文|邓浩志
结合管理层的表态,以及7月再次降温的事实,预计第四轮刺激楼市政策即将推出。
第四轮政策大致包括:
1、四大一线城市及海南继续松绑限购。
广州大概率会取消核心城区120平米以下户型的限购,限购政策从而彻底退出广州楼市的舞台。根据杭州等强二线城市全面取消限购后的表现看,如果广州松绑120平米以下户型,大概率会引发“老破小”成交量的大增。一则“老破小”多位于核心老区,位置优势,配套优势,学位资源等多方面优势都较为突出。二则总价低,买得起的人比较多,符合当下消费降级,投资降级的趋势。三则不再占用购房指标。
除广州以外,北京上海深圳大概率也会进一步扩大非限购区域,非限购产品的范围。
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2、取消豪宅税。
前两天管理层已经指出要“取消普通和非普通住宅标准”,这意味着针对144平米以上的户型将不再被定义为“豪宅”,别墅也将不被定义为非普通住宅。如果以上产品不再是豪宅,则对应的“豪宅税”,即契税按3%~5%征收将成为历史。未来的非普通住宅大概率会和普通住宅按同一标准进行契税征收,即成交价的1.5%。特别需要注意的是,以上由于是最高管理层的表态,所以预计以上政策很快将会落地。而“豪宅”和别墅的减税,对应类型的物业将受到支持。不过,豪宅税的取消对整个房地产市场影响可能比较有限。因为他只影响高端物业,比如144平米以上户型,别墅产品等。范围更大的普通住宅产品并不因此受惠。
3、完善房地产税收制度。
注意,是税收制度,不是房地产税。房地产税近年已经没有出现在和房地产相关的政策文件中,预计试点,立法,征收都将大幅度延后。
而房地产税收制度的完善,除了上面提到的取消豪宅税,很可能就近期楼市不景,推出购房减税政策,比如阶段性降低购房契税等等。降低或减免契税其实在部分城市已有实施,下一阶段很可能会扩大规模,甚至全面降低。不过契税的减免对楼市帮助可能也比较有限,因为如果是普通住宅,契税率为1.5%。哪怕是全免,也只是等于房价打了个98.5折。在当下房价不断走低,开发商各种打折促销,有些地区房价跌了接近50%,销量依然不见上涨。所以降一点点税费对市场帮助可能比较有限。当然,税收制度的调整范围很广,也包括开发环节等等。但由于不对销售环节产生明显影响,故不展开讨论。
4、购房落户政策。
在二线城市甚至部分一线城市郊区都有可能落地。比如广州,部分郊区在今年初已经有相关计划,但碍于各种考量一直没能落地。随着市场的客观情况和需要,我认为购房落户会在更多大城市逐步落地。而购房落户,对于大城市而言,是刺激楼市需求的“大招”,因为大城市户籍获得后,同时间医疗,教育,各种市政配套设施和政策都同步获得,针对经济欠发达地区人口而言是具有较大吸引力的。
除以上内容外,继续降低商业房贷利率,公积金利率,全面降低存量房贷利率,购房补贴,3000亿再贷款正式下场收购商品房等等,都是这一轮新政可用的办法。房地产去库存目标已经确定,接下来救市政策大概率会一条接一条,一轮接一轮,直至政策起效,直至市场信心恢复,直至完成去库存这个目标为止。
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