（报告出品方/作者：兴业研究，张文达、郭于玮）
一、租赁住房发展进行时
2021 年 7 月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》， 提出：“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保 障体系。”住房保障体系之所以要分为公租房、保障性租赁房和共有产权房三 个层次，主要是为了满足不同类型群体的居住需求。2021 年 8 月住房和城乡 建设部部长王蒙徽表示：“公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。 目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本 上解决了这个问题。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市， 主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，我们现在 正在抓紧推进。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经 济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。”
与传统的公租房相比，如果有一定的配套政策支持，保障性租赁住房项 目能够吸引更多的社会资本参与。我国最新政策对于保障性租赁住房的建设， 正在从金融、土地、税收等多维度进行支持。
事实上，发达国家在住房租赁体系保障方面有了较为漫长的发展经历， 整体的体系亦相对较为成熟。了解其运作模式无疑将为我国住房租赁体系的 发展提供更多借鉴。下文将就此进一步展开。
二、德国的租赁住房体系
在发达国家中，德国自有住房率一直处于较低水平。其较为完善的住房 租赁制度、较为发达的住房租赁市场是德国租赁人口比重较高的重要原因。
1、社会保障性住房
在 20 世纪 50 年代，战后德国建设了大量的保障性社会住房以解决德国居民的居住问题。
1950 年德国制定出台了第一部《住房建设法》，多举措支持社会住房建设：
财政资金直接补贴；
给予开发商税费优惠；
公共部门提供融资担保；
提供建筑费用 50%的无息贷款；
住房投资加速折旧。
但是开发商要获得上述优惠政策，同样必须在锁定期内让渡部分权利给 政府：（1）在租客选择方面，必须出租给低于收入上限的群体；（2）在租金 方面，政府进行租金限制，往往要求设定仅回收成本的房租水平，租金一般约为市场水平的 50%-60%；（3）在锁定期方面，建设高峰期的锁定期约为 20- 30 年左右，当前锁定期已逐渐下降至 10-20年左右，在锁定期结束之后，开发 商可获得住房的使用权，其可以决定继续出租还是出售，在租金方面亦不再 受此前合同限制。
以住房合作社为例，其在租赁房方面获得政府的典型支持政策有（几言， 2019）：
土地优惠政策：政府以较低价格转让土地用于建设成本性租赁住宅；
贷款支持：政府提供 30-40 年左右，最长 60-65 年的低息或无息贷款；
税费支持：降低所得税、财产税、交易税等税率。
随着德国住房规模的大幅改善、公租房社区环境恶化、财政收支压力增 大以及意识形态争议的增加，德国对于公共租赁住房的补贴力度大幅减弱。 从西德地区的数据来看，其年补贴房屋数量从巅峰期的 45 万套一路降至不足 5 万套。从德国存量住房的年代分布来看，现存的租赁住房中，以 20 世纪 80 年代前建设房屋为主，占比达到 71%。
（2）申请条件
当前，在德国无论是申请住房补贴、实物配租、按揭贷款补贴，都需要 先申请“WBS”（房屋资助许可证）。申请“WBS”，要求申请人或申请家庭的 收入水平低于收入上限。收入上限的规模取决于家庭人数以及所租住地区的 租金等级。
