二周前“拨日财经”第一次发布了地产相关的文章，即《十多年购房经验的地产人，如何看待“房住不炒”政策导向》。回顾之前的文章，我提出了以下三个主要观点，具体包括：
#出于居住改善目的的购房，我永远支持
#每个家庭拥有一套自住房产就够了
#家庭仅有的这套住房要买好买足
本周我们继续和大家分享地产相关的话题，这次我们讨论的是和大家买房有关的内容。
前几年，朋友问我买房是买一手房还是二手房好，我一直建议大家买二手房的。但伴随着这些年国家在房地产政策上的不断收紧，现在大家还问我这个问题的话，我已经建议大家买一手房了。下面，我将从几个不同的角度来分析和比较，买一手房和买二手房之间的孰优孰劣。
一、买一手房的优势：房子单价方面
一个新建的住宅楼盘，开发商在开始对外预售前，要先申请和获得相关政府部门颁发的预售许可证。在这个预售许可证申请和审批过程中，政府会对于该住宅楼盘的预售价格设定一个上限指导价。该上限指导价将成为该楼盘售价的“紧箍咒”，即该楼盘的不同楼层、不同户型和不同朝向的房屋销售价格均不能超过该上限指导价。而政府在评估和设定该楼盘上限指导价时，会积极参考该楼盘周边的二手房价格，并在二手房平均销售单价基础上再打八折或打九折。
所以现在大家去买房时会发现一个“价格倒挂”的现象，即新房的单价低于周边二手房的单价。这其实就是房地产新政下，政府给与买房者的“窗口期”机会。哪天该政策取消了，开发商一定会认为自己的新房各方面品质优于周边二手房，从而会把新房单价妥妥地调高。所以现在身边出现了不少朋友，专门去不同的新房楼盘“扫货”，一个个项目依次去登记和买房，买到一套就觉得自己赚到了，买不到的话就去其他楼盘继续试运气。
但有一点我要提醒大家的，现在买新房时一定要问一下开发商，该房屋是毛坯交房、简装修交房还是精装修交房的。前几年因为房价上升了，精装修房已经逐步成为了新房市场的交房标准配置。但随着新房价格被设了上限价格后，开发商从降低成本和增加利润角度考虑，已经开始重新恢复毛坯或简装修交房了。所以大家在比较新房和周边二手房价格时，除了比较单价外，交房标准也是要额外关注的。
二、买一手房的优势：买房首付和税费成本方面
购买新房的话，大家主要准备的是购房首付的现金和后续办理产证时支付的契税。具体包括：
#首付现金：
首套房：35%，其他申请银行公积金和商业贷款
二套房：70%，其他申请银行公积金和商业贷款
#契税：
普通住宅：首套唯一1%，非首套唯一1.5%
非普通住宅：首套唯一1.5%，非首套唯一3%
整体而言，购买二手房的话大家需要支付更多的现金和税费。除了购房首付的现金和后续办理产证时支付的契税，还需要额外支付以下三项费用：即中介费、个人所得税和增值税及附加。
以上三项费用实际上应该是卖房者所需要承担的费用，但现在的二手房交易中买家承担卖家税费的“潜规则”已十分普遍，而这三项费用往往高达房屋总价的5-10%，这也变相增加了二手房的单价。
三、买一手房的劣势：认筹和摇号中签率方面
现在买新房感觉和买彩票一样，要凭一定运气的。购房者首先得准备金额不低的认筹金，之后才有资格在开盘当天现场摇号，摇到号的购房者才真正有资格买房。现在很多热门的新房楼盘，都是100套房源同时被300-500人来参与认筹和摇号的，所以最后买到房子的成功率只有20-30%。政府限价更低的楼盘，甚至买到房子的概率和买车牌一样要看大家的“桃花运”了。
所以最后有可能你在满怀期待地交了认筹金和等了几个月之后，最后开盘当天没摇到号，只能空欢喜和白忙活一场。只能叹息现在有钱的人还是多，愿意花钱买房竟然还不让我买，真是“天理不容”。
四、买一手房的劣势：交房和入住时间方面
买新房的话，大家买的是期房。所谓期房就是意味着大家在交完首付和买完房后，要等该房屋竣工后才能真正交房入住。正常来说，一般购买期房后的1-2年，该房屋才能竣工和入住。部分项目，买房后甚至要等3年时间，才能实际入住。
这种情况下，有两个实际问题大家要考虑：一是，对于置换型购房者来说，得先把自己原有的房子卖了后，才能筹钱购买新房。由于新房交房时间是1-2年后，所以购房者得在外面暂时租房和过渡1-2年。过渡期间会有租房成本，且居住舒适度会有所下降。二是，大家买房所支付的这一大笔首付现金，实际上1-2年后才能享受到房屋的入住幸福感。假设买房这一大笔钱用于理财的话，这1-2年的投资收益也不小。
所以如果能买到现房，或交房时间相对较早的期房的话，宁可贵一些也是值得的。这样购房者可以既节约过渡租房成本，也可以把首付款更高效地投入在安全稳定的保本型理财产品上。
基于以上四点，这就是为什么我说，在当前的房地产政策环境下，我建议大家买一手房。但具体怎么买和是否卖得到，还是要谨慎决策和凭借一定运气的。
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