公证处成杭州二手房自主交易新“中介”：200万的房子能省3万多

杭州二手房买卖可以通过公证处来完成了，对比中介2.7%左右的收费，公证处千分之一的手续费对买房者来说着实诱惑。 

近日，家住上城区的老关向银柿财经记者反映，听说现在杭州二手房可以自主交易了，完全不要中介费了，但是自己还是有点担心，想请记者帮忙跑一跑，问一问具体情况。

记者了解到，原先，如果买卖双方是通过杭州市二手房交易监管服务平台（以下简称“官方二手房交易平台”）互通消息，那么需要中介帮忙解决资金监管等问题。但现在，杭州市国立公证处（以下简称“公证处”）的提存公证服务，为“自主交易”的资金安全提供了新模式。

除了提供提存公证服务，公证处还与金融机构合作为房屋提供按揭贷款的渠道。而以往，二手房的交易按揭贷款必须通过中介机构才能办理。

但是，资金安全、交易安全、公证处的监管等问题仍有待考究。这一创新模式背后是否还存在着其他隐忧？银柿财经记者就此进行了调查。 

省了一大笔中介费！

1月18日，记者跟老关一起来到了杭州市国立公证处（以下简称“公证处”）的办公地，向工作人员简单叙述了咨询内容后，一位自称是二手房相关业务服务的专员小王出来接待了老关和记者。小王介绍，目前公证处的确是有做二手房自主交易相关的公证等业务，但公证处只做公证提存、尽职调查、网签等业务，不涉及房源推荐洽谈等。 

小王进一步解释，当前来公证处咨询房屋交易的客户大多都是自己在官方二手房交易平台上有了感兴趣的房源，和房东先洽谈好，再来公证处办理手续。“我们和中介的区别，就是主动和被动的区别。” 

随即记者咨询了交易过程中的细节。“如果买卖双方已经达成交易意向了，那么首先请卖家联系我们，我们会上门对房屋做尽职调查。”小王解释道，“如果买家需要按揭贷款，我们也会提供材料清单，买家按照清单内容准备银行所需的按揭预审材料即可。” 

（提存公证方式买房流程示意图 ）

而在整个交易过程中涉及的费用有三笔。第一笔是尽职调查费用，不论房子大小，均为1000元。进入到预交易阶段，会收取一笔提存公证费，采取阶梯收费规则，0~50万为0.2%，50万~200万为0.15%。在房屋交易完成后，公证处还会收取一笔400元左右的房产证代办费。而这三笔单项收费其实在公证处原有的收费标准中也都存在。国立公证处官网显示，出具调查报告所需费用为“单项调查内容在500~2000元”，即尽职调查费用；代办与公证事项相关的登记事务为“市内每件400元，市外协商收费”，即房产证代办费；而“提存公证”的收费则是“按合同（协议）标准执行”。 

一套200万的房子，通过公证处完成自主交易只需要4500元，而通过中介机构完成自主交易收取的费用与正常二手房交易收费标准并无太大不同，却需要4万元左右。即便实际缴纳中介费用时，中介机构一般会打个六七折，但对比公证处的数千元交易费用，还是贵了不少。

中介小谢告诉记者，像自主交易的这种情况，通过中介走流程并不是很划算，因为公司就是这样的标准，并没有细化单项的收费，折扣上让到最低就不错了。 

更有公信力的“中介”

简单地说来，这种新模式就是公证处在原有业务基础上“升级”，提供“提存公证”“网签”等买房一站式服务。 

那么，公证处介入房屋买卖业务是否合规呢？北京金诉律师事务所合伙人律师戴金花表示，目前并没有明确的法律规定公证处有网签资格。如果是房管局授权公证处进行网签，那么公证处需要得到房管局的授权才可以有网签资格。 

北京市京师（延吉）律师事务所主任王琮玮也告诉记者，如果是和房产中介一样，房管局只是给公证处开通了提交网签的通道，最终网签还是在房管局的平台上完成，而公证处只不过是代替了中介来承担这个提交资料的义务的话，“这种方式我个人认为是合规的。” 

近日央视财经频道一档栏目的采访中，公证处主任金涛也表示，“这次的公证提存引入二手房自主交易，杭州市规划和自然资源局、杭州市住建局都在我们这里设立了不动产交易的窗口、网签的窗口，所以使老百姓能够得到一站式服务，容缺受理。” 

值得一提的是，小王多次强调公证处与房管局展开了合作。然而，记者在二手房交易平台上并未看到房管局与公证处合作的内容或者推介。截至发稿，记者尚未收到房管局对此事的回应。 