拥有了 WBS 之后，可以到所在区的住房和移民办公室提交申请。申请通 过之后，会获得公租房账号和密码，登录后可以选择 3 个心仪的房屋提交申请， 之后房东会与申请人进行交流。面试通过后，即可办理入驻。可以申请的公 寓大小将根据家庭规模来确定。一般个人申请的房屋面积不超过 45 平方米， 每增加一人，房屋面积上限可增加 15 平米。同时，可申请公寓的最大房间数 量为家庭人数，比如一个 5 口之家可以申请最多拥有 5 个房间的公寓（厨房也 会被认定为单独房间）。
自 20 世纪 90 年代末开始，德国住房短缺压力明显缓解，德国对住房市场 的补贴逐渐从供给端向需求端转移，更倾向于给予公民租房、购房补贴。居 民的补贴规模亦主要根据家庭人数、家庭收入、租金水平来确定。
2、租赁保障配套政策
德国发达的租赁住房市场，除了大力建设保障住房、提供租赁补贴之外， 离不开其对租赁住户的政策保护。具体包括：租金管控、租售同权、租约纠 纷处理等。
（1）租金明镜制度
德国相对稳定的住房租赁市场，离不开其对租金的有力控制。当前，德 国采用“租金明镜”（Mietspiegel）制度来控制各地区租金涨幅。“租金明镜”
由地方相关部门根据当地租赁情况制定地方住房租金参照表，包括平均租金、 最高租金和最低租金。其具体包括两种类型：
“简单租金明镜”，主要用于住房压力相对较小的地区，是当地住房管理 部门、住房租赁协会等根据当地租赁住房合同平均数据，依据住房类型、区 位、建筑面积等方式确定租金参照表。其主要用于租户租赁时参考使用。
“合格租金明镜”，主要适用于大中城市，具有法律效力。除了住房类型、 区位、建筑面积外，还会考虑房间数量、设施配备状况等，采用审核通过的 科学方法计算出不同区位不同条件的房屋租金参考价格。租赁双方需根据参 考表确定租金价格，若有所调整，其同样需要符合“租金明镜”确定的租金 浮动上下限。
同时，德国政府还出台了针对“住房紧缺地区”的“租金刹车”政策， 要求房屋租金涨幅，在一定年限内不超过一定比例。当前德国政策要求大城 市 4 年内房租涨幅不得超过 15%，且加租需在承租 1 年后方可进行调整。
（2）租赁合同期限
在合同期限方面，德国合同一般 1 年起租，1 年之后转为无限期合同，房 东不得随意驱赶租户。此后，房东不得随意解约，除非用于本人或亲属自住； 租赁雇员；大规模改建；房东需提前 3 个月书面向租客提出解约且经租客同意。 若租客从事违法活动；未经许可转租房间或拖欠房租超过 2 个月，房东可无条 件解除合同。而租客若要求解约，只需要提前 3 个月告知房东即可。 租约期间，内部小规模的维修处理由租客自行解决，大规模的维修处理 由房东负责。租约结束时，租客需负责房屋清洁、整理、维修。当发生租赁 纠纷时，各地租赁协会提供租赁调解机柜，解决租赁纠纷。
（3）租售同权
按照德国户籍注册制度要求，德国居民仅需要提供合格住房租赁合同和 住房租赁证明即可完成户籍注册，并不要求居民拥有住房所有权。完成户籍 注册后，居民即可办理医疗保险、入学登记，与户主一样平等享有社会福利。
三、美国的租赁住房体系
整体来看，美国的住房保障体系经历了从实物建设向住房补贴转变的过 程。自 19 世纪末以来，美国城市化持续推进，城镇住房短缺问题突出，贫民 窟现象严重。随着社会关注度的提升，政府逐步完善城市住宅建设管理制度。 早期以公租房建设为主，面向低收入人群、工人阶级、退伍军人。此后，由 于财政压力、社区环境、意识形态争议等问题，逐步向住房补贴过渡。
1、保障住房建设
大萧条期间，在美国经济大幅萎缩，商品房建设增速大幅放缓，失业率 上升的背景下，住房短缺问题再次激化。1937 年，第一部住房法案出台，对 公共住宅建设、城市贫民窟清理进行了具体的规划，为后续公共住房的建设打下制度雏形。
1949 年，第二部住房法案在 1937 年法案的基础上，放开了地方政府对贫 民窟的征地权，取消了贫民窟“等量清除”的规定，同时给予私人开发商税 收优惠，鼓励私人开发商介入贫民窟地区的更新开发工作。二战后大量军人 复员，同时大量移民进入美国后涌入城市，城市中心区住房压力再次扩大。 同时，在长期的种族隔离政策下，城市中心区出现大量贫民窟。在原有政策 下，开发商利润有限，城市更新动力不足。1949 年的法案即在此背景下出台， 以期调动开发商的积极性。
