“456”模式。在目前宏观形式下，这些位于三四线城市的“456”模式楼盘遭遇的困境恐怕正在加深和恶化。
再者，中梁控股的成本压力与头部的其他房企相比，恐怕只会更大，而不是更小。从公开信息来看，中梁控股在三四线城市的获地成本普遍高于一般水准。
最后，曾经令中梁控股资金充沛的内部员工跟投融资模式早就叫停，目前更无可能旧梦重温。
种种迹像，让吃瓜的外围观察者对中梁的资金前景难以抱持乐观态度。而H股近半年来的中梁股价走势也是愈来愈低。目前中梁H股价低于1港元，已经显示了市场的信心。
既然如此，中梁方面的关于能够兵来将挡、水来土淹的声明，也就只能姑妄听之了。只能说，但愿老天保佑中梁吧。
本文合作专家
杨震 四川电影电视学院、文轩智库舆情专家
参考资料
1. 金融界资讯《中梁控股上半年合约销售额387亿元 》2022-07-07
2. 江淮楼市《暴雷！“千亿房企”票据违约，中梁“凉”了？》2022-08-01
3. 中国房地产战略家《中梁调整构架，控股集团总部相关职能与地产集团整合》 2022-01-18
4. 观点网《解局 | 借新换旧发行6.3亿美元债中梁已过万重山？》2022-05-17
5. 氢地产《中梁地产：挥刀自救与成都之失！》2022-01-19
