「核心提示」
首套房商贷利率已进入“2”时代，政策对新购房群体越来越友好，守在利率高点的存量贷款者，心里越来越复杂。
作者 | 詹方歌
编辑 | 邢 昀
8月初，最新的楼市消息传来，包括苏州在内的部分城市，首套房商业贷款利率已经探至3%以下。加之各个城市首付比例持续降低，政策对新购房群体的利好越来越明显。
另一边，当新增房贷利率坐上滑梯，无人在意的角落，一批存量贷款者被卡在山顶，坚守着4.75%甚至5.8%的利率。
高至一个点以上的利差，在二者之间撕出了一条巨大的沟壑：有“高位站岗”者算了这样一笔账，同个城市，同样的贷款期限，同样是100万的贷款，利息总额能够差出23万，足够买下一辆中档轿车。贷款金额越多，利息差额也就越大。
有关利率差的现实像一扇门，一旦开启，就难以再被关上。
1、压在头顶的“加点”
2024年6月末，北京进行了商贷利率的调整：对于首套房，商贷利率下限调整至LPR减45个基点；相比此前的LPR加10个基点的水平，下降了55个基点。二套房方面，五环外调整至LPR减25个基点，五环内调整至LPR减5个基点。
不到一个月后，央行调整LPR报价，5年期以上LPR按照3.85%执行。这也意味着，北京首套房利率最低降至3.4%，已为历史最低水平，五环内的二套房利率则降至3.8%。
这是李青松最想屏蔽的消息。她的房子买在2021年8月，而且在北京，是当时全国首套贷款利率最高的一批人——4.75%。光是加点，就和现在的政策差出了100个基点。比她利率更高的只有一群人，当年的二套购房者。
张莉的房子同样买在2021年8月，是为了孩子上学购入的学区房，总价600多万，月供达到1.6万元以上，目前利率5.25%。
如果把贷款利率看作山，那她们就是站在珠穆朗玛峰上的人。没有“一览众山小”的感受，这珠穆朗玛峰是压在心上的。
李青松算了这样一笔账：同样是100万元的贷款，期限300个月，自己需要支付的总利息是71.03万元，等额本息的情况下，每月还款金额为5701元。
而目前的利率条件下，新晋购房者需要支付给银行的利息则为48.58万元，比自己少了三分之一，每月月供不到5000元。
当然，LPR的调整对存量房贷的拥有者也有好处，因为绝大部分人都在申请贷款时选择了贷款利率随LPR波动。但目前的政策之下，LPR每年只有在1月1日或买房时的贷款发放日才能调整，而且相对100个基点的差额来说，实在九牛一毛。
米圈的房子买在2023年7月，几乎是最后一批房贷利率4.75%的高位站岗人。当时她刚刚交满北京的五年社保，又和相恋多年的男友准备结婚，买房是刚需。
彼时北京购房政策已经来到宽松时刻。“没人能看到未来嘛，所以买了（房子）肯定是不后悔的。”和米圈同时期的购房者秋立对《豹变》说。
根据以往的调整记录，五年期LPR在2023年7月下调至4.2%后维持了数月，此后多次下调，到目前已经降至3.85%。
2、被动自救
虽然对买房的行为本身不后悔，但无论秋立、李青松还是米圈，都做出了同一个选择：提前还贷。
2022年末以来，提前还款的热潮已经泛起几波。2023年2月，李青松就申请了第一次提前还款，由于当时还款人数太多，线上APP甚至需要排队，而且还款时间已经排到了5月。她忍不住自嘲，买房时市场太热，银行没额度，放贷排了几个月；到现在市场太冷，提前还贷竟然也要排几个月。掐指算来，这一冷一热，相隔也不过两年。
“你拼命降，我就拼命还。”提前还款的时刻，每个房贷人心中的念头惊人相似。
到目前为止，米圈已经提前还款三次，在一年之内将原本180多万的商贷降到了90多万，每笔还款在20万到30万左右，用她的话说，这是“勒紧裤腰带”了。剩下的商贷，她准备在三到五年之内全部还清。
这些钱一些来自年终奖，还有一些来自两人的公积金。她和丈夫都来自山东农村，买房家里几乎没给什么支持，提前还贷更要靠自己。好在二人都在互联网大厂工作，薪资足以负担，房子又是拎包入住，省去了装修的时间和费用。
