房地产刺激政策不断，楼市重现火热、市场信心回来了吗？

一系列利好政策出台落地，楼市行情急转直上。

从9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳后，北上广深四大一线城市随即优化了限购政策，而包括杭州、南京、武汉、成都等在内的核心二线城市基本全面放开了限购。

除了限购之外，在金融和财税政策方面，各部门也在集中发力。

最新的是11月13日晚财政部、税务总局、住建部发布的涉及房屋交易环节的契税、增值税下调通知。再加上从9月底至今已经落地的降首套、二套房的购房首付、降存量房贷利率、降准、降息等政策，全国范围内的楼市政策环境进入“史上最宽松时代”，同时也是交易税负最低的阶段。

房地产主要政策调整。图片来源：上海易居房地产研究院

这些“史诗级”救市政策的密集出台，让低迷许久的楼市在10月份迎来了火热行情，全国新房及二手房成交量整体回升，出现“拐点”信号。

市场热度好转，房地产企业的销售状况也明显改善。今年10月份，百强房企销售操盘金额环比大幅增长73%，从同比看，也实现了7.1%的增幅，这是今年内首次实现单月业绩同比正向增长。

市场热度全面提升，楼市又进入活跃期。

火热的“银十”

救市政策到位后，各大房地产企业开始抢抓机遇，加紧卖房。

作为行业的龙头房企，保利发展一位区域营销总告诉银柿财经，自9月底政治局会议后，公司研判刺激政策很快会出台，也很期待，虽然对于具体细则和政策力度并不清楚，但公司仍铺排了在核心城市加大宣传、推盘的准备。

另一家行业前十的民营房企人士也表示，虽然他们公司在一线城市的项目数不多，但也期待政策落地后能带动销售额增长，邻近年底公司的销售和回款均面临压力，如果销售端能好转，冲刺年度目标会更有信心。

在房地产行业，“金九银十”往往是全年最火热的销售阶段。但在今年前9个月销售遇冷后，10月份成为房企们冲刺四季度业绩的重要节点，不仅是头部公司，全行业的销售额和信心恢复也至关重要。

政策效果没让市场和这些房企失望。住建部公布的网签数据显示，今年10月份，全国商品房成交同比、环比实现双增长。其中同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，也是自2023年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国的二手房网签成交量也同比增长8.9%，实现连续7个月同比增长。

一二线核心城市在10月份的这轮市场回暖行情中表现更为突出。

10月份，北京二手住房网签量超过1.7万套，创下近19个月以来的最高纪录；上海10月份的二手房成交达到2.2万套，同比增长68%；二线城市代表杭州的二手房成交也达到9120套，不仅创下今年内新高，也是近7年来的同期最高记录。

那些在一二线核心城市拥有多个在售项目的头部房企，都享受到了这轮刺激政策带来的利好。

据克而瑞统计，今年10月份，全国百强房企共计实现销售操盘金额4354.9亿元，环比大涨73%，同比增长7.1%，这是2024年内首次实现单月业绩同比正增长。

头部房企中，央企保利发展（600048.SH）、中海地产（00688.HK）、中国铁建，厦门国企建发房产10月份的销售额环比涨幅均实现翻倍。

从今年的累计销售额来看，据克而瑞统计，1-10月，保利发展以2840亿元的销售额继续稳居行业第一，中海地产、华润置地（01109.HK）和万科（000002.SZ）分列二至四位。这四家公司也是行业内仅剩的销售额超过2000亿元的房企。

不少陷入债务危机的房企，也在10月期间加大了项目的折扣和营销力度，期望通过积极促销来“自救”。

一位华南出险房企的营销负责人对银柿财经表示，这一轮市场销售整体确实有好转，但主要集中在一线城市，市场热度能否快速向二三线城市传导还需要观察，市场反应也会有滞后性。他们公司在广州、佛山、珠海等地也努力推盘，销售额比9月有增长，但幅度还是有限，期望政策效果能持续显现。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉银柿财经，10月份全国新房市场成交量“转负为正”，对房企业绩增长带来积极作用，也有助于去库存、去存量工作的进一步开展。

住建部相关司局负责人近日也表示，随着这一阶段的政策效应持续释放，房地产市场有望继续保持向好态势。

信心能否持久？

在9月底以来“一揽子”政策支持下，重点城市10月二手房成交量回升明显，价格也出现止跌迹象，这被看作是全国楼市“止跌企稳”的信号。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年10月，百城二手住宅均价环比下跌0.60%，跌幅较上月收窄0.10个百分点；10月，十大城市二手住宅均价环比下跌0.33%，跌幅较上月收窄0.47个百分点。

10月十大城市二手房价格环比跌幅收窄。图片来源：中指研究院

另外在居民的新增房贷方面，10月也出现明显好转。

央行11月11日公布的金融统计数据显示，10月份居民贷款明显上升，其中短期贷款单月新增量达到了近五年新高，中长期贷款也就是房贷，10月份新增了1100亿元，虽然相比2020-2021年楼市高点的4000多亿仍有不少差距，但相比2022-2023年的几百亿，已经有了明显改善。

克而瑞预判，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对银柿财经表示，近期各类利好政策效应积极释放，将持续降低购房成本、提高购房积极性。从各地实际成交情况看，价格以稳为主，下降空间减少，但短期内价格拉升的可能性也不大，四季度成为房价稳定的重要节点。

中指研究院也指出，在近期一系列政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，10月份楼市活跃度明显回升。短期来看，考虑网签数据的滞后性，预计网签成交活跃度将延续至11月上半月。目前，核心城市市场量价已初步显现止跌回稳迹象，若接下来能继续出台支持政策，巩固前期政策效果，核心城市或有望实现止跌回稳。

中信证券在11月14日的研报中提到，近期接连出台的楼市利好政策，充分体现了政策力促止跌回稳的积极态度。在对房地产市场预期再次产生分歧的关键时刻，系列新政策能够避免市场再次转冷。

对于房企们而言，也希望楼市成交回暖的行情能持久，这关系到不少公司的回款、债务兑付、保证日常运营的资金需求，甚至是生死存亡。

根相关统计数据，截至10月底，A股共有94家房企发布2024年三季度业绩报告，实现盈利的房企有52家，占比约55%，亏损房企达42家，占比约45%。前三季度，归母净利润实现同比增长的房企只有20家，占比约21%，出现下滑的房企则达到74家。头部房企中，行业第一的保利发展出现净利润下滑，万科则出现大幅亏损。

一位民营房企高管告诉银柿财经，近期楼市回暖，能让大家进入信心修复阶段，短期内市场或许还会有波动，但前景是积极的，对于所有从业者和购房者来说，提振信心同样重要。

但市场信心全面恢复，并不是靠几项刺激政策就能彻底扭转。同策研究院研究总监宋红卫认为，购房信心全面恢复，势必是楼市整体量价有明显起色，这才是信心重建的重要标志。

接下来，国内基本经济面持续回升向好的态势，宏观经济政策也是影响房地产行业止跌回稳的重要因素。