广州推二手房指导价,房价会怎么走?

广州推二手房指导价,房价会怎么走?
2021年09月01日 21:33 抱檏財經

作者:今纶

8月31日晚间,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知明确:建立二手住房成交参考价格发布机制,为二手住房交易提供市场参考,规范交易秩序、稳定市场预期。

有网友通过搜索发现,天河区的保利心语花园的二手挂牌价均超14万/平,贝壳上的7月参考均价为15万+/平,而此次发布的二手房交易参考价格仅为96957元。

这意味着什么?

西安、深圳等推出二手房指导价的城市如今怎么样了?

01二手房成交量会下降

广州推出二手房指导价对房地产肯定是利空,属于调控措施,这一点毫无疑问。

它的目的有三点:

第一,希望二手房不要把银行拖下水,银行和二手房的安全隔离墙建得更高一点。

第二,利好新房,希望更多人去买新房,而新房和土地有关。

第三,刚需有可能等到二手房降价,买到合适的房子。

每平方米14万,被指导到不足10万,银行在业主卖房的时候只会按10万来放贷,这意味着房价在信贷端口被大幅度降杠杆。

举个例子,1400万的房子,首付三成本来是420万,找银行贷款980万。

现在,银行说这个房子只值1000万,只肯贷款700万,但是业主不肯松口,于是买家的首付从420万变成了700万,一下子多了280万。

业主说我家的那张毕加索的画值280万,你必须买,否则我就不卖。初期,确实有一些拥有好房子的业主如此硬气,这种事情在其他城市也发生过。

那么,后果是什么呢?有人出不起这个首付,就不买了。

这就意味着成交量下降。

但是,有刚性需求又急着买房的人可能把目光投向新房,因为新房是有备案价的,相比二手房,价格稍微“理性”一点点。

而且,放贷方面,只要符合规定,有的开发商和银行因为合作关系良好,可能会快一点,这个也要看具体楼盘和银行。

新房牵连着卖地,这对城市财政盘子的贡献更大。

随着时间的消耗,有些炒房客的资金链已经接近断裂,比如某顶级炒房客最近就传出类似消息,那么,他们就会把手中的二手房降价出售,这就会使得那些有足够耐心又资金不足的刚需购买者得到满足。

简单来说,就是通过降杠杆,使得银行的风险降低,同时促销新房,通过资金和时间的消耗,最终让一些炒房客降价出售二手房,以求全身而退,增加了刚需客的议价能力。

02西安深圳楼市热度降低

那么,已经实行了二手房指导价的西安、深圳是什么情况?

一句话:热度降低了。

以西安为例:

根据西部房产数据中心数据显示,7月份西安二手房成交6188套,较6月份7950套下滑22.16%;同比去年7月减少25.91%,只有3月份近万套的60%。

西安2020年7月-2021年7月二手房成交数据

图源:天正顾问

看看深圳:

国家统计局数据显示,深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点,这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

二手房成交量也持续处于低位。根据深圳中原地产的数据,今年6月和7月,深圳的二手房成交量均低于3000套。

广州楼市现在已经发生了什么?

根据广州中原研究发展部数据,7月广州二手住宅成交量(包括自助网签+中介网签)为8912宗,环比6月(7794宗)上涨14.3%。但由于二手市场6月份受到疫情影响,因此7月的成交量并不能算高,事实上,当月成交量同比大减了34.3%。

图源:中原研究

在价格方面,7月广州全市二手住宅网签均价29589元/平方米,与6月(29616元/平方米)相比已下降。

广州中原数据显示,8月1日至26日,广州(不含南沙、从化)二手房中介网签成交1954套,环比7月同日期区段下跌11.70%,网签均价为27359元/平方米,环比下跌了7.31%。

也就说,广州二手房8月价格跌幅有点大!

再来一个二手房指导价,有的楼盘的指导价比实际成交价低了30%-50%。

你觉得未来二手房的价格会怎么走?看看西安和深圳就知道了。

03地产人大撤离

与此同时,我们看到了地产人的大撤离:

有房企员工说:“我周围很多人跳槽去互联网、央企国企,就算降薪二三十万的也大有人在。”

抱朴财经认为:这一轮撤离风暴只是趋势刚起来,后面还会有更多的调控措施跟进,因此地产人,包括且不限于地产公司员工、中介、地产新媒体、地产大V、地产经济学家都要重新思考自己的职业方向,或者是新的利润增长点。

房地产会一直在,但是房地产的暴利已经不在。

就像互联网会一直在,但是字节跳动的高薪未来可能就不在了一样。

刚刚,字节跳动全员已经降薪17%,供楼怎么办?孩子的高价幼儿园费用怎么办?老人看病的费用有增无减怎么办?只有自己节省,自己解决。

地产人的未来会面临更大的挑战。他们的这一轮撤离,属于“房价永远涨”以及“调控一定会放松”的信仰破灭。

记住抱朴财经的一句话:“趋势面前,不要抵抗,无论多大年龄,在大时代里,都需要重新学习,重新出发”。

上世纪90年代,产业工人经历了下岗潮。

过去一段时间,教育培训业经历了离职潮,正在经历企业倒闭潮。

地产人要经历的,已经有千千万万人经历过了,或者正在经历,早动手,早撤离,早早找到新的充满希望的赛道,还有机会重新出发。

千万不要在行业完全没希望,每一个人都想离开的时候才离开,那个时候找工作更困难,出口有点堵。

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