作者：蒋凯
一鲸落，万物生
从来都是流水不腐，户枢不蠹
早在读大学的时候，我读过原中央编译局局长俞可平老师的著作《增量民主与善治》，对“善治”二字产生了浓厚的兴趣。可以说，这二字是对传统文化与西方语境很贴切的结合。
不管作为名词，还是动词，我觉得都很形象。我们国家对于任一领域或行业的治理，都是善字当先，既是出发点，也是归宿点。
即要促进某一领域、某一行业的健康、稳健、可持续发展。房地产行业同样如此。
得益于此前的资源积累，和目前的工作平台，在微信停更的这段时间，能一边忙于公司事务，一边也在了解信息，包括和各类人员的交流。
对于目前整个房地产行业，我觉得与其分析房企个案或某几个事件，不如站在更高一层面去思考整个行业的治理逻辑，或许更有裨益。
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从现象说起
先谈下监管层的表态。
11月12日，银保监会在传达学习贯彻党的十九届六中全会精神的会议上，要求“要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。”
同日，在央行召开的传达学习贯彻会议上，也提到“坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。”
大金融端口的信息，对于房地产金融化、泡沫化倾向，以及在房地产领域存在资本无序扩张的警惕，依然是“毫不松懈”，风险防范要优于“三稳”。也就是说，仍然要用挤泡沫的方式，继续降风险。
在这样的前提下，恒大集团于近日发布了“可能无法履行担保责任”的公告后，央行、银保监会等监管部门在第一时间以答记者问的形式表态，稳住了市场。
央行明确表示：“恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。境外美元债市场是高度市场化的，投资人较为成熟、甄别能力较强，对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”
银保监会则表示：“这是市场经济中的个案现象。我们相信境内外监管部门会依法公平公正地处理相关事宜。……恒大集团此次未能履行担保义务不会对银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。”
信号很明确，恒大集团的问题是自身造成的，盲目扩张、经营不善，属于市场经济中的个别现象，对整个金融体系的影响有限。至于造成的问题，市场经济体制下，依法依规处理即可。
第二，谈下行业现象。目前从前11个月的房地产销售额来说，无论是克而瑞、中指院的榜单来说，整体的销售额仍处在同比微增的态势，虽然这两个月房企叫的很苦，但整个大的销售没出现下滑，规模仍然维持高位。
从监管层和官媒对房地产行业的报道，虽然个别房企出现了风险，但整个行业仍然判断是比较稳定的。
第三，是宏观环境，大环境下，GDP、社会融资余额这些数据都在正常范围内，且平稳向好。这些数据就不列举了，业内人士都有数。
此外，我们还看到近期对其它行业的一些治理整顿措施。
比如网络直播行业的税收追缴、券商投行部门的整顿，等等，这些事件不是孤立的，如果站在更高格局来考量，共同富裕的一条，就是要取缔灰色收入。过于野蛮生长、资本乱象都在监管范围之内。房地产行业作为金融业的亲密爱侣，自然也在视野之内。
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谈一下背后的逻辑
从上面的现象分析可以得出几个结论：
房地产的过度金融化倾向依然存在，风险仍然值得警惕；
目前房企暴雷仍属个别现象，对金融体系的负面影响较小；
房地产整体运营仍然处在稳定渠道，并未出现大起大落；
目前国内经济发展仍然稳中向好，各项经济数据和指标都在预期内。
当然，这是监管层对于国内经济运行宏观层面的判断。正是基于上述这些判断，在涉房政策层面，基本上没有实质性的变化。
仅仅是如开发贷正常化、按揭贷款加快审批等纠偏举措，至于什么沈阳限购放松、银行涉房信贷政策放款，以及近期东莞限购放松等传言统统被证伪。
我在此前的文章和采访中都表明，目前的涉房政策几乎都是明牌，许多留言或传言都不值一哂，同样也是基于上述的判断。
除了上述的现象及结论的分析，背后还有以下逻辑来支撑。
其一，政策定力要有充分的预计。
我们都知道今明两年都是换届选举大年，一直要到2023年的3月份，因此至少在未来一年多的时间内，涉房政策都不会有多大的变化，政策仍然会保持一贯、连续性。
至于更长远的未来5-6年，我认为自从“房住不炒”的政策定位出台以来，将会成为未来相当长一段时期内的基调。
真正实现将房地产灰犀牛关进笼子的，是在三道红线、集中供地和金融机构涉房融资两道红线出台之后，分别从融资、供地、房贷三个层面完全控制住了，可以说是击中了行业的“七寸”。因此，未来仍然会坚持这一调控思路。
更何况，还有房地产税要真正落地，大概率会在明年初各省完成换届工作后，落地试点工作逐步推开。可以肯定的是，必然会在本届政府内完成试点落地。
其二，我们政策不可能为房企的过度负债买单。
事实上，我们现在的监管理念已经非常成熟和理性了。今年以来，出现问题的房企无不是犯了和恒大一样的经营错误，表外藏债、过度举债，推高了整个行业的金融和信用风险。
至于期间出现多家房企的流动性风险，谁家的孩子谁抱走。和恒大一样，这次出现风险，主要是表外引起的，没有触发金融系统的风险，相对孤立，不会传导。出来混，早晚要还的，主要还是靠自救。
其三，金融体系抗风险能力的增强。
这些年我们一直在说防范系统性金融风险、在说灰犀牛、黑天鹅，因此，国内的金融体系在抗击风险能力上面已经有了相当大的提升。
比如这次以恒大为代表的多家房企发生债务违约或者流动性风险，但以银行保险业为主体的金融体系，在此前的风控中都做了较好的风险隔离或增信措施，所以影响面基本不大。
真正承担风险的是那些信托、私募和民间借贷，这些融资渠道本身就是逐利的，出现个别房企暴雷，承担相应的市场风险，本身也无可厚非。
不过后续以信托为代表的融资机构，打破刚兑则是大概率的事件。
当然，除了市场经济的“公事公办”，其实也有保民生、保交付的温情一面。那便是对暴雷房企在地方层面的援助。比如目前多地的城投已经下场收购恒大项目了，像浙江温岭、绍兴的地方城投直接包圆恒大预售商品房作为安置房。类似的操作相信也会出现在其他房企上。
总的来说，房地产行业整体的逻辑和玩法已经变了，过去的那一套玩不转了，未来还要留在这牌局上，必须要遵循新的游戏规则。
有许多话，限于平台发布的规则，只能讲的比较隐晦。不过结尾的时候可以说句戏谑的话，这些年，房地产在资本腾挪、资产转移甚至国籍变迁中，也是比较突出的存在，所以困难时刻，老板们该做怎样的选择也需要思虑一番。
一鲸落，万物生，一个行业的衰微，必然会有另一个行业崛起；一个行业市场内，若干主体的出清，同样也会有新生主体来补位。
从来都是流水不腐，户枢不蠹。
