日前，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活”）递表港交所。招股书称，截至2022年6月30日，魔方旗下有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市394个地点。
如果魔方生活能够成功IPO，它将是第三家长租公寓领域的上市企业。不过它两位“前辈”的结局，目前来看并不太美妙——“长租公寓第一股”青客公寓（FLJ.O）破产危机缠身，股价已由最高点95.25美元跌至如今的2.40美元，缩水超过97%；蛋壳公寓于2020年1月在纽交所鸣锣上市，却很快陷入“爆雷”与“租金贷”的泥潭，仅仅455天就摘牌离场。魔方生活，又能给资本市场带来什么样的“新故事”？
从目标客群来看，魔方生活把客户分为“白领”与“蓝领”，分别对应旗下魔方公寓与9号楼公寓两个旗舰品牌。白领公寓在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，其他城市月租介于2000元至4000元，面积介于25至45平方米，自带厨房及浴室；蓝领公寓则是宿舍式，每间房通常配备二到八张床，每张床位的月租介于500元至1000元。
从运营模式来看，不同于“分散式”的蛋壳与青客，魔方生活是“集中式长租公寓运营商”。招股书称，与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓具有多种竞争优势，如稳定性、安全性，还可以为住户提供多种增值服务，并通过不同类型的社交活动为住户之间建立联系；同时，中国租赁公寓市场中的一居室公寓供需错配长期存在，年轻人要么为不必要的大公寓支付额外租金，要么与他人合租，而集中运营模式能够通过提供大量一居室公寓来解决上述错配问题；而且，集中式长租公寓运营商与大型机构业主签订长期整租协议，能够降低出租成本，运营商也往往能够凭借集中采购制度、标准化产品与服务等提升运营效率。
根据招股书，魔方生活在所有集中式长租公寓运营商中规模排名第三，在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，市占率约3.0%。克而瑞数据显示，截至2022年上半年，中国住房租赁企业开业规模排名前二分别为万科泊寓与龙湖冠寓，二者各自依托房地产集团。
其中，万科泊寓开业规模约16.95万间，管理房源约20.99万间，出租率94%；龙湖冠寓开业规模约11.1万间，出租率93.3%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.4%。而魔方生活运营公寓7.62万间，平均出租率仅82.4%，运营超过6个月的成熟社区出租率也不过83.9%。
魔方公寓运营数据 图源：招股书而尽管逆势扩张，营收上涨，但魔方生活的盈利依然“飘忽不定”，2022年上半年仅仅净赚41万元。招股书称，魔方生活正在收购小规模的地区性公寓运营商，由于难以应对疫情带来的挑战，小规模地区性公寓运营商更愿意加入成熟的网络。公司公寓社区由2020年底的226家扩大至2021年底的395家，运营公寓总数从2020年底的3.9万间增加接近一倍至2021年底的7.6万间。2019年至2021年，魔方生活分别实现营收9.47亿元、9.49亿元与14.71亿元，同期净利润分别为6355.1万元、-2.31亿元与2.95亿元，2022年上半年实现营收8.50亿元，但净利润仅有41万元。
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