来源：地产资管界
编辑：泰德
备受市场关注的公募REITs再迎关键进展。近期，有业内人士透露，此前参与答辩的近30个公募REITs项目中，约有5个项目由发改委推荐给证监会，以基建类项目为主。
12月21日，有消息称，去年刚在港交所进行REITs上市的招商蛇口，开始转战内地基建REITs市场，目前已申报深圳蛇口网谷园区基础设施公募REITs。
在国内第一批申报园区基础设施公募REITs的大军中，几乎每一个都拥有一些特殊的概念。而招商蛇口所申报的可谓“特中有特”的最特殊案例，可算是唯一的“央企+工改工”概念。
据了解，招商蛇口该单REITs所纳入的资产包囊括了蛇口网谷中最优质的四个资产：万维大楼、万联大厦、万融大厦和万海大厦。这四栋工业用地上的写字楼总建筑面积达到20万平方米，其中产业用房部分面积约15万平方米，全部由招商蛇口自持出租。据悉，这部分物业的估值约为30亿元，按照目前的年租金粗略估算，分红回报率可以达到5%以上。
另据消息人士透露，招商局集团的高层领导曾专门数次赴北京拜访相关部委领导，甚至很可能在证监会、发改委“40号文”出台前就进行了大量的沟通工作。由于其央企的身份和介入时间的领先，以及CMC REIT成功赴港上市的关键加分项，目前招商蛇口公募REITs在同侪中处于优势身位。
值得注意的是，2019年12月10日，作为首支赴港上市的央企REITs，招商局商业房地产投资信托基金（CMC REIT，1503.HK）的IPO募集了25.65亿港元，不过首发当日就跌去了8%。其资产包中就包含了蛇口网谷的三个乙级写字楼物业：数码大厦、科技大厦、科技大厦二期，总建筑面积12.41万方，占总资产包面积的47.29%。
这部分物业的估值与公募REIT中的“四万”大厦基本一致，都是2万元/平米左右。根据财报数据测算，CMC REIT每个基金单位的分派收益率达到6.1%。
由于内地基础设施公募REITs试点短期内不包括房地产，所以按照招商蛇口高层的计划，未来商业类资产就往香港这个CMC REIT以及类REITs产品里装，而纯粹的园区资产就纳入到公募REITs的扩募当中。
比如2020年10月27日，招商蛇口首期储架式购物中心类REITs产品“中信金石-招商蛇口一期资产支持专项计划”在深交所设立，底层资产是南京马群花园城购物中心，可以说是在CMC REIT之后为基础设施公募REITs又做了一次热身。
招商蛇口将2020年定义为集团的“资管年”，先将内部的资产盘点梳理，再分类盘活和提升，分类施策，以不同的资管与证券化计划进行退出。当然，这背后也有“三道红线”之后，高周转高负债的房地产模式无法持续导致招商蛇口严重的财务压力因素，这两年来，招商蛇口已经卖掉不少资产，无论是香港REITs还是内地公募REITs，其实同样也是一种卖资产的变现行为。
