承接上一年的上市热潮，2021年，商管IPO赛道由爱琴海接棒。
3月12日，红星美凯龙内部人士向奇点君确认，旗下爱琴海商业正在筹备上市。目前，红星美凯龙已经开始整理相关财务报表，以3个月为期限，若过程顺利，最早可在今年6月首次递表。
据悉，红星美凯龙目前对爱琴海集团估值预期，约在120-150亿元左右。
作为红星美凯龙旗下的资产管理平台，爱琴海集团主要负责城市综合体及商业购物中心的筹建、招商和运营。官网显示，截止目前，爱琴海在营购物中心29个，依托轻资产运作模式，商业管理面积近1900万平方米，现已进入北京、上海、天津、重庆、常州等100余个城市。
急速外拓
从盈利模型来看，爱琴海商业主要依托红星美凯龙的集团背景，利用介入式管理、大营运体系以及丰富的资本通路，与关联方实现资产运营、资产盘活和资产升值。
近年来，爱琴海商业动作不断，先是梳理完善了产品线，其后又加速跑马圈地。
图：爱琴海商业产品线
2020年8月，爱琴海商业发布了全新产品线，包括都市假日中心——爱琴海购物公园、都市休闲客厅——星银海城市客厅、生活方式中心——晶海广场、以及新推出的街区商业产品线——城市书香。
产品线的完善满足了多样化的空间形态与物业周期，另一方面，2016年以来，爱琴海着力发展轻资产业务，也因此得以迅速扩张。
官网显示，目前爱琴海在营购物中心29个，累计签约管理项目超100座，为业主创造的年租赁收益近30亿元。从城市能级看，爱琴海不仅抢占北京、上海、天津、重庆、成都等一线、新一线城市，且在下沉市场持续发力，进驻地区不乏常州、昆明、唐山、大同等二、三、四线城市。
2021年1月，爱琴海集团开年即实现各类资产管理项目的“密集签约”，上海、西安、大连、临邑、辉南等近10座项目成功签署合作协议，除大连两个项目为晶海广场外，其余均为爱琴海购物公园及爱琴海城市广场项目。
为扩充区域版图，2020年11月，爱琴海商业还在川渝地区，一周内连签三座新项目。据悉，泸州市高新区、重庆市璧山区、重庆忠县都将建设爱琴海购物公园项目。
如今，回顾近年爱琴海的每一项商业动作，似乎都在为后期踏入资本市场铺路。毕竟，资本追逐的是高效率、高增长、可复制。
雪中送炭
红星美凯龙急于将商业版块推上资本路，或与其近期的财务境况有关。
目前，红星美凯龙是国内经营面积最大、商场数量最多、地域覆盖面最广阔的全国性家居装饰及家具商场运营商。
截至2020年9月30日，红星美凯龙共经营89家自营商场，255家委管商场，并通过战略合作经营11家家居商场。此外，其还以特许经营方式，授权开业58家特许经营家居建材项目，共包括447家家居建材店和产业街。
2015年6月26日，红星美凯龙于香港联合交易所主板挂牌上市；2018年1月17日，红星美凯龙于上海证券交易所主板挂牌上市，至此，红星美凯龙成为中国家居零售A+H第一股。
日前，红星美凯龙发布业绩预亏公告，预计2020年度实现归股净利17.11-19.71亿元，比上年同期减少25-27亿元，同比减少56.0%至61.8%。预计2020年度扣非净利润11.5-13.1亿元，比上年同期减少13-14亿元，同比减少50.0%。
而在2019年，红星美凯龙营收164.69亿元，同比增长15.66%。但增收不增利，净利润44.79亿元，与2018年的44.77亿元相比基本持平，相当于原地踏步，增幅仅有0.05%。
财报显示，截至2020年三季度末，除超短融资及资产支持证券外，红星美凯龙一年内到期的非流动负债达124.98亿元，短期借款达36.64亿，但账面上的货币资金只有62.2亿。为偿还债务，红星美凯龙密集发债融资。
去年6月，其通过了一系列决议议案，包括：非公开发行A股股票募资不超40亿元；发行不超60亿元公司债；发行不超40亿元的债务融资工具；向平安银行上海分行申请不超3亿元的流动资金贷款；向华夏银行上海分行申请2亿元流动资金贷款。
最近的3月10日，红星美凯龙控股还发行了规模达30亿元的公司债，为2021年民营企业公司债发行最大规模纪录。
如此来看，爱琴海商业的上市在很大程度上将是对母公司的反哺。不过，从营收占比来看，爱琴海在美凯龙集团总营收中的比重尚不足10%。
据红星美凯龙控股集团披露，2019年至2020年上半年，爱琴海集团营收分别为16.05亿元和4.61亿元，同期，集团总收入分别为164.69亿元、60.24亿元，爱琴海在其中的营收占比分别为9.7%、7.6%。
上市预期
由于轻资产比重较大，成本较低，爱琴海商业拥有远高于同行的毛利率，2019年及2020年中期，对应为63.25%和51.85%。
红星美凯龙控股集团曾表示，由于“爱琴海”品牌尚在起步阶段，收入占比相对较小，但未来其商管业务会是红星美凯龙控股集团一个重要的盈利增长点。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，爱琴海商业计划今年6月上市，从时间点来看，近两年上市的商管物业明显多起来，如卓越商企、华润万象等.商管物业近年频繁上市的原因，一是母公司需要打造新的。资本平台在支持商业业务板块独立发展的同时，对自身的市值、资金需求乃至在资本市场形成策应效果；
二是，物业板块相对于开发商母公司而言估值较高，且商办物业的收费标准与方式市场化程度较高，相对于住宅物业的政府指导价更有成长空间，因此市场更为看好。目前，各国央行都给市场注入了充沛的流动性，无疑是有利于发行与融资的，爱琴海商业选择在这一节点上市应该是个较好的窗口期。
资深地产人士薛建雄也表示，爱琴海商业上市，本质上还是红星梅凯龙资金压力大，大量的家具和商业广场负债过高，资金成本太重，导致亏钱，急需融资降低负债和财务成本。
然而，上市也并非一劳永逸之策，柏文喜提醒到，对爱琴海商业而言，当前筹划上市，最核心的问题应该是企业治理的规范、信披的透明以及经营的稳定性，而后者是轻资产模式需要格外关注的问题。
上市之后爱琴海面临着商业地产格局快速变化与调整为其轻资产模式所带来的良好机遇，但是把握好这些机遇还要企业在战略管理上不能出现大的失误，在企业运营上格外注意规范透明与业绩提升。
