房贷利率继续跌。
5年期以上，首套房利率跌至3%了，结合公积金贷款2.85%的利率，首套房综合利率已经跌破3%了。
中建农工商五大国有银行，首套房利率也都下调到了3.15%，包括广州、苏州等城市。由于取消了利率下限，对于一部分财务状态特别良好的客户，利率可以进一步优惠至3%。
与之对应就是苦逼的存量房贷用户，每年年初会调整一波，但调整下来差不多也要4.2%左右，比起现在的房贷利率高出至少30%。
按贷款100万计算，按揭30年，30%的利差相当于多付了16.5万，平摊到每年就是5500多块钱，这可不是一笔能够忽略的小数目了。
所以现在民间呼吁降存量房贷的呼声特别高涨。
只不过老用户不如狗的说法，也不单单是电信公司的专利，对于房贷客户来说，被坑得更惨。
存款下调随时执行，贷款下调，一年变一次，而且规则都是它们定，为了把老用户的油多刮掉一层，所以它们一般都会1月份调整存量房贷利率，这样你又能多付一年高额利息。
真特么恶心。
如果不想被恶心，办法也是有的，就是全额还款。
大家千万不要以为我在说废话，你理解的全额还款和实际的全额还款根本是两码事，实际上银行并不是完全靠利差过日子的。
举个例子。
假设你向银行贷款100万，贷30年，最终连本加息一共200万，也就是说银行要等30年才能赚你100万。
这个效率就太低了，所以银行会玩点金融工具，资产证券化。
银行就会把你这总金额200万的借条，打个折，比如150万，卖给别的金融公司，那么银行就收回100万本金外加50万利息。
看似少赚50万，但是它把时间成本极度压缩，收回来的本金又可以拿出去放贷，大大提高资金使用率，以此来赚取更多的50万。
那么买到这个借条的公司，它看似赚了50万，但实际上这个50万要30年后才能兑现，它也不愿意。
于是金融公司就买了很多这样的借条做成一个资产包，然后放到市场上去卖，找投资人来投资，给到投资人可能不到3%的利率，这样钱又回收回来了，无非多支付一点利息。
整个流程你可以简单粗暴的理解为，投资人用3%投出去，房贷客户用5%去贷款，中间两个点的差价就被银行和金融公司吃掉了。
当然，实际情况和风险控制要比这个复杂多，但逻辑还是这个逻辑。
当你想要提前还贷了，这个模式的风险就出现了，银行赚不到你100万的利息了，那么后面一长串的资产证券化的根基就不成立了。
如果提前还房贷的人少，那么银行和金融公司也就当吃了个闷亏，自己用钱把利息给垫上了，但是如果大批量的人开始提前还房贷，这个就会出现大问题，因为银行就需要垫很多的钱来平账。
现在好多银行说什么提前还贷要排队之类，我觉得还真不是看上这30年的利息，而是资产证券化以后，你要提前还贷就意味着银行得垫付利润。
提前还贷的人越多，风险就越大。
因此对于银行来说，这就是一个博弈，只要提前还贷的规模还在可控制范围内，它断然不会跟你协商利率，最多用一些行政手段来推迟你还贷时间。
但是如果提前还贷规模足够大，导致风险不可控了，那么银行才会跟你好好商量，不要提前还贷嘛，我们可以重新协商个便宜点的利率。
毕竟智商超过20的物种都知道，少赚点和没得赚到底该选哪个。
所以银行现在相当于在跟存量客户博弈，我赌你的枪里没有子弹，如果你真没有，那只有被欺负的份了。
我个人建议，有钱的话提前还了，哪怕拼拼凑凑都要还了。
一方面是现在这个时代实在不适合负债，能够稳定保持年化3%的收益的投资几乎不存在了；
另一方面银行吃了你那么多利息，你真的没有一点点报复心理么？
对，全额还款就是最好的打击报复，合法且伤害最深。
啥？拿不出那么多钱全额还款怎么办？
也有办法，问亲朋好友借点钱，提前还款以后再把房子抵押出去，做个转贷。
当然，不是经营贷，现在抵押贷款20年，3%左右的产品特别多，随便找个银行问一下就行了。
不过这个方法也有点风险，就是你买房到现在肯定会跌价，那么评估价就会低了不少，这样这部分的钱就得自己补上。
只有提前还贷的人越来越多，银行才会从自身利益考虑，把存量房贷降下来。
要不然也只不过是与虎谋皮，走个流程吧了。
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