资本市场总能做出最聪明的选择。
近几个月来，随着港交所审核趋于严格，放行速度明显变缓，港股上市企业IPO的步伐均受到一定程度的影响。此外，随着房地产市场环境不断调整，二级市场破发、股价回调的现象频发，市场整体情绪较为不稳定。
受此影响，今年以来，已经有多家A股公司终止筹划发行H股股票，还有企业暂缓H股发行上市进程。比如，12月10日，沃森生物公告称，将终止筹划发行H股股票事项并撤回申请文件。而此前不久，全国最大的旅游零售运营商、免税巨头中国中免在通过上市聆讯后也选择暂缓H股发行上市的进程。
在房地产行业，12月13日，港交所披露信息显示，祥生活服务此前提交的聆讯后资料集已经呈失效状态。对此，祥生活方面对外披露，经公司管理层综合考量，祥生活服务决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。同时，公司也强调，此次暂缓上市不会对公司的正常经营构成重大影响。
除了主动选择暂缓上市的祥生活服务，物管上市的审核窗口也变得日益严格。12月16日，长城物业、禹佳生活服务招股书双双失效，二者曾于6月16日提交招股书，其中禹佳生活服务为二次递表。
一》
寻求更合理估值
对于祥生活决定暂缓上市的举措，多位业内人士向地产圆周率表示，主要是现在行情不好，资本市场对物管企业的热情也已经大不如前，很有可能上市以后长期处于破发的状态。因此，当前选择暂缓上市是一个比较明智的选择。
Wind数据显示，最近的一家上市物管企业是12月17日完成敲锣，截至收盘，跌幅为5.41%，上市首日就出现破发。不仅仅是物管企业，就连网易云音乐（09899.HK）和微博（09898.HK）这样的高估值概念股，上市首日也遭遇破发魔咒，可见港股市场整体的低迷。
有媒体指出，今年以来港股恒生指数累计下跌14%，恒生中国企业指数累计跌幅逾20%。而美股同期却总体持续上涨，其中标普500指数和纳斯达克指数同期涨幅均超过20%。恒生主要指数表现可谓是全球最差。受此拖累，多家IPO企业暂缓了进程，其中不乏像祥生控股一样通过聆讯的企业。
“时机不好宁愿不上的。”一位长期关注房地产行业的业内人士向地产圆周率表示，“香港上市不像A股那么复杂，企业可以把上市资料准备好，等一个好的时机再上市”。
追溯祥生活服务的发展历程可知，其前身为祥生物业。经过20余年的发展，目前公司已成长为一家深耕浙江省及泛长三角区域，及在具有高增长潜力的其他城市拥有策略地位的、快速成长的综合物业管理服务供应商。
公司通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线，为客户提供多元化的服务。
值得一提的是，得益于在管项目数量实现规模经济，及成本控制措施令营运效率提高，祥生活非业主增值服务的毛利率由2018年的25.8%增长至2020年的28.7%。
社区增值服务是物管企业在基础物业服务基础上的拓展服务，也是增强品牌效应和提升服务品质的关键点。祥生活服务通过线上及线下渠道，提供多种社区增值服务，如向业主及住户提供家居生活服务、物业代理服务及社区运营服务等。根据招股书，2018~2020年，公司社区增值服务的收入分别实现932.4万元、1664.0万元及4130.2万元，占公司同年总收入的比例不断提升。
“对于祥生活服务而言，上市不是目的，只是促进公司稳健发展的手段之一。”公司方面称，祥生活服务早前已通过港交所上市聆讯，获得监管及市场对公司实力和资质的认可。未来，公司将持续关注市场动态，选择更佳时机推进上市计划，以获得市场更优、更合理估值。
二》
积极增强外拓能力
对于物业企业而言，独立性是决定其是否具有长远发展能力的关键。而对于母公司严重依赖，已经成为多数物业服务类企业的共性。如何摆脱对母公司的依赖，获得长期可持续发展的能力，成为摆在这批已上市或即将上市的物业企业面前的难题。
祥生活服务也在积极增强自身的外拓能力。据公开资料显示，近些年来，祥生活服务通过在住宅物业交付后继续向业主或业主委员会提供物业管理服务、参与物业开发商进行的招投标程序，以及向其他物业开发商提供增值服务，实现了客户群的多元化。
截至2021年1—5月，按最终付款客户来统计，公司的物业管理服务收入中，来自独立第三方的收入占比为90.8%。
多年来，在协调祥生集团资源优势的同时，祥生活服务一直积极地从第三方物业开发商获得项目，通过多样化组合优化收入来源。自2005年以来，祥生活服务一直为第三方物业开发商开发的项目提供物业管理服务。
2018~2020年以及截至2021年5月31日，公司分别为5家、6家、6家及9家独立第三方物业开发商所开发的项目提供物业管理服务。为进一步多样化客户基础及服务组合，2019年公司设立了外拓业务开发团队，专注于开发与独立第三方物业开发商所开发物业有关的业务。
从第三方物业开发商获得项目的同时，祥生活服务一直积极寻求合作机会，探索具相当业务规模、多元化物业管理组合及地区性竞争力的优质收购目标。同时，针对开发完成的项目，公司计划在未来提供多项交付前的增值服务，并为已交付物业提供完善的物业管理服务。
三》
物管行业正处于黄金时期
近些年，物业行业的业务一直保持着较快增速，同时也得到了资本市场较高的价值认可。究其原因，从商业模式本身来看，是由于其本身的轻资产特性以及低杠杆率；从宏观角度来看，是由于城镇化推进、人们对生活品质的追求以及行业本身的快速整合；从行业发展边际来看，业务范围和边界在不断拓展，行业资源和核心能力越来越强等，一系列的原因推动了行业的可持续发展，也构筑了资本市场对其的长期看好。
‘十四五’期间，我国已转向高质量发展阶段，加快发展物业服务业是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。当下，物业管理行业正处于发展的黄金时期。
有机构人士向地产圆周率表示，近期物业公司估值受到地产股大幅回调的影响，受到一定幅度的压缩，但事实上，物业行业的价值核心是由业主创造的，停留在价值低位的时间不会太长，伴随着行业收入稳定、现金流强、配合高增长潜力延伸业务发展等特点，加上中央等多项政策支持，物管行业的长线发展依然被看好。
另一方面，当前的市场环境下，正好也是磨练企业自身业务的关键时机。例如在行业需求旺盛的基础下，今年以来，祥生活服务推出优家服务等一系列活动，打造自身的业务能力，以期实现更好的自身价值。
据了解，为进一步提升家园品质，增强业主幸福感，给业主提供一个舒心的居住环境，优家行动涵盖了园区焕新、公区提升、社区活动在内的系列行动清单，将人文关怀融入生活场景中，持续为每一位业主改善居住环境，提升舒适度和幸福感。
《周易·系辞下》中说：“君子藏器于身，待时而动。”面对市场的波澜变幻，实际上企业不必惊恐与抱怨，有时候后撤一步，是为了更好地大步向前，地产圆周率期待经过这轮洗牌后，有更多的物管企业能够在未来绽放光芒。
