卖炸!第二批公募REITs合计认购超120亿,配售比例或低至3%以下

卖炸!第二批公募REITs合计认购超120亿,配售比例或低至3%以下
2021年11月29日 22:27 证基风云

火爆,毫无悬念!第二批公募REITs已经超募,即将等候比例配售。

《国际金融报》记者了解到,11月29日,第二批公募REITs正式面向公众投资者开售,这部分发售情况与前期网下发售同样火热。截至当日收盘后,据渠道方面知情人士透露,华夏越秀高速REIT公众投资者认购规模已超30亿元,建信中关村REIT公众投资者认购规模已超90亿元。这均远超前期预计的募集规模。

根据基金发售公告,华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT面向公众投资者开售的份额分别为0.27亿份和0.8075亿份,按照基金认购价格,募集规模预计分别为1.917亿元和2.584亿元。加上前期的战略配售和网下发售两部分规模,总募集规模预计分别为21.3亿元和28.8亿元。参照上述认购规模,二者配售比例或将分别在6%附近和3%以下。

1日合计认购超120亿

首批公募REITs曾在开售阶段起了个好头,第二批产品也延续甚至超越了前者的认购热度。

公募REITs,又称“基础设施投资基金”,华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT所投底层资产分别为高速公路和产业园等基础设施,此前已经完成网下询价,询价结果远超预期,平均有效认购倍数超过50倍,远超首批公募REITs平均认购倍数。

两只公募REITs的发售方式均有三种,分别是战略配售、网下发售、公众投资者发售。11月29日,两只公募REITs正式面向公众投资者发售,均在当日下午5点结束募集。关于渠道方到底卖了多少,基金公司会设置多少比例的配售,这令众多参与认购的投资者颇有期待。

“整体还不错”,11月29日盘中,发行第二批公募REITs的某家公司相关人士曾向《国际金融报》记者表示。下午3点左右,记者接到渠道方面人士的透露,截至发稿前,华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT面向公众投资者的认购规模远超预计募集的规模,前者认购规模已超30亿元,后者则超过90亿元。

记者根据基金发售公告计算,华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT总募集规模预计分别为21.3亿元和28.8亿元,其中,面向公众投资者的募集规模分别为1.917亿元和2.584亿元。尽管面向公众投资者募集的规模较少,但二者合计超过120亿元的超募规模,可以窥见投资者对此类产品的热情。若按照最初预计募集规模1.917亿元和2.584亿元分别进行比例配售,前者预计获配比例在6.3%左右,后者预计在2.8%左右。

两只公募REITs涉及的底层资产高速公路和产业园区,分别属于特许经营权类资产和产权类资产,其收入来源主要包括租金收入和车辆通行费等。

排排网基金销售公司产品经理徐圣雄在接受《国际金融报》记者采访时表示,目前根据第二批REITs网下发售情况来看,该类产品还是广受机构投资者的追捧。不过对于个人投资者而言,其与股债低相关度的特点,也会成为一部分客户资产配置中青睐的一环。

被疯抢的REITs如何选

REITs虽然在场外认购一份难求,但后续在二级市场上市交易后,也留下了众多交易机会。

首批REITs还在延续着上市后的较好表现,场内交投情绪高涨,东方财富Choice数据显示,截至11月29日,多只REITs上市之后涨幅超过20%,由于各自底层资产存在差异,表现略有分化,少部分涨幅为负。

场内整体呈上涨的趋势也让众多投资者对这类创新型产品充满了期待。记者从上交所和深交所官网了解到,目前同期的第二批公募REITs中,还有2只已受理或已获得反馈,分别是临港东久REIT和交建高速REIT,管理人分别是国泰君安资管和华夏基金。

国金证券认为,第二批基础设施公募 REITs 仍具备较好的配置价值。一方面,首批公募REITs 上市表现亮眼,第二批公募 REITs 机构认购倍数大幅提高,均表明其配置价值受到市场的进一步认可;另一方面,第二批公募 REITs 的底层资产质量较好,后续现金流有一定保障。具体来看,产业园区类 REITs 的上市表现或整体好于高速公路类。

从目前已经发行的公募REITs来看,其投资的底层资产按照产权类型可主要分为特许经营权和产权类。按照资产类型主要分为仓储物流、园区基础设施、交通基础设施、生态环保等类型,封闭期20年-99年不等。

在具体产品选择上,徐圣雄认为,公募REITs基金资产属性决定其风险收益还是处于债券和股票之间,其长期净值走势可以参考“固收+”策略,不过短期受到市场追捧,且规模较小,产生了一定范围内的溢价;REITs基金投资的核心还是在于底层资产的投资逻辑,像目前主要分为所有权和特许经营权两类,内在逻辑还是有较大区别的。

私募排排网财富管理合伙人荣浩认为,从目前上市的REITs来看,收益想象空间有限,但其具有稳定性好且投资周期长的特点,这更适合有专业项目尽调的机构投资方和专业个人投资者参与。对于个人投资者的参与,可通过二级市场进行交易。

荣浩进一步分析称,尽管REITs是净值化产品,但是产品的设计逻辑和底层资产与普通公募差异较大。对于经营权类项目,如高速公路、市政等,收益来源主要是经营收益的现金分红,在不发生重大突发事件的情况下,长期来看净值收益是收敛的,与优质债券类似;对于产权类项目,如物流园区、产业园等,除了现金分红外,资产增值预期也是会影响基金每年的净值变化。无论哪种REITs,投资人都要认真阅读招募说明书,充分评估其发展预期后,做出理性决策。

记者 夏悦超

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