多地调整计容规则减少公摊面积，提升得房率渐成趋势

随着房地产供求关系的变化，各地针对地产供给侧优化和调整的政策也越来越多。提高得房率，增强购房者的获得感，正成为各地优化住房供给的发力点。

据中指研究院统计，自2020年以来，包括四川成都、重庆、湖南长沙等二十余城陆续发文，通过降低公摊面积、增加房屋实际使用面积等方式，来提升购房者的得房率。相关政策普遍支持空中花园不计容、空中绿化面积折算计入小区绿地率等细分措施，并鼓励开发商打造“第四代住宅”，发展高品质产品。

近期，浙江多地在土地供应中推出“第四代住宅”用地，优化计容规则引发市场关注。综合业内观点来看，随着“降公摊、提升得房率”渐成趋势，在增强购房者获得感刺激入市的同时，或也将助推企业产品升级。

多地计容规则优化

梳理来看，浙江在近三月的土拍中都有推出“第四代住宅”用地，计容规则也有不同层面的优化。其中，义乌市在6月26日成功出让位于稠城街道的有机更新秦塘地块二，出让文件显示，“允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，空中花园阳台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的30%，公共共享平台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的15%，除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。”

从竞拍结果来看，义务有机更新秦塘地块二也十分抢手，最后历经46轮竞拍，由义乌市宇灵贸易有限公司（联利房产集团）竞得，总价达到17.6亿元，溢价率达35.38%。

之后湖州市在7月17日出让了首宗“第四代住宅”用地即德清舞阳街道地块，出让文件明确，“1#地块内空中庭院建设不大于13847平方米（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率；住宅最小套型建筑面积不得小于110平方米。”

最终，德清舞阳街道地块在历经34轮竞价后，由湖州莫干山国有资本控股集团以约2.91亿元竞得，成交楼面价为4657元/平方米，溢价率32.33%。

温州市也推出了“自带空中花园”的宅地，其在7月27日出让的桃花岛单元T03-03地块明确，“按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊等公共开敞空间”，同时这类空间不计入容积率。

优化计容规则并非浙江独有，若将时间线拉长，今年以来也有多个城市提出类似措施。如华南长沙在今年4月推出新房阳台面积认定新规，未来新建住宅阳台无论封闭与否均按一半面积计算，且阳台赠送面积最高可达套内建筑面积的20%；同时，飘(凸)窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。

广东辖区的惠州市、佛山市、深圳市也有相关政策，如惠州在5月发布《2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中提到，“建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积。”

佛山的政策则明确，新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；并支持企业开发多样化、高品质住宅产品。

梳理来看，本轮计容规则优化可整体概括为“一降一增”，即“降公摊、增得房率”。一方面是“部分公共区域不计入容积率”以降低公摊面积；另一方面是鼓励开发商在户型设计方面做加法，如加入空中花园、景观绿廊、风雨连廊等设计，且不计入建筑面积和公摊面积。

发展高品质住宅

商品房的建筑面积由套内面积和公摊面积构成，得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。公开数据显示，目前全国一般多层住宅的得房率为88%-95%，小高层板楼住宅的得房率为85%-88%，高层板楼住宅的得房率为78%-85%。

在一位不愿具名的建筑设计人士看来，目前多地针对计容规则的调整，本质仍是对住宅容积率计算方式进行修改，“当某些公共区域不再计入容积率，那就意味着它们不会计入总建筑面积，由此套内建筑面积在总建筑面积中所占比例提高，得房率便会提高。”

不过，市场对于公摊面积的观点不一。而商品房客观存在的问题是，公摊面积无法避免。针对计容规则调整带来的影响，一家总部位于上海的开发商营销人士认为，直接的影响是会促使企业优化户型设计，“针对公共空间，设计的时候可以更考虑实用性和便捷性，减少不必要的公共设施占用空间。针对居住空间，随着阳台、露台等计容规则的优化，业主也有可能通过得到更大的空间。”

还有开发商人士认为，提升得房率也彰显了政策对于建造“好房子”的导向。在一家深圳房企的品牌总看来，“类似空中花园、景观绿廊等给予免计容奖励，优化阳台、入户花园等设计规范类的措施，还是鼓励企业发展高品质住宅。”

就我国商品房发展历史来看，目前已演进到“第四代住宅”。根据行业通俗分类，“第一代住宅”是指单位分配的住房，仅有居住功能；“第二代住宅”指有物业管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以来的主流，集住宅配套设施、物业管理基础又植入了社区概念；“第四代住宅”则称为“庭院房”或“城市森林花园建筑”。

根据克而瑞在今年6月发布的《专题回顾 | 第四代住宅典型案例研究》，自2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”成功推出后，福州、厦门、重庆、西安等中高能级城市相继跟进。

在中指研究院研究副总监徐跃进看来，“相比于以前的住宅产品，‘第四代住宅’具有一定的优势。最明显的便是公摊低，空中花园等使用面积不计容，将带来高得房率，住户使用面积增加，开发设计多样性提升。此外，便是景观好，生活空间多元化。”

不过，他也指出，第四代住宅的建设也会面临一些挑战，比如：建造成本高、后期维护成本高、蚊虫困扰等问题，“当然，新产品的出现总是会对旧产品的客户形成分流。但新产品的发展预计会是渐进式的，整体上对于当前市场库存去化的影响还是相对有限。”

谈及本轮计容规则调整的影响，他认为，“房价本质上是由供求决定的，减少公摊面积、提升得房率，会使得住宅产品品质提升，更具市场竞争力，未来或许会有更多城市跟进出台类似政策。”

“在新的趋势下，房企应加强新一代住宅产品研发，充分利用计容规则调整所带来的积极影响，提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。”他还建议道。