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一、现在新房售价是没有价格梯度的
所谓的房价没有梯度，指的是新房不管处在城市中心城区、新兴片区还是外围区位，其销售单价并没有显著的差别。这和过去大家的传统认知，即“中心城区房价是天价，新兴片区房价更具性价比”产生了很大的变化。
以上海为例，我们通过分析和比较不同行政区内在内、中、外环三个环线内的代表性新房，来看一下在售新房的房价是否已经没有价格梯度了。上海所有行政区内，区属地理范围横跨内、中和外环三个环线的行政区一共有四个，分别是徐汇区、长宁区、普陀区和浦东新区。以下是四个行政区，在三个环线内的代表性在售新房信息:
数据来源于房天下网站，拨日财经整理制作
我们发现，现在上海内环内新房单价基本处在11-14万元/平方米范围内，中环内新房单价基本处在10万元/平方米上下，外环内新房单价也已经超过了7万元/平方米了。假设通常新房最小的户型面积近100平方米，这就是为什么说在上海买套像样的新房，基本都要1000万元起。
二、是什么造成了新房售价没有价格梯度？
#政府限价：
一个新建的住宅楼盘，开发商在开始对外预售前，要先申请和获得相关政府部门颁发的预售许可证，其次需要获得该楼盘销售的上限指导价。
政府限价的计算方法，会间接导致中心城区新房上限指导价被低估。一方面政府在评估和设定该楼盘上限指导价时，会积极参考该楼盘周边的二手房价格，并在二手房平均销售单价基础上再打八折或打九折。但问题是中心城区的新房由于区域内长期缺乏新房供应，往往周边已有二手房房龄较老和单价偏低。
这就是为什么位于浦东陆家嘴滨江的某住宅楼盘对外售价仅12.8万元/平方米，因为其周边几公里范围内都是陆家嘴的办公楼宇，仅有的住宅也是老旧二手房。最后导致该住宅楼盘的售价实际上被政府限价大大低估了，可惜了该楼盘坐拥黄浦江一线江景，和高星级酒店、办公楼、商业配套等稀缺资源。
#区域发展：
现在城市各个区域都在建造CBD和新城，过去传统意义上的城乡结合部通过政府的投资发展已华丽转身为新兴商务区或产业聚集区。优质的企业进驻、完善的配套落成和便利的交通连接使得新兴区域的土地价值和房屋价格也实现了大幅度的增长。
同时购房者在开发商的引导下，购房时已经越来越关注区域和周边的未来规划和后续房价增长的心理预期，相反却忽略了区域现有的成熟度等和自身衣食住行更息息相关的因素。
随着开发商房屋建筑和打造品牌专业能力的不断提高，各大新房的产品品质都被作到了极致，房屋的销售价格也被定义到了区域内标杆。最后导致新兴片区和外围区位的新房售价多多少少都有一些“透支未来”和“溢价过高”。
三、在房价售价没有价格梯度的背景下，未来买房应该如何应对
#端正购房价值观：
我认为理性的购房价值观应该是：虽然买房是相对较好和较安全的投资方向，但买房的核心诉求是提高居住品质和生活幸福度，而不能把投资赚钱本末倒置为购房的核心诉求。
出于居住改善目的的购房，我永远支持。但多余的钱没必要处于投资目的去购买第二套房或第三套房。楼市已经不可能重复过去的暴涨路径，很多板块和区域的房价已经部分透支未来。
所以在当前房价售价没有价格梯度的背景下，大家更应该抱有端正的购房价值观。以后大家要习惯这句话：“购房也有风险，投资也需谨慎”。
#积极回归市中心：
前几年市场曾经有过一波风潮，即有钱人卖了郊区的别墅，回到市区购买大平层自住。有钱人在实际入住梦寐以求的别墅之后，发现还是住在市区更便捷和更轻松。
过去当城市中心城区房价高高在上时，大家对于在中心城区买新房想都不敢想。但现在随着新兴片区和外围区位房价的“迎头赶上”，以及新房售价开始逐渐没有价格梯度，中心城区的房价反而成为了价格洼地。
以上海为例，内环内新房总价一般在1000-1500万元间，但中环内新房总价也要高达1000万元左右。购房者只要将自己位于中环的二手房卖掉，一方面贴一些现金，另一方面再结合一些商业贷款，其实完全有能力回到内环内买房和自住的。
相比过去，回归市中心购房自住将更具有可操作性，同时我也预计这也将逐渐迎来新一轮的风潮。
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