中国办公楼租赁指南_

中国办公楼市场摘要及展望

中国办公楼市场摘要

2023年上半年，中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得9,447万平方米，其中一线城市(北上广深以及香港)总体量，共计5,220万平方米。至2024年年末，20个城市合计将有近1,445万平方米的新增供应，约占目前总体量的15%。其中，深圳、上海、广州、杭州的未来供应量较为显著，而北京、天津、青岛、无锡、郑州的未来供应量较为有限。

由于短期内整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，对租赁成本较为敏感，这在一定程度上延缓了租赁需求的快速恢复。于此同时，新增供应的压力进一步地推升了市场平均空置率水平。

在2023年上半年，全国20个重点城市的甲级办公楼租金均呈现不同程度跌幅，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，市场租金持续承压。

众多业主调整租赁策略以期保持其入驻率水平。与此同时，一些租户也在借助有利的市场环境以相对可控的成本，完成其办公空间的扩张、升级或整合的需求。值得注意的是，在整体租金表现承压的情况下，不同板块以及板块内不同项目的租金表现持续分化。

中国办公楼市场

三大细分领域重振科技企业办公楼市场需求

2023年，我们预计在商业地产领域将继续看到科技行业有效支撑市场需求。通过深挖科技行业细分领域发展逻辑以及政策风向，我们认为游戏、AIGC以及教培行业将在下一个时期引领科技行业在办公楼市场的扩张。

1. 游戏行业：2023年前三个月已下发的游戏版号数量已超过2022年全年水平的一半。有机构预计，2023年全年版号发放数量将超过1,000个。近期我们已在全国办公楼租赁市场中观察到游戏行业办公需求的显著提升。我们认为，游戏企业在2023年将会着重发力，未来将为办公楼市场贡献显著的需求增量。

2. AIGC行业：AIGC是具备潜在扩张空间的另一科技行业细分领域，有望成为商业地产市场中的下一轮机遇。近十年来，我国新增人工智能相关企业注册量呈逐年攀升趋势，年增速已实现连续9年正增长。我们认为，虽然现在AIGC行业的人力规模和办公楼使用面积相对较小，但依托国家政策的大力支持和自身市场规模的迅速扩张，AIGC行业有望在未来成为办公楼新租需求的核心来源之一。

3. 教培行业：经历“双减”政策出台之后，头部在线教育企业积极调整自身战略，开始大力推进其素质教育业务。近期，深挖职业教育方向的数家企业引领了整个教育行业信心的修复。从办公楼市场角度而言，2022年末至今，我们观察到多家教培企业重新出现在了办公楼寻租的队伍中。我们预计，政策支持其行业有序发展的基础上，教育行业中的办公需求将会呈温和增长。

中国新能源汽车全产业链企业抢滩上海办公市场

新能源汽车是我国战略性新兴产业里的重点行业之一；它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀，我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，其销量多年稳居全球第一。2022中国新能源汽车销量突破567万辆，占全球市场份额超过50%。此外，上海凭借深厚的汽车制造史和众多前沿科技产业集群，引领着中国新能源汽车转型。上海依托其集成电路和人工智能等方面根深蒂固的产业基础，汇集了行业内众多人才，拥有丰厚的研发资源和实力。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景，众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构，相继选择进驻上海，以求创新突破，引领行业发展。

上海产业园区内承载了众多此类企业的租赁需求，以整车品牌商为例，许多公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。这些独栋项目不仅为汽车制造商提供了充足的扩租空间，而且满足了制造商在研发功能上对物业的规格要求，包括楼层净高、地板承重、电力荷载和装配平台。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一；金桥板块借助其传统制造业的优势，吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。

全景数据，重新解读成都产业全貌

截至2023年，成都工业及科研用地开发的产业办公楼存量高达1,187.7万平方米；再加商业办公楼存量，成都产办加商办总样本高达2,331.9万平方米。两千多万平方米的办公空间承载成都经济的可持续增长与产业的高质量发展路径。

成都全口径办公数据显示，科技互联网行业占比29.6%，稳居各产业首位；在优质产办样本中，其占比更是高达42.0% 。科技互联网的绝对优势再次彰显成都作为中国西部的科技之都、互联网之城的发展优势。相较而言，游戏公司、软件企业及后台中心构筑成都商办需求核心基石；通讯智能制造与互联网总部则多数落户产办项目。

拥有超两千万常住人口的成都，住宅市场表现在当今市场中更具韧性。商业地产开发端，甲级办公楼存量全国第五，优质零售商业存量全国第三，基本盘规模支撑成都地产建筑业发展。就办公需求分析，地产建筑存量需求优势仍在，在全口径样本总需求的占比高达16.4%，位居各行业第二；在优质产办样本的需求占比为13.7%。出于成本考量，建筑、装修类企业多选址于产办或乙级商办楼宇，甲级商办楼宇更常见的是地产开发商。

金融业与专业服务业是甲级商办楼宇优质租户的代表，承租能力更高，其聚集度往往也是衡量一个商务区是否成熟的重要指标。成都三产在GDP占比高，在全国主要城市名列前茅；两大产业亦常年位居甲级商办增量需求的前三位。在全口径办公样本数据中，二大产业的占比分别为13.0%、7.1%，分列三、四位。

近年来，成都生物医药快速发展，在全口径样本需求中脱颖而出，排名第五，在优质产办样本中排名第三。成都生物医药科研力量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列全球前十，华西医院在全国综合排名第二。尽管进驻商办楼宇的生物医药企业需求面积并不大，企业多以前台销售或行政办公室为主，其占比仅为3.5%；但在优质产办样本中，其需求占比高出一倍，达到7.4%。产办市场更能凸显成都医药产业的集聚规模与产业链附加值，未来将持续引领成都高质量产业发展。

华南企业对于年内经济展望较为审慎

2023年以来，随着各类社会活动逐步回复正常化，交通流量、社会消费等领域均实现较快回暖，华南地区经济增长亦逐渐步入常态化。同时，内地与港澳地区重新通关，也为本地经济带来更多活力，并在一定程度上提振了企业信心。在新一年的经济发展形势下，为分析年内华南地区办公楼租赁需求前景，仲量联行华南区研究部调研了广深两地约100家企业，以进一步了解这些企业的短期经济展望以及对办公空间的需求。

调研数据显示，相当一部分受访企业对于2023年经济期望相对正面，约47%的受访企业对2023年经济发展给予乐观的答复；另外，亦有不少企业保持观望，约46%的企业对于今年经济发展前景持中性意见；对于今年发展前景较为悲观的受访企业则占比不足10%。对今年经济发展较为乐观的受访企业中，超 30%表示将在年内扩充公司人员规模；此类企业多数倾向于原项目扩租，但也有部分企业出于成本控制的考量，选择保持现有办公面积或搬迁至成本更低的办公楼项目。

值得关注的是，在各受访行业之中，专业服务业企业对于年内经济展望给予相对正面答复的占比超60%。其中，对于今年经济前景较为积极乐观的内资专业服务业企业占比高达80%，此类企业中超60%预计将在年内扩充企业人员规模及办公楼面积。但是，外资专业服务业企业对2023年国内经济展望则明显更为保守。

以下是报告节选正文内容：