20 世纪 50 年代，在上述法案带动下，美国保障房建设进入了高峰期。此 后，美国保障房建设在多重因素的影响下逐渐放缓：
美国经济大幅增长，低收入群体占比下降降低了公租房需求；
保障房社区以黑人、移民为主，犯罪率高，空置率高；
冷战背景下，保障房存在意识形态争议。
当前，美国许多公共住房由于建设时间长、缺乏维修资金、社区环境恶 劣，面临着拆除更新的压力，由此导致美国公租房的数量呈现持续下降的趋 势。
（1）申请条件
公共住房仅限于低收入群体和个人，其申请条件主要包括几个方面：
低收入群体：低于地区收入中位数的 80%；（超低收入群体的收入标准为50%）；
家庭情况：老人、残障人士或家庭；
身份证明：美国公民或拥有合法移民身份。
（2）租金水平
租金水平（Total Tenant Payment）将取决于家庭年收入减去扣减项（如 有）。扣减项具体包括：每个儿童可扣减 480 美元；老人或残障人士可扣减 400 美元；用于老人或残障人士的部分医疗支出。 计算完扣减项之后，取下述部分 4 项中的最高值作为租金价格：调整后月收入的 30%；月收入的 10%；福利租金价格（若可申请）；最低租金价格：25 美元-50 美元/月不等（由各地住房与城市发展局 “HUD”确定）。
2、住房补贴制度
基于上述背景，20 世纪 70 年代以后，美国政府政策逐渐从供给补贴向需求侧补贴转变。当前，“住房优惠券”成为美国政府住房补贴的主要方式。美国现行的住房补贴项目为“住房选择优惠券”：获得补贴的居民可以在 市场上自由选择符合要求的合适住房，城市住房管理局会直接将补贴金额打 入房东账上，余下差额由居民交给房东。
（1）申请条件
HUD 一般会根据申请人的家庭收入状况来确定申请资格。其要求申请人 家庭收入不超过所在地区收入中位数的 50%；按照法律要求，公共住房管理 机构需将 75%的优惠券用于低于收入中位数 30%的家庭。收入中位数标准， 将综合考虑所在地区及家庭人数后，由 HUD 颁布。
由于申请人数往往超过补助金额规模，申请人可能需要排队等候。一般 来说，符合以下条件的居民将具有优先权：无家可归者或居住于不符合标准住房的人群；支付 50%以上的收入用于租房人群；非自愿流离失所人群。
（2）补贴规模
补贴规模一般是租金标准减去调整后家庭月收入 30%的差额和实际租金 减去调整后家庭月收入 30%的差额两者之间的较小值。
四、英国的租赁住房体系
英国的住房租赁保障体系同样经历了从实物配租向租金补贴转变的过程。 但是英国的社会保障体系相较美国更为完善，公共住房占整体房屋的比例要 高于美国。在公共住房发展的制度设计上，较之美国亦更为丰富和全面。
1、公共住宅发展
早在 1919 年，英国政府即出台了《住房和规划法》，开始了政府直接干预 公共住房建设的尝试，但是此时的建设规模相对较小。二战后，大量房屋因 战争损毁、军人复员、婴儿潮来袭，英国住房短缺问题再现。英国政府大力 推行以社会公共住房为主的住房改革，出台了多项相应政策推动公共住宅建 设。20 世纪 40 年代至 70 年代也成为了英国公共住宅建设的高峰期。
一方面，英国中央政府通过公共工程贷款管理委员会给予地方政府低息 优惠贷款，鼓励地方政府加快公共住房建设。此外，中央政府还将住房补贴 配额与建设完成量挂钩，提升地方建设的积极性（王兆宇，2012）。
另一方面，英国政府大力推动住房协会发展，设立专项财政基金支持其 建设公共住房。
不过 20 世纪 80 年代起，英国政府财务负担加重，私有化风潮兴起，英国 政府亦出台多项政策推动公共住宅私有化，鼓励市场主体承担公共住宅的建 设任务，英国政府在公共住宅方面的资金投入亦逐渐减少。
提出“购买权”政策：提供优惠价格、放松按揭贷款限制，鼓励公共 住宅的租户购买产权；
主体向住房协会转移：允许住房协会低息购买公共住宅开展经营活动；
