高位贷款买房的人,困在利息差里

高位贷款买房的人,困在利息差里
2024年08月06日 08:00 豹变官方号

「核心提示」

首套房商贷利率已进入“2”时代,政策对新购房群体越来越友好,守在利率高点的存量贷款者,心里越来越复杂。

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢 昀

8月初,最新的楼市消息传来,包括苏州在内的部分城市,首套房商业贷款利率已经探至3%以下。加之各个城市首付比例持续降低,政策对新购房群体的利好越来越明显。

另一边,当新增房贷利率坐上滑梯,无人在意的角落,一批存量贷款者被卡在山顶,坚守着4.75%甚至5.8%的利率。

高至一个点以上的利差,在二者之间撕出了一条巨大的沟壑:有“高位站岗”者算了这样一笔账,同个城市,同样的贷款期限,同样是100万的贷款,利息总额能够差出23万,足够买下一辆中档轿车。贷款金额越多,利息差额也就越大。

有关利率差的现实像一扇门,一旦开启,就难以再被关上。

1、压在头顶的“加点”

2024年6月末,北京进行了商贷利率的调整:对于首套房,商贷利率下限调整至LPR减45个基点;相比此前的LPR加10个基点的水平,下降了55个基点。二套房方面,五环外调整至LPR减25个基点,五环内调整至LPR减5个基点。

不到一个月后,央行调整LPR报价,5年期以上LPR按照3.85%执行。这也意味着,北京首套房利率最低降至3.4%,已为历史最低水平,五环内的二套房利率则降至3.8%。

这是李青松最想屏蔽的消息。她的房子买在2021年8月,而且在北京,是当时全国首套贷款利率最高的一批人——4.75%。光是加点,就和现在的政策差出了100个基点。比她利率更高的只有一群人,当年的二套购房者。

张莉的房子同样买在2021年8月,是为了孩子上学购入的学区房,总价600多万,月供达到1.6万元以上,目前利率5.25%。

如果把贷款利率看作山,那她们就是站在珠穆朗玛峰上的人。没有“一览众山小”的感受,这珠穆朗玛峰是压在心上的。

李青松算了这样一笔账:同样是100万元的贷款,期限300个月,自己需要支付的总利息是71.03万元,等额本息的情况下,每月还款金额为5701元。

而目前的利率条件下,新晋购房者需要支付给银行的利息则为48.58万元,比自己少了三分之一,每月月供不到5000元。

当然,LPR的调整对存量房贷的拥有者也有好处,因为绝大部分人都在申请贷款时选择了贷款利率随LPR波动。但目前的政策之下,LPR每年只有在1月1日或买房时的贷款发放日才能调整,而且相对100个基点的差额来说,实在九牛一毛。

米圈的房子买在2023年7月,几乎是最后一批房贷利率4.75%的高位站岗人。当时她刚刚交满北京的五年社保,又和相恋多年的男友准备结婚,买房是刚需。

彼时北京购房政策已经来到宽松时刻。“没人能看到未来嘛,所以买了(房子)肯定是不后悔的。”和米圈同时期的购房者秋立对《豹变》说。

根据以往的调整记录,五年期LPR在2023年7月下调至4.2%后维持了数月,此后多次下调,到目前已经降至3.85%。

2、被动自救

虽然对买房的行为本身不后悔,但无论秋立、李青松还是米圈,都做出了同一个选择:提前还贷。

2022年末以来,提前还款的热潮已经泛起几波。2023年2月,李青松就申请了第一次提前还款,由于当时还款人数太多,线上APP甚至需要排队,而且还款时间已经排到了5月。她忍不住自嘲,买房时市场太热,银行没额度,放贷排了几个月;到现在市场太冷,提前还贷竟然也要排几个月。掐指算来,这一冷一热,相隔也不过两年。

“你拼命降,我就拼命还。”提前还款的时刻,每个房贷人心中的念头惊人相似。

到目前为止,米圈已经提前还款三次,在一年之内将原本180多万的商贷降到了90多万,每笔还款在20万到30万左右,用她的话说,这是“勒紧裤腰带”了。剩下的商贷,她准备在三到五年之内全部还清。

这些钱一些来自年终奖,还有一些来自两人的公积金。她和丈夫都来自山东农村,买房家里几乎没给什么支持,提前还贷更要靠自己。好在二人都在互联网大厂工作,薪资足以负担,房子又是拎包入住,省去了装修的时间和费用。

