四单REITs同日收问询函，项目估值合理性最受关注_

综合上交所、深交所的信息，4单拟上市REITs产品近日均收到交易所问询函。

这四单REITs分别是华夏金隅智造工场产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT和华夏万纬仓储物流REIT，前三只产品拟在上交所上市交易，最后一只产品则计划在深交所上市。

从问询函内容来看，监管机构的问询集中在项目估值的合理性、运营的稳定性、信息披露状况等角度，体现了监管部门对REITs产品底层资产质量的严格要求。

四张问询函都问了什么？

从交易所披露的信息来看，4只产品的上市申请都是在3月初获得受理，并在4月15日获得集中反馈，问询函中关注的问题也具有较高相似度。

基础设施项目的估值情况，在4封问询函中均被提及。比如在对华夏金隅智造工场产业园REIT的问询函中，上交所分析了该项目周边竞品的情况，要求管理人披露周边竞品物业的具体信息，并审慎评估估值参数的合理性。同时说明出租率下滑的原因、披露租金假设的合理性，以及评估收缴率假设。

项目的运营管理能力也被交易所重点关注。针对建信建融家园租赁住房REIT的问询函显示，该项目在申报文件中拟委托三家机构履行项目的运营管理职责，并向其支付相应的费用。上交所要求其说明运营管理统筹机构和实施机构的设置必要性，并对运营管理费用设定的合理性发表明确意见。

在对中金联东科技创新产业园REIT的问询函中，上交所也针对运营管理情况，要求补充完善运营管理激励约束机制，确保相关机制落实到运营管理团队或相关人员，并论证运营管理机构运营能力，以及对各主体收费水平及分配合理性。

除此之外，项目潜在风险的评估与披露、项目是否符合相关法律法规和政策要求、对收益分配的约定等问题，在四封问询函中的出现频率都较高。

已有7只REITs开始2024年分红

今年以来，公募REITs市场一扫2023年持续下跌的阴霾，上涨势头强劲。截至4月18日，中证REITs（收盘）指数开年以来上涨5.47%。

从2023年年报与最新的一季报数据来看，虽然经历了二级市场的动荡，但REITs产品整体表现依旧“抗打”。

同花顺iFinD显示，29只披露年报的REITs产品中，21只产品去年收入超过1亿元，其中鹏华深圳能源REIT的收入高达19.01亿元，排在首位，紧随其后的是中金安徽交控REIT、平安广交投广河高速REIT和国金中国铁建高速REIT，去年的收入分别为9.7亿元、8.01亿元和7.84亿元。

在另一项关键指标可供分配金额上，同花顺iFinD显示，2023年年报中可供分配金额超亿元的REITs产品有16只。而从今年以来至4月19日，已有7只REITs产品宣布进行2024年以来首次或第二次分红。

新“国九条”三次提到REITs

在4月13日国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》中，3次提到与REITs相关的内容：“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”“研究制定不动产投资信托基金管理条例”“落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策”。

中金公司对此分析称，REITs在此纲领性文件中被3次提及，显示出官方层面对REITs市场制度建设的重视，在国务院层面的指引下，各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待，这两方面均有利于提升REITs的投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

而仅从新发市场的情况来看，公募REITs的投资价值已获得市场的较高认可。按照基金成立日统计，截至4月19日，今年共有6只新发REITs产品，且均提前结束募集。

此外，之前申请扩募的中航京能光伏REIT于4月初发布公告称，此前提交的扩募申请已经获得证监会与上交所受理，如果申请顺利通过，中航京能光伏将成为国内首只同时包含光伏项目与水电站项目的“混装”REITs产品。