与吴晓波商榷:不要指望房地产来救内需

与吴晓波商榷:不要指望房地产来救内需
2023年05月27日 17:21 抱檏財經

消费力的大幅度增长是建立在工作机会稳定,且收入不错的基础上的,只有这样的增长才是稳健的。跳过就业和收入,直接跳到结果——指望用房地产撬动消费,这不现实,因为问题是:没钱如何买房和消费?

作者:今纶

5月26日,吴晓波先生推出了自己的文章《只有救楼市才能救内需》(以下简称“吴文”),房地产对于内需的重要性被再次强调,然后,他提出了五条建议,但是在我看来,这五条建议可能对当下的楼市没有太大的作用,即使实施也效果堪忧。

我特写作此文,与诸位方家商榷。

吴文和以往所有在楼市下跌时刻的主流观点一样,认为房地产关系到很多行业和就业,这一点我是认同的。

吴文就此认为应该加大救楼市力度就可以解决内需的困难境遇,这似乎没有问题,实际上很有问题。

以往每次救市的基础是什么?信心在,经济增速还不错,人口没有负增长。如今呢?

必须承认,目前的形势比以前复杂。同一副药反复吃,其实是会有耐药性的,即边际效应递减。

所以,救楼市可能在往期很有用,但是在今天,即使全力救市,效果也要打折扣。

另外,把内需的重启向上在很大程度上寄望于房地产,在以往可以,在今天要存疑。我们来看看吴文的五点建议,仔细剖析一番。

01 建议充满善意,但刺激作用有限

吴文的第一点建议是“尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示”。吴文认为“2021年10月提出的‘展开房地产税试点’,是本次楼市危机的一个标志性事件”。

我认为不是,否则如何解释今年一季度的楼市“小阳春”以及成都楼市的上涨?

实际上,看多楼市者都是乐观认为房地产税是十年以后的事,又或者即使收房地产税,房东、业主也可以把成本转移给接盘侠。

吴文认为“尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示”就可以打消购房者疑虑,还是有点想当然了,看多楼市者曾经比他更乐观。

何况,房地产税的试点落地比长期推迟的可能性更大。为什么?因为地方财政比较困难。这个,大家都懂。

事情的另一面,即使宣布20年不收房地产税,对楼市也没有什么影响,有资金实力的人不是担心房地产税,而是担心没有接盘侠,没钱的依然买不起。

吴文的第二点建议是降低改善型住房的房贷利率。

其实准备购买改善型住房的人士收入不错,降低房贷利率对于准备购买改善型住房的人士有没有用,有一点用,作用不大他们不会为了一点蝇头小利改变家庭的重大决策。

而且能够在复杂的当下,尤其是就业情况如斯的当下,有勇气购买改善型住房的人有多少?

我看到的是诸多重要城市的二手房挂牌量高涨,很多人想把多余的房子变现。

吴文的第三点建议降低存量房贷利率。这是一个良心建议、好建议,但它的重要作用是降低存量房业主的负担。

减轻的这一点负担会有助于他们的消费?恐怕不会。他们会选择快速存钱,尽快提前还房贷

4月末,本外币存款余额279.55万亿元,同比增长11.9%。月末人民币存款余额273.45万亿元,同比增长12.4%。

吴文的第四点是建议全面取消限价政策。这一点我完全支持,是个市场化的好建议。

实施此建议可以解决豪宅的二手房、一手房之间的价差问题,避免一系列乱象。

但是对于绝大多数普通住宅而言,并不存在涨价的情况,开发商只想降价,现在是开发商想降价而不得。

如果开发商可以自主降价,可以有效激活房地产市场,但作用依然有限。

为什么?如果限价取消的话,富人还会去抢豪宅吗?至于工薪阶层,会看看自己的钱包,没有多大决心去买房,最重要的是保住工作,难道不是吗?

国家统计局发布的全国城镇调查失业率显示,今年4月,16-24岁劳动调查失业率为20.4%,比上月上升0.8个百分点,创2018年有该统计数据以来的新高。

另外,取消限价,普通住宅的房价下来了,银行答应吗?就算银行答应了,这个量还能回到以前的情况吗?

