--拨日财经，专注于投资者教育—
由于从事房地产工作原因，过去十年我一直在房地产市场的一线打拼和耕耘。过去十年，全国人民只要买房的话，基本都赚得盆满钵满，最多只是赚多和赚少的区别。未来十年，我个人认为房地产行业仍然会“大而不倒”，但大家买房投资的逻辑和打法一定得改变和调整了。如果还是按照老经验买房投资的话，大家过去成功的“神话”不一定能继续延续。以下是我通过分析和比较过去和未来买房投资的差异性，给出的一些我的个人思考。
一、过去二十年：以前买房，都看哪里涨得快
总结有趣现象：
#买房是为了改善居住条件
#自家房子的价格竟然十年间涨了近10倍
#全国各个城市房价呈现普涨态势
#大家买房都赚到钱了，买房成了最好的投资方向
二、未来二十年：未来买房，要看哪里更抗跌
面对全新现象：
#住房从紧缺到过剩：
以前大家小时候都是房子不够住，居住条件很艰苦。但未来我们的小孩，将很难再有房子不够住的困扰了。因为以后的小孩，他们长大后至少会有2-3套房子可以住，包括孩子爸妈的房子和外公外婆、爷爷奶奶家的房子，这里还不包括各家的第二套或第三套投资类房产。一方面，以后的小孩将不再会有需要努力读书和好好工作，才能够改善生活和买房结婚的动力了。另一方面，以后的小孩房子将来不及住，甚至来不及打理。短短几十年，我国的住房问题一下子从紧缺过渡到了过剩这一全新“难题”。
#房价不可能再涨十倍：
在我之前的文章中，我曾提过以下这个案例。以前我在上海所居住小区中，第一批买房投资客在2004年以7,000元/平方米的价格购房，并在2015年以70,000元/平方米的价格抛售。通过出售一套房子所产生的盈利，比其他人一辈子辛辛苦苦工作挣的钱都多。这批投资客是幸运的，他们在别人不敢买房时果断出手，获取了惊人的收益；但这样的财富增长是不可延续的，难道再过十年，这套房子的单价要涨到700,000元/平方米吗？这显然是不可能的。在当下的宏观背景下，展望未来楼市已经不可能重复过去的暴涨路径。
#城市间房价将两极分化：
房价的涨多涨少，背后是有深层次逻辑的。我个人认为这和城市能级息息相关，而城市能级则决定了能汇集多少总量的人口和多少购买力的人口。举个例子来说，“北上广深”这样的一线城市，吸引的是全国各地的人才前去就业和买房。而某个三线城市，其购房主力一定是本地居民。所以长久来看，高能级城市人口是正向净流入的，相对能级较低的城市人口则是净流出的态势。反映到房价上来说，高能级城市的房价将稳步上涨和维持在高位，能级较低的城市房价将难以进一步大涨并有局部下降风险。这就是我说的不同城市间，房价上的“二八现象”，即未来全国不同能级的城市之间房价将两极分化。
#买房后可能会滞涨或微跌：
随着政府规划和打造新城能力的不断提高，以及开发商房屋建造和品牌打造能力的发挥到极致，房屋的销售价格多多少少都有一些“透支未来”和“溢价过高”。所以你买到房子的价格，其实已经是一二年以后的房价水平了。所以现在已经不是过去那样“闭着眼睛”购房的年代了，在房地产政策收紧的背景下，选错住宅板块或项目楼盘意味着买房后可能会面临房价滞涨或微跌的局面。
三、买房仍是最好的投资方向，买房要有底线思维
面对未来的全新挑战和不确定性市场，我个人给出以下两点建议：
#买房仍是最好的投资方向：
在投资没有更好去处和长期货币总量超发这两大问题无法解决的背景下，虽然房价已经很贵，但买房和持有房产依然是最好的投资方向。一方面，房屋是为数不多可以用来实际使用的投资标的。买房投资后，你既能家庭自住和提升居住品质；又能享受房产价值上涨所带来的潜在收益。即使房价下跌，只要自己工作稳定不影响还贷，房产也不会成为负资产。另一方面，金融类资产投资对于专业能力要求较高，且市场波动更频繁，同时金融产品是不能拿来实际使用的。
对于普通老百姓来说，家庭最大的投资还是应该放在买房投资上，额外的资金可以配置金融类资产或投资股票作为补充。
#买房时要有底线思维意识：
所谓的底线思维就是你要问自己：买房后这套房子你自己会去住吗？或者自己愿意去住吗？我为身边朋友买房咨询越多，越发现买房者的眼里关心最多的还是这套房子未来能涨多少钱，这套房子是否具有赚钱和财富效应。但问题是万一大家遇到极端情况，即房价腰斩式大跌或房屋有价无市根本卖不掉，大家是否有考虑你们投资购买的这套房屋是否具有自己去居住的价值。
这就是为什么我说买房要有底线思维，投资买房底线是这套房子我自己家庭愿意去住，自己的父母可以去住。如果脱离这个底线思维，你的投资就将有不可预测的风险。出于以下原因的购房，大家一定要冷静面对：
最好，当大家买房投资拥有底线思维意识时，更理性看待买房这一重大投资决策时，你买到的房子才会更保值增值和抗跌，同时你的心里也会更强大和“抗跌”。
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