除了提前还款,宽松的楼市政策之下,不少城市开始支持商贷转公积金贷款的操作,其中包括重庆、厦门、长沙、武汉等等。虽然需要满足一定的条件,且手续较为复杂,但公积金贷款利率已经低至3%以下,相对高利率商贷划算太多。社交媒体上,商转公的教程铺天盖地。

不过,到目前为止,北京并不支持“商转公”。

米圈也像许多人一样,尝试就存量贷款利率问题向政府有关部门反馈,比如12345或央行北京分行的电话,她都打过不止一次。对方在话术上比之前更重视,但到目前为止还没有新的变化产生。

如果为了降低利率找信得过的亲戚朋友重新过户,不但有风险,还有高额税费,也不划算。

无路可走的情况下,有些人开始申请消费贷和经营贷缴纳房贷。这类贷款虽然利率低,但还款期限较短,还有被银行“抓包”的风险。

李青松咬了咬牙,还是决定通过攒钱的方式,提前还贷。

米圈同样,夫妻两人生活原本就比较节俭,目前则是削减一切大额支出。比如入住时想要换掉的电器,看来看去,也还能再用几年。

即便是没有关注到存量和新增的巨大利率差,秋立同样准备提前还贷。理由很简单,理财从2020年到现在亏了30%还要多,银行存款利率最近又创下了历史新低,把钱拿去还房贷,反而是最理性的选择。

3、买或不买?还或不还?

存量的挣扎,也让不少意向买房者坚定了持续观望的态度。一方面,包括一线城市在内,房产贬值的局面仍旧没有完全逆转,谁也不能保证自己不会“入手即亏”。即便是刚需买家,也总希望在更低点入手。

另一方面,观望者心中也很清楚,自己只有在买房的那一刻是“增量”,一旦交易完成,就会变成“存量”。

米圈的朋友同样是一对北漂,两人都是三甲医院的医生,目前已经有了宝宝,本想在2023年买房,到今年反而不着急了。“如果越往后越划算,那我为啥非要现在买,反正租也租了这么多年了。”

数据方面,6月经历一系列限制性政策放宽后,成交量有了明显的回升。诸葛数据研究中心发布的报告显示,2024年6月,14个重点城市的二手房成交量同比增长27.89%,不仅创下了2023年5月以来的新高,而且中止了此前连续四个月的成交量下跌趋势。

到7月,前期政策释放的效应逐渐减缓,受制于当前市场信心弱,居民收入预期未改善,对成交量的带动有限。诸葛数据研究中心的数据显示,7月重点14城二手住宅成交环比上升0.26%,同比上升42.84%。累计来看,2024年1-7月重点14城共成交705358套,较去年同期下降3.0%。

观望情绪似乎并没有被打破。

事实上,存量房贷利率也并非一直未降。2023年9月,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了降低存量首套住房贷款利率的通知。政策落地到北京,银行方面表示,如果用户的房贷在2019年10月8日(不含)前发放,最低可调整至相应期限LPR不加点;在2019年10月8日(含)后发放的,最低可调整至相应期限LPR+55个基点。

这也就意味着,北京目前在房贷利率上独孤求“降”的只有2019年到2023年之间的购房者,还有始终未被政策惠及的二套购房者。

此前,在接受《证券日报》采访时,南开大学金融发展研究院院长田利辉表示,如果存量房贷利率下调,短期内可能会减少银行的利息收入,影响银行的利润水平。长期来看,较低的利率有助于刺激房地产市场,增加贷款需求,从而可能对银行业务产生正面影响。

如果说增量面对的是买和不买的抉择,那么存量需要考虑的问题则是要不要继续提前还款。

几次的提前还款之后,包括米圈在内的很多房产持有者意识到,这不是长久之计。一方面,如果公积金提取政策持续收紧,房贷还完后,就失去了持续提取公积金的理由。另一方面,在当前充满不确定的环境下,怎么平衡现金流同样重要。“比如说失业了,(手里的存款要)能够支持一两年的房贷和日常的生活维持。”米圈计算着。

她和丈夫都在大厂工作,高薪同时也高强度。随着年纪的增长,她愈发想跳出大厂,也希望能有更多的精力回归家庭。然而高位贷款买房编织出来的绳索,却把生活紧紧捆住。

(应受访者要求,文中均为化名)

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