5年或可进入运营盈利期

5年或可进入运营盈利期
2021年08月31日 10:10 财经热闻

据报道,保险养老产业相关负责人曾表示,一个养老社区项目平均占地100到120亩,从开工到运营,周期一般是760天左右,高品质养老社区平均每套成本(一室一厅)80-100万元。根据国际经验,一个养老社区入住率达到65%-70%,就可实现营运的盈亏平衡,即不需要提供流动性支持即可维持收支平衡。

泰康之家等先行者的经营状况,给后进入的保险公司也注入了更强的信心。目前,2015年开始营业的的泰康燕园独立生活区入住率达到了99.7%,2016年开始营业的泰康申园入住率也超90%,这两个社区均已实现EBITDA(税息折旧及摊销前利润)盈利。

更重要的是,能够带来长期稳定收益的养老地产投资,有助于险资穿越经济下行周期。以美国较为成熟的养老房产运作模式为例,十年年均年化投资收益率为6%-7%。

我们可以通过以下公式计算持有型养老物业的资产回报率=资金池规模/资产造价*理财收益率+运营服务溢价。其中,资金池规模取决于会员所缴纳的一次性入门费和会员费,与入住率挂钩,一般预计90%以上的入住率所带来的资金池规模基本可以覆盖资产造价,这部分沉淀资金可用来投资,理财收益率约2%-3%。未来随着通货膨胀和核心城市大量人口涌入,押金和入门费的价格很可能提升,资金池规模/资产造价可能达1.2-1.5倍。理想情况下,运营服务溢价部分约3%-5%。因此从长期视角来看,未来养老物业资产回报率保守估计约在5.5-6.8%。

不过,目前国内的保险系养老社区运营体系还不成熟,还较难获取中期运营服务溢价。泰康人寿董事长陈东升曾公开表示,10年来看养老社区的收益率可能只有2%-4%,摊到30年,收益率可能达到8%-9%。

随着中国享受第一轮改革开放红利的人群开始步入养老年龄,以及居民支付能力的稳步提高,有可能将加速养老社区项目更快进入净盈利周期。

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