西安楼市又迎来了一波变化！
2021年12月17日，最高人民法院公布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》正式将法拍房列入限购范围内。
人民法院组织的司法拍卖房产活动的，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许，
该项政策在2022年1月1日起开始执行。比如在西安买房，就需要满足西安的购房限购条件，才有竞拍法拍房的资格；
所以，想购买法拍房的购房者，务必了解清楚房产所在地的限购政策。如果不满足当地限购政策，则无法参与拍卖。
01 法拍房的由来
法拍房，是被法院强制执行拍卖的房屋。那么，一套房屋在什么情况下会造成房屋被法院强制执行拍卖？
最常见的是，民间借贷纠纷
当债权人和债务人签订了借款合同时，债务人本应该按时向债务人还款；但是因为种种原因，债务人无力履行按揭合约或者无法清偿债权人的债务时，被债权人经过由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房屋进行拍卖；
其次就是，银行贷款纠纷
这种情况的债权人一般是银行，当购房者向银行进行贷款时，银行要求购房者必须按时偿还贷款，当购房者因为自身或其他原因导致，无法及时偿还银行的贷款时，银行向人民法院申请诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款;
还有一种是，司法没收产生
当房屋所有人涉及到刑事案件中，法院判决没收财产或者赔偿受害人，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，以房抵债;
此外，还有一种房产是无人认领的房产，法院也有权对这类型的房产进行拍卖，但是现实生活中，这种情况很少见。
出现以上任何一种原因，法院都有权将该房产进行强制执行，进行拍卖。
02 限购法拍房对楼市的影响？
国家对楼市的调控，一直秉承着“房住不炒”的大原则，坚定地打击“炒房”行为，目的是让住宅回归正常的居住属性，而不是成为“炒房客”手里暴富的工具。
今年来，不论是政府出台的“3.30”政策、“8.30”政策，还是二手房的指导价，西安对楼市的调控相比往年比较频繁，市场大环境下，对楼市的管控愈加严格。
在这之前，低价格、不限购成了法拍房的优势，尤其是受到投资类型购房者的追捧。
根据司法拍卖官网数据显示，截止到2021年12月21日，西安市拍卖的房源数量达到9854套房源，甚至超过上海的8983套法拍房房源。足以可见，购房者对法拍房的“热情”。
所以，此次国家出台政策法拍房列入限购范围内，也暗示了，未来国家对楼市的管控只会越来越严格的信号，拒绝一切“炒房”行为。
03 法拍房和普通二手房有何区别？
法拍房其实也是二手房的一种类型，但因为其性质特殊的原因，在一些方面和普通二手房仍然存在区别。
购房资格
此前是购房资格有区别，新政执行后，法拍房与普通二手房同样要求满足在西安限购的政策；
购房流程
其次在购房流程上，普通的二手房是先看房，后成交过户，而法拍房由法院指定机构在固定时间看房，在拍卖平台上缴纳保证金，获得参拍资格后，在固定的时间内参加拍卖。
等拍中后，支付房款，并且由法院出具相关的裁定书，成交确认书和协助执行通知书，购房者拿着这些证明到相关机构办理过户首先，之后由法院腾房交付。
购房价格
普通的二手房成交会参考二手房指导价，价格比较明确；法拍房的价格一般会比市价低一些，但只是起拍价，最后成交的价格，要根据参加竞拍的人数，以及拍卖的具体情况来决定，有可能最终成交价要高于周边的二手房价格，但整体趋势下，价格会低于普通二手房的市价，这也是法拍房的一项优势。
一般情况下，因为参与竞拍的不确定性，法拍房拍中后需要全款支付，如果有贷款必要，银行会要求购房者提供阶段性担保才能放款，相比起普通的二手房贷款的风险以及困难程度比较大。
假如购房者购买法拍房作为第二套住房时，与新房、二手房的首付比例相同均为总房款的60%，且法拍房需要在一周之内交清首付款，期限较短，对资金要求比较高。
说到购买法拍房，购房者还需要学会如何“避坑”？
第一：注意背景
购房者在参与竞拍法拍房时，一定要调查业主的身份背景，业主是出于什么原因，导致资金链断裂，有可能是投资失败，或者是沾染上高利贷跑路，或者是介入到刑事案件中，导致自己的房产被强制执行，
如果是业主正常做生意失败，导致资金不足，拿房产到银行作为抵押，然后银行到法院进行申请诉讼，对该房产进行执行拍卖的话，该房源的背景基本是良好的。
第二：注意房屋实物
购房者即使看过法拍房的评估报告后，也需要实地去房产所在地亲自查看房屋情况，亲自查验房屋的户型、内部结构，以及内部硬装的健全完善等问题，是否与图片以及网站上的信息相符；
之前有案例，业主根据图片参与竞拍得到法拍房，实地接到房产时，房屋内部混乱不堪，与房源图片严重不符。
第三：注意费用
购买房屋，除去购房成本之后，是否要增加相关的费用，物业费、水电煤气费，有线电视费，即使这些一般并非大的费用，但也一定要亲自核实清楚，对于法拍房来说，这并非费用大小问题，而是权责界限的问题。
第四：注意租约
根据法律规定的房屋“房买卖不破租赁”原则，法拍房也不例外，存在租约的法拍房需要等到租约结束才能交房。同时购房者也需要警惕被拍的此套法拍房，存在恶意长租约的事情发生，有的租赁时间会长达十几二十年，甚至会一次性交付租金，让参与竞拍的购房者在取得房屋所有权之后，迟迟无法入住的问题。
如今，法拍房与二手房的购买条件站在“同一起跑线”上，购房者在选择时，也会进行价格对比、楼盘对比、区域位置对比等，相对来说，购买会更加趋于理性。
不论购房者选择哪种房源，都需要对房产进行深度地分析，切莫为了赶政策的“缝隙”期间，盲目购房。