推动开发商参与公共住宅开发：《城乡规划法》第 106 条要求，获得 规划许可的开发商需配建一定比例的基础设施或保障性住房，要求保障 性住房租金在一定的锁定期内维持在市价 70%-85%左右。
当前，英国城镇化进程基本结束，房地产市场进入存量阶段；加之本国 财政压力逐渐增大，英国政府更强调公共住房的质量，以及公共住房所在社 区的整体规划。强调“可负担住宅”和“混合型社区”建设。
（1）申请条件
英国的实物租赁住房保障项目主要包括两种：
一是社会租赁住房，这种住房即所谓廉租房，主要面向当地的低收入者、 老人、残障人士等群体。部分地区会要求申请者在所在区域工作或生活过一 定时间。如果存在拖欠租金、反社会行为或拥有符合居住条件的自有住房等 情况，将无法通过申请。
二是中级租赁住房，这种住房主要面向社会中的“重要工作者”，主要包 括医生、教师、警察等公共部门工作群体，作为其购买自有住房的过渡。此 外，租住者还需符合以下条件：处于工作状态当中；申请 1-2 居室的住户，年收入需小于 66000 英镑；申请 3 居室以上的住户，年收入需小于 80000 英镑；可自行承担市价 80%左右的租金。
（2）租金价格
社会租赁住房的租金一般为市场价格的 50%左右。英国政府有较为具体 的计算公式：
租金价格 = 70%*国家平均租金*相对本市收入水平比例*房间数量权重 +30%*国家平均租金*房屋价格相对于国家平均房屋价格水平
同时，英国政府还设置了相应的租金上限，计算出的租金价格与租金上 限取较低者适用。
中级租赁住房的租金价格介于社会租赁住房租金与市场租金之间，一般 为市场租金的 80%左右。其租住年限一般在 3-5年左右，在租约期内，租住者 可随时购买一定比例（25%左右）的住房产权，并逐步购买余下产权。
3、住房租金补贴
20 世纪 80 年代以来，随着英国政府公共政策的转向，其住房补贴的重点 亦逐渐向租金补贴转变。当前，英国的租金补贴主要包括几个项目：住房补 贴、本地房屋津贴以及福利救济金。
其中，住房补贴和本地房屋津贴是住房补贴的两种形式。其中，住房补 贴申请条件要求包括：达到法定退休年龄或无固定、可靠居所；存款小于 16000 英镑；无个人住宅及按揭贷款；非全职学生；未申请其他住房补贴项目。
住房补贴的规模会结合居民的收入水平、税收减免等多重因素计算得出， 个体间会存在明显的差异。
本地房屋津贴计算：根据不同房间数量的房屋对应的 30%分位数（此前 为 50%）租金水平，来确定租户可享受的租金补贴规模。这一规模与租户实 际租用房屋的价格无关。
福利救济金是近年来英国政府在大力推行的福利政策，用以整合住房补贴、 失业救济等多项福利政策，福利救济金会通过综合考虑申请者年龄、家庭收 入、子女数量、身体状况、养老情况等来确定救济金规模。不过福利救济金 最高不得超过自身所能获得的福利上限。相关机构会定期评估申请者的生活 状况，保证其符合申请资格。
五、日本的租赁住房体系
二战结束之后，日本国内住房短缺问题严重，住房缺口约为 420 万套 （Kobayashi,2016）。彼时，日本政府政策重心同样以大规模增加住房供给为 主。政策方面，日本政府逐渐确立了住房政策“三支柱”：日本住宅公团、公 营住宅制度和住宅金融公库。
1、公营住宅制度
1951 年日本出台了《公营住宅法》，推动日本公营住宅建设来为低收入群 体提供廉租房。基于此法案，日本政府为地方政府平台提供财政资金以支持 其建设、运营公营住宅。
（1）资金来源
公营住宅根据筹集方式不同，费用分担机制亦有所不同。直接建设、收 购民间住宅，土地费由地方政府全额承担，建设费用及周边配套基建费用则 由中央政府和地方政府各自承担 50%的费用。地方政府通过发行地方债来筹 集所需费用。
同时，地方政府会租用部分民间住宅作为公营住宅出租给低收入群体。 此时，房屋配套的基建费用，由中央、地方、业主三方共同分担。同时，租 金与市价间的差距由中央、地方政府共同分担后给予补贴。
（2）申请条件
基于公营住宅的高补贴、高福利特性，其要求申请人为低收入群体，并 且根据各地情况不同，设置不同的申请条件。