记者此前在报道《杭州上线官字号二手房交易平台，“去中介”行得通吗？》时就发现，在自主交易买卖二手房的过程中，“资金监管”是重要风险点。报道中，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉曾表示，“建立二手房服务交易平台主要目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在我们平台上，同时也挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。” 

小王表示，公证处与房管局的合作弥补了此前官方二手房交易平台流程中资金监管的空白，交易的资金会直接进入以公证处为抬头的银行资金监管账户，并由买卖双方、公证处、银行四方进行监管。

（四方资金监管示意图）

“现在四方资金监管的方式与二手房买卖中的四方资金监管是一模一样的，公证处充当的角色就是原先二手房中介的角色。”一位银行从业者告诉记者，至于公证处资金监管的资质，则是因为和银行合作，依据四方签订的合同所赋予的资金监管的资质。 

在老关看来，如果自己房子需要买卖，公证处恰是更合适的“中介”，毕竟公证处相较于中介更有公信力。 

与银行合作解决贷款问题 

公证处要做到房东直挂房产、买家直接购房的一站式房屋交易服务，还需要引入金融机构，公证处与银行的合作也解决了买家的贷款问题。

记者了解到，目前与公证处合作的银行有两家，一家是浦发银行，另一家则是宁波银行杭州分行。“因为我们现在还是一个创新的模式，其他银行的合作还在陆续沟通中。”小王称，当下，省直公积金已经顺利做完了首单，市直公积金还暂无先例。 

“通过公证处来我们这贷款的流程和之前通过中介操作的模式基本一致。”宁波银行杭州分行的工作人员赵晨告诉记者，“考虑到官方二手房交易平台上的挂牌交易存在资金监管的安全性需求，所以我们和公证处一起推出了这种新的交易模式。” 

至于房贷的利率，赵晨表示，需要参考市场价格。“不过，我们行有开辟绿色通道，所以通过这种方式，放款时间会更快。”小王亦表示，如果在浦发银行申请纯商贷，从申请到放款大概需要一周左右的时间。 

此外，小王提醒道，出于风控的要求，不允许房东使用买家的首付款还按揭。这意味着，对于还身负房贷的卖家而言，需要自己先想办法凑齐资金，还清贷款。“很多卖房的人都会想着用首付款去结清贷款，不然还需要再另外凑钱。”一位资深房产记者表示，“以我自己为例，当时为了‘以房换房’，先是卖掉了一套房，用买家的首付还了贷款，再买了第二套房。” 

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军强调，银行的这项服务内容应该和其传统按揭贷款业务相分离，避免成为银行为按揭贷款业务而提供的“增值服务”。 

杭州模式的可复制性

据记者了解，自去年12月1日成交首单以来，截至一月中旬，通过公证处完成房屋交易的数量为十余套。而手边找房的数据显示，仅12月份单月，杭州市二手房成交套数为3414套。德佑房产从业3年的小范对记者表示，还是那句话，“对中介没有太大影响。” 

“此前官方二手房交易平台的交易情况不甚理想，主要是买卖双方之间的信任问题以及交易资金安全问题等。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄坦言，“现在引入公证处，通过银行开设资金监管账户，为买卖双方的资金安全提供了有效保障，增加了交易的信任感，降低了其中可能产生的资金风险。” 

当下，除了杭州，全国多个城市如上海、深圳等地均在推广官方二手房交易平台。不过，类似杭州这般由公证处提供提存公证的模式还是首例。那么，对其他城市来说，这种杭州模式是否也具有借鉴意义？ 

“只要这些环节当中所提供的所有服务中没有法律禁止的行为的话，这种模式是可以广泛地被复制的。”王琮玮认为，一是可以提高效率，防控风险；二是能减少交易成本，包括时间成本，以及买卖双方的资金成本。“当公证处和房管局之间建立合作关系，通过房管局可以直接查询房屋所有权的状态，则能规避一定风险。” 

“实际操作层面肯定是很难的，尽管政府初衷很好，但也要面对市场的检验。”徐军提醒道。陈宵亦强调，此类创新性模式对于很多购房者来说接受度并不高，交易过程中还可能会出现漏洞。 

浙江方广律师事务所主任孔聪补充道，实际操作中，应注意识别和避免非真实交易者和虚假信息给平台环境造成破坏，给正常交易者造成障碍。平台尽量采用适当的技术手段处理，同时可以对提供虚假信息者进行惩罚和限制。 

最后，戴金花指出，公证处的收费模式问题、公证机构的监管问题、办理公证及提存手续等问题也值得进一步研究。 

（应受访者要求，老关、小王、赵晨皆为化名。）