除了提前还款，宽松的楼市政策之下，不少城市开始支持商贷转公积金贷款的操作，其中包括重庆、厦门、长沙、武汉等等。虽然需要满足一定的条件，且手续较为复杂，但公积金贷款利率已经低至3%以下，相对高利率商贷划算太多。社交媒体上，商转公的教程铺天盖地。
不过，到目前为止，北京并不支持“商转公”。
米圈也像许多人一样，尝试就存量贷款利率问题向政府有关部门反馈，比如12345或央行北京分行的电话，她都打过不止一次。对方在话术上比之前更重视，但到目前为止还没有新的变化产生。
如果为了降低利率找信得过的亲戚朋友重新过户，不但有风险，还有高额税费，也不划算。
无路可走的情况下，有些人开始申请消费贷和经营贷缴纳房贷。这类贷款虽然利率低，但还款期限较短，还有被银行“抓包”的风险。
李青松咬了咬牙，还是决定通过攒钱的方式，提前还贷。
米圈同样，夫妻两人生活原本就比较节俭，目前则是削减一切大额支出。比如入住时想要换掉的电器，看来看去，也还能再用几年。
即便是没有关注到存量和新增的巨大利率差，秋立同样准备提前还贷。理由很简单，理财从2020年到现在亏了30%还要多，银行存款利率最近又创下了历史新低，把钱拿去还房贷，反而是最理性的选择。
3、买或不买？还或不还？
存量的挣扎，也让不少意向买房者坚定了持续观望的态度。一方面，包括一线城市在内，房产贬值的局面仍旧没有完全逆转，谁也不能保证自己不会“入手即亏”。即便是刚需买家，也总希望在更低点入手。
另一方面，观望者心中也很清楚，自己只有在买房的那一刻是“增量”，一旦交易完成，就会变成“存量”。
米圈的朋友同样是一对北漂，两人都是三甲医院的医生，目前已经有了宝宝，本想在2023年买房，到今年反而不着急了。“如果越往后越划算，那我为啥非要现在买，反正租也租了这么多年了。”
数据方面，6月经历一系列限制性政策放宽后，成交量有了明显的回升。诸葛数据研究中心发布的报告显示，2024年6月，14个重点城市的二手房成交量同比增长27.89%，不仅创下了2023年5月以来的新高，而且中止了此前连续四个月的成交量下跌趋势。
到7月，前期政策释放的效应逐渐减缓，受制于当前市场信心弱，居民收入预期未改善，对成交量的带动有限。诸葛数据研究中心的数据显示，7月重点14城二手住宅成交环比上升0.26%，同比上升42.84%。累计来看，2024年1-7月重点14城共成交705358套，较去年同期下降3.0%。
观望情绪似乎并没有被打破。
事实上，存量房贷利率也并非一直未降。2023年9月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了降低存量首套住房贷款利率的通知。政策落地到北京，银行方面表示，如果用户的房贷在2019年10月8日（不含）前发放，最低可调整至相应期限LPR不加点；在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点。
这也就意味着，北京目前在房贷利率上独孤求“降”的只有2019年到2023年之间的购房者，还有始终未被政策惠及的二套购房者。
此前，在接受《证券日报》采访时，南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，如果存量房贷利率下调，短期内可能会减少银行的利息收入，影响银行的利润水平。长期来看，较低的利率有助于刺激房地产市场，增加贷款需求，从而可能对银行业务产生正面影响。
如果说增量面对的是买和不买的抉择，那么存量需要考虑的问题则是要不要继续提前还款。
几次的提前还款之后，包括米圈在内的很多房产持有者意识到，这不是长久之计。一方面，如果公积金提取政策持续收紧，房贷还完后，就失去了持续提取公积金的理由。另一方面，在当前充满不确定的环境下，怎么平衡现金流同样重要。“比如说失业了，（手里的存款要）能够支持一两年的房贷和日常的生活维持。”米圈计算着。
她和丈夫都在大厂工作，高薪同时也高强度。随着年纪的增长，她愈发想跳出大厂，也希望能有更多的精力回归家庭。然而高位贷款买房编织出来的绳索，却把生活紧紧捆住。
（应受访者要求，文中均为化名）