在家庭收入方面，基本原则是要求申请人收入在 25%的收入分位以下； 对于老年人、残疾人、单亲家庭等特殊人群，年收入可放宽至 40%的收入分 位下。实际申请中，各地政府会根据当地实际情况设置不同的收入标准线。同时，要求申请人确实存在住房困难。若家庭共同居住的成员中一人拥 有自有住宅便不可申请。
（3）租金价格
当前，日本政府逐步确立了公营住宅租金水平的确定方法。
租金水平 = 基本金额×市镇村系数×规模系数×经年系数×交通系数
基本金额：由日本国土交通省确定，根据入住者收入水平的不同而异。
市镇村系数：根据入住房屋的地理位置和经济发展情况确定。
规模系数：地板面积/70 平米 经年系数：根据小区配套、房屋构造以及房屋使用年限计算。
交通系数：根据住宅所在低端的交通便利情况决定。
2、日本公团住宅
日本住宅公团是日本政府于 1955 年全额出资设立的特殊法人，其旨在利 用公共资金在住宅短缺较为严重的地方，为无法依靠自身力量购房的工薪阶 层提供优良住宅。其主要职能包括：住宅建设、管理；住宅用地开发；住宅 相关配套基础设施建设。此后，住宅公团多次整合改组，当前已整合为都市 再生机构（Urban Renissance），公团住宅又被称为 UR 团地。
在资金来源方面，主要来自国家财政以及信托、保险等民间金融机构的 贷款。财政出资方面，地方政府出资 1/4，中央政府出资 3/4。
（1）租金价格
公团住宅主要是针对进入城镇工作的新市民，大量住宅集中在城市地区。 2013年，日本共有公团住宅85.6万套，其中有55.9%的住宅位于东京都市圈。 公团住宅作为政策性住房，其租金略低于市场价格。同时，相较于个人租赁 住宅还存在几个方面的优势：
无中介费：一般为 1 个月房租；
无礼物费：给房东的见面礼，一般为 1-2 个月房租；
无需保证人；
无续约费：每两年需等值 1 个月房租的续约费。
（2）申请资格
对于普通申请人而言，公团住宅要求申请人符合一定的收入标准。
不过住宅公团兼具政策性住房的保障特性，特殊人群即使未能达到收入 标准也可以申请。同时，针对不同人群、不同家庭情况，在申请时给予不同 程度的租金优惠。
对于 60 岁以上的老年人，总收入低于 1.58 万日元即可减免 29%月租；
对于 35 岁以下青年、单亲妈妈，可以一次性签约 3 年，保证租金和租约稳定；
对于多子女家庭，可根据家庭子女数量，最多减免 25%的租金
3、住宅金融公库
住宅金融公库建立于 1950 年，其主要用于推动居民购买自用产权住房， 承担为居民自建自购住宅提供长期稳定、低息贷款的任务。住宅金融公库的 资金主要来自财政投融资计划资金。
适用人群：以中低收入群体为主，对中低收入群体的贷款利率上限为 5.5%，与市场利率的差额主要由财政资金予以补贴。高收入群体亦可申请贷 款，但是并未有利率优惠。
适用住宅：在价格上限内的住宅方可申请该项贷款，豪宅不符合申请条 件。
六、发达国家住房租赁体系对比
从几个发达国家住房租赁政策的对比情况，其具有几个方面的特点：
第一，住房租赁政策的早期，均是以推动公共住房建设为主。当住房短 缺问题较为严重时，需要政府参与公共住房建设以扩大住房总量，增加供给。 英德公共住房建设的高峰期在 20 世纪 50-60 年代，彼时英德的城市化率已超 过 70%，但是由于二战摧毁了大量住宅，其依然面临着较大的供给短缺问题。
对于美日来说，其公共住房建设的高峰期对应着其城市化进程加快阶段。 此时，大量人口涌入城市，加剧了整体的供给压力。此时，选择增加供给可 以有效解决住房问题。
第二，住房租赁政策后期逐渐向住房租金补贴转变。随着住房短缺问题 的改善，社会经济水平进一步提高，公共住房建设的经济性下降。
（1）随着社会发展，政府公有土地数量减少，存量土地拆迁、更新成本 大幅提升，建设公共住房的经济性下降。
（2）发达国家财政支出压力逐渐增大，倾向于减少住房方面的财政支出。
（3）公共住房社区由于长期聚集大量低收入群体，容易加剧社区犯罪率， 甚至演变为新的贫民窟。