吴文的第五点是建议认真落实“三支箭”和保交楼政策。

吴文陈述——“去年底的‘三支箭’,从贷款、债券和股权三个方面,对民营房企给出了积极纾困的政策安排。但是在实际的执行过程中,地方商业银行出于自身利益和安全性的考量,并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇”,我完全认同。

不过就算“三支箭”落实到位,民营房企要做的第一件事也是自保,而不是去拿地王,或者大肆扩张。

认真保交楼政策当然是很好的,但是,交楼都需要保了,还指望更多人恢复信心进来继续买买买,是不是有点难度?

总结一下,吴晓波提出的这些建议都充满善意,有的是良心建议,但即使全面实施,对房地产来说,刺激作用有限。

02 信心与钱包是支撑消费的重要力量

我说点实在的:不要指望房地产来救内需才是最应该有的心态,因为这个阶段已经过去了。

一代人做一代人的事情,一代人有一代人的使命。

放弃指望房地产上行来大规模重启内需,我们才能讨论其他问题。

但这不等于放弃房地产,恰恰相反,房地产的刚需是长期存在的,房地产行业本身也会长期存在,只是量大量小的区别。

中国现在的房地产问题很复杂:国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》,详细披露了第七次人口普查的分项数据。

数据显示,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米。由于我国城乡居住面积差异大,通常而言,农村、小城镇的人均居住面积要远大于城市。

各地的城市人均居住面积数据更能直接反映各地居民的居住情况。数据显示,2020年我国城市人均住房建筑面积为36.52平方米。

在绝大多数三四五线城市,房价相对便宜,但工作机会少。在一二线城市,工作机会相对多,但年轻人买不起房,少数人手上有很多房。

但是这少数人没有什么消费欲望,年轻人买了房就没钱消费,所以,指望“救楼市然后救内需”其实是不可能完成的任务。

这需要两步,第一,年轻人有“上车”(买首套房)的首付资金和每月还贷的能力。

第二步,搞定首付和每月还贷之后,年轻人还要有持续消费的能力。买了新房之后的买空调、买家具、装修的消费都是一次性消费,在人口现状下,这种一次性消费的趋势就是会越来越弱。

但是,并不是说中国的消费就完全没有亮点。

恰恰相反,在刚刚过去的这一周,我去贵州出差,和一位餐饮界人士聊天。

他的旗下有酒店和餐饮,我就问他酒店生意如何,他说还可以,餐饮生意也还不错,他主要做地方菜系。他走的是相对中端的定位,比较经济实惠,酒店和餐饮都在市区。年底,公司要从100多人增加到200多人,还要再增加一处门店。未来五年,在盈利的前提下,还会陆续增加五家以上的门店。

你看,这不是消费力吗?虽然不是房地产那种大起大落的力量,但是它的坚韧,它的务实,它的缓慢向上,还是值得欣喜的。

我们要习惯这样的基于经营力量和产品力量增长的消费力,而不是基于政策刺激的增长。

还有一家电缆企业,2014年开始在贵州生产,去年产值16亿,今年产值有望破20亿,这后面都是消费力在支撑,有一些装修房子、酒店、民宿的刚需存在。因为质量过关,营销得力,这家企业的发展势头很好。

你看,不是没有消费力,而是市场在房地产增长乏力之后,自己在调整,有一个回落的过程,但优秀产品、优秀企业也在逆流而上。

这样的消费力不具备排山倒海的势能,但它们的绵长与韧性同样值得欣喜。

那样波澜壮阔的时代,过了就过了,我们要调整心态,重新审视钱包,计划人生,这其实是经济大周期的常态。

蛰伏经年,经过一定时段的休养生息,希望我们的就业率逐步上升,在那个时段才能再谈消费力的大幅度增长。

消费力的大幅度增长是建立在工作机会稳定,且收入不错的基础上的,只有这样的增长才是稳健的。

跳过就业和收入,直接跳到结果——指望用房地产撬动消费,这不现实,因为问题是:没钱如何买房和消费?

这不是一个古老的“是先有鸡还是先有蛋”的问题吗?

信心与钱包是支撑消费的重要力量,我们需要恢复信心,我们需要钱包充盈。

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