REAL ESTATE
地/产/圆/周/率
十 年 资 深 地 产 新 闻 搬 砖
冬天来了，春天还会远吗？
最近行业最关心的话题，应该就是房地产税试点改革的事了。消息一出来，引发了各种分析、猜测的解读。无论政策后续走势，行业已经进入下行期是不争的事实。从数据来看，销售、开工、施工、竣工、拿地都呈现下降趋势，今年房地产行业的“金九”数据让不少圈内人倒吸了一口凉气。
10月20日早间，国家统计局发布了2021年9月份商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
而两天前，国家统计局公布了9月份房地产市场的宏观数据。9月份房地产投资额为1.45万亿，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。
投资开发下降的背后是土拍市场遇冷以及新开工情况的下降。1~9月份，房企土地累计购置面积为1.37亿平米，同比增速为-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平米，同比增速为-4.5%。
数据也折射出当下房企资金链所面临的问题，换句话说，房企已经没有多余的资金去拿地了。
01房企甩卖、政府护盘
地产的寒冬从房价变化上就能体现出来。
国家统计局数据显示，9月份，一线城市新房的售价环比由上个月上涨0.3%转为持平。其中，北京由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
二手房的表现更为明显。一线城市二手房售价环比由上个月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市由上月持平转为下降0.1%；三线城市环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
综合来看，各线城市新房和二手房的售价同比涨幅持续回落。
数据的背后，反映的是各地房价出现松动的事实。为了回笼资金，不少房企开始降价甩卖“回血”。
张家口市住建局相关负责人表示，张家口主城区的房价已经从最顶峰的13000元/㎡左右，降到了均价8000多元/㎡，尤其是今年下半年以来，张家口的多个楼盘迫于现金流和销售回款等压力，开始低于成本价销售，尽管在短期内取得了较好的销售成绩，但是大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。
尽管房价涨跌属于市场行为，对于一些家庭而言，往往是掏空了一家人的六个钱包才买到一套房。房价的涨跌更是时刻牵动他们的神经。
根据媒体报道，长春某盘因为降价引发老业主不满。根据当地网友的说法，买房不到一周，每平掉价千元，老大爷很生气，摊开铺盖在沙盘上躺平抗议。
而在苏州，一楼盘在国庆期间也大额降价，几乎以百万元的减免力度吸引了大量中介和一线买房者，最终在数十位老业主的不满情绪中，无奈停止了分销活动，收回促销房源，各方人员一哄而散。
一位长期关注房地产行业的业内人士坦言：当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
公开资料显示，今年以来，包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市，针对开发商降价卖房的情况出台“限跌令”。
在同策研究院研究总监宋红卫看来，“以价换量”实属无奈之举，如果不是无路可走，房企不会牺牲利润，甚至亏本来回笼资金。如今，“限跌令”在一定程度上影响了房企销售回款，尤其是布局三四线城市的房企。这有可能直接导致房企现金流断裂。
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开发商偿债路径被“堵死”？
任何事务都有其两面性。而当房价变化这一市场规律被干涉后，更多的社会现象也衍生出来。
公开数据显示，超九成房企9月单月销售业绩同比下滑。其中，9月销售同比降幅大于50%的房企有2家，为新力控股和金辉控股，降幅分别为81.67%和63.9%；另有10家房企同比降幅高于30%。
另据国家统计局数据，9月房地产销售面积当月同比增速为-13.1%，虽较8月略有回升，但仍处于低谷。土地购置面积和新开工面积两年平均增速，虽较8月出现一定回升，但仍为负值。
宋红卫直言，一直以来，“高杠杆”和“高周转”是我国房地产市场快速发展的两大特征。截至2021年6月份，上市A股房企平均负债率为79.18%。在此基础上，近年来，国家相继推出了包括三道红线、贷款集中度管理等多项措施来给房企“降负债”。
不过，房地产贷款集中度管理政策却成为当前房企出现现金流断裂最核心的症结所在。
此前，房企基本是通过“借新还旧”的模式来解决债务问题，现在这条路径被堵死，因此，也就只剩下卖项目，通过销售回款来偿还债务这一条途径。偿还债务后剩余利润可以再通过拿地进入新一轮开发、销售周期。
现在，贷款集中度管理政策造成了房企销售回款受阻，部分城市因为房地产按揭贷款额度不足而不能放款，“限跌令”也堵死了房企“以价换量”回笼资金的通道。这样，房企既不能外部融资，也不能销售回款，面临到期债务，只能违约。
兴业证券报告指出：2021年上半年上市银行新增的涉房贷款2.2万亿，占当期新增贷款的比例从2018年的44.6%下降到24.2%。在37家上市银行中，涉房贷款占比下降的银行有24家，其中，成都、杭州、厦门银行降幅明显，未达标的银行为12家，比2020年减少了1家。这无疑对于房地产市场的销售去化形成了较大压力。
而更为严重的是，或许是部分房企债务危机所带来的房地产行业信心的倒塌。当第一块多米诺骨牌倒下，留给行业的，必然是一片恐慌和混乱。幸运的是，随着近期多省陆续出台救市“组合拳”，房地产行业最冷的时候也必然会慢慢过去。
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