（4）公共住房的租户长期租住，公租房难以流转；住房福利亦抑制租户 工作的积极性。
相比之下，租金补贴便成为更合适的选择。一方面，可以结合居民的家 庭收入、养育小孩、老人、残障人士的压力、居住环境等多方面的因素，制 定个性化的补贴方案；另一方面，租金补贴要求定期审核居民财务状况，对 于不再符合申请条件的居民，可及时停止补贴发放，提高财政资金效率。但 是这也要求国家具有相对完善的居民收入信息系统。
第三，普遍存在配套的租金控制政策，针对保障群体不同租金设置存在 一定梯度。对于廉租房和经济适用房，不同国家政府存在不同的租金计算方 式。整体来看，廉租房租金普遍设置在租金市场价的 50%，公团住宅等针对 白领住房保障的房屋租金则约为市场价格的 80%。租金设置存在一定的梯度 以满足不同群体的租赁需求。
此外，许多国家还出台有针对市场租金的租金控制政策，如德国的“租 金明镜”和“租金刹车”、英国的可负担租金政策等，以避免租金过快上涨。 对于国家财政而言，可以避免住房补贴规模快速上涨。对于普通居民而言， 租金控制政策可以减轻居民生活压力，避免房租支出过度挤占居民其他消费， 提高居民生活质量。
七、中国住房租赁保障体系发展空间
当前，在“住有所居”的政策导向下，我国正在逐步建立起包含公租房 和保障性租赁住房在内的住房租赁保障体系。在‘十四五’期间，预计新增 保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例会达到 30%以上。借鉴发达国家 经验，我国的住房租赁保障体系可以从以下两个方面进一步完善：
1、住房租赁保障体系完善方向
第一，加大保障性租赁住房的建设力度。当前，我国已经基本建立起了 公租房的住房保障体系，对于低收入群体、“双困”（住房困难、生活困难） 家庭的住房保障已相对完善。但是，随着我国经济发展，我国存在大量的流 动人口数量，七普数据显示我国共有流动人口 3.76 亿人。而流动人口中租房 人群比例较高，国家卫健委 2017 年针对流动人口的调研数据显示，流动人口 中租房比例超过 70%。流动人口存在大量的租赁需求，但是在租赁关系中处 于相对弱势，租金、租期不稳定、租客权益难以保障。我国可以仿效日本的 公团住宅、英国的中等租赁住宅，加大面向蓝领工人、新毕业大学生等新市民的保障性租赁住房建设。
第二，加强住房租金管控政策。此前我国房价经过了多轮快速上涨，增 幅远超居民收入增速。而房租受居民消费能力限制涨幅相对较慢，呈现出了 看似偏低的租售比。但是随着“房住不炒”的深入，住房升值预期的减弱或 将推动住房租金价格的上涨以提升收益率。尤其是在一二线等人口大量流入 地区，近年来房租涨幅较为明显。2021 年 8 月 10 日，住建部发布了《关于在 实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，里面明确提 出：“住房租金年度涨幅不超过 5%。”这一政策与德国的“租金刹车”制度类 似，即限定一定年限内的租金涨幅上限。但是，德国、英国等对于租金收入 涨幅的管理，在政策目标之外，有着较为成熟全面的管理工具。比如定期制 定不同区域不同类型房屋的参考价格、建立特定的住房协会，专门管理租金 纠纷等。当前，我国在住房租金管理方面，还缺乏实际有效的落地政策，未 来仍有较强的加强空间。
2、保障性住房建设投资空间
在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》（以 下简称《“十四五”纲要》）中，我国对“十四五”期间住房保障体系，尤其 是住房租赁市场的完善进行了细致的工作部署。其中明确提出：“有力有序扩 大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上 具有同等权利…有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持 政策。”
当前，经济周期性回落叠加疫情反复，我国经济压力再度上升。此时， 加快保障性住房建设，一方面保障性租赁住房的租金价格略低于市场价格， 可以减轻居民居住负担，提升消费动能；另一方面，保障性租赁住房有稳定 的现金流回报，可以在实现逆周期政策发力托底经济的同时，不过度增加财 政负担。那么，当前我国保障性租赁住房的投资空间有多大呢？
我们通过下述公式来进行测算：
保障性租赁住房投资空间 = 租赁人口 * 人均租住面积 * 保障性租赁住房占比
保障性租赁住房租赁人口 = 流动人口规模 * 租赁人口占比
在流动人口方面， 我们可以通过城镇化率的变化来预测未来流动人口规 模。城镇化率的提升意味着人口从农村向城镇流动。此外，城镇化率的提升 意味着经济水平的提升，同样会加快城市间人口流动。我们对两者进行简单 的线性回归后，可以发现 2000-2020 年间，城镇化率每提升 1 个百分点，流动 人口规模会增长 157 万人。《“十四五”纲要》中明确提出，到 2025 年我国常 住人口城镇化率要由 2020 年的 60.6%提高到 65%。这意味着到 2025 年我国常 住人口或将达到 4.2 亿人。
在租赁人口占比方面，从国际经验来看，住宅自有率的变化通常十分缓 慢，因此我们假设流动人口自有住宅比率基本不变，到 2025 年这一比例仍为 70%。同时，住建部披露的数据显示，我国当前已有 3800 万人住进公租房内 。考虑到公租房建设基本完成，假设这一数据不变。到 2025年，我国租赁人 口规模预计为 2.56 亿人。
在人均租住面积方面，当前保障性租赁住房以满足居民的基本居住需求 为主，因此在强调配套完善的同时，户型相对较小。一居室的户型以 35-40 为 主，二居室的户型一般要求在 70 平米左右。我们假设保障性租赁住房人均居住面积为 35 平左右。
在保障性租赁住房的占比方面，我们可以参考日本公团住宅在日本租赁 住宅中的占比。这主要是考虑到日本的公营住宅和公团住宅类似于我国的公 租房和保障性租赁住房，体制与我国较为相似。我们可以发现，1988-2003 年 间日本公团住宅占全部租赁住房的比例稳定在 5%左右。由于保障性租赁住房 的建设刚刚起步，我们假设其占租赁住房总量的比重从当前的 0%逐步提升至 占比 5%。
那么，根据以上假定，对新增建筑面积的测算结果如下：
到 2025 年，保障性租赁住房的投资空间约为 （4.2 亿流动人口 * 70%租房比例 -0.38 亿公租房人群）* 5%保障性租赁房占比 * 35 平人均居住面积 = 4.5 亿平米的新增建面。
我们用每年房地产建筑安装、设备投资加总的累计投资额除以当年的施 工面积，可以发现近年来，每年每平米施工面积的投资额在 980 元左右。假设 一个项目的施工周期在 3 年左右，则单位建面的总投资规模在 2940 元左右。 “十四五”期间建安、设备投资规模预计为 1.34 万亿。
在土地价格方面，租赁住房项目资金回收期长，且当前租售比偏低，项 目收益率相对较低。因此当前租赁用地价格设置明显低于住宅用地，地方政 府以此鼓励租赁住房建设。从统计数据来看，租赁用地楼板价约为住宅用地 价格的 3 成①。我们用近年来的年度房地产开发投资的其他投资项除以当年的 土地购置面积，来近似估计土地的楼面价，约为 2 万元/平米。同时，我们用 100 大中城市每年成交土地规划建筑面积和成交面积的比值来近似估计当前土 地的容积率，约为 2.0 左右。当前，调控超高住宅政策力度加强。我们假设容 积率保持不变。综合来看，预计保障性租赁住房的土地投资规模在 1.49 万亿 左右。
预计“十四五”期间，保障性租赁住房总规模约为 2.8 万亿左右，年均投 资额约为 5600 亿元，对房地产投资年增长率的拉动约为 4 个百分点。不过考 虑到闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存 量房屋也可以改为保障性租赁住房，实际投资规模可能低于我们的预期。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告来源：【未来智库官